900 hotel senza licenza a Phuket: cosa è successo dopo i controlli del 2026

Il 23 luglio a Phuket una squadra ispettiva guidata dal viceministro dell'Interno (Polapee Suwunchwee) ha visitato cinque strutture in un solo giorno: The Proud Karon e Phuket Moonlit nel distretto di Mueang, The Charm Resort e Citygate Kamala Resort a Kathu, The Wood Terrace a Thalang. Nessuna delle cinque aveva la licenza alberghiera. Alcuni operatori sono stati fermati sul posto.

La risposta diretta per l'investitore: affittare un immobile a Phuket per meno di 30 giorni senza licenza alberghiera è attività ricettiva ai sensi dell'Hotel Act B.E. 2547 (2004), e nel 2026 le autorità si presentano di persona, con polizia e amministrazione provinciale. Non arriva più soltanto una lettera.

Secondo le stime più recenti, su circa 3.000 strutture ricettive della provincia circa 900 operano senza licenza, cioè intorno al 30 %.

Risposta rapida

• Il criterio è uno solo: 30 giorni. Un contratto inferiore a 30 giorni è un servizio alberghiero. Oltre i 30 giorni è una normale locazione abitativa e la licenza non serve.
• Sanzioni previste dall'Hotel Act: fino a 1 anno di reclusione e/o una multa fino a 20.000 baht, più 10.000 baht per ogni giorno di prosecuzione della violazione dopo l'ordine delle autorità.
• Dimensioni del fenomeno: circa 900 strutture senza licenza su circa 3.000 a Phuket (stima 2026, calcolata per strutture e non per camere).
• Luglio 2026: controllate almeno 9 strutture tra Karon, Rawai, Kamala, Thalang e Kathu; il 29 luglio l'ispezione è arrivata al condominio The Pixels Cape Panwa per affitti a notti singole.
• Novità operativa: oltre alla licenza viene verificata la struttura del capitale azionario della società operatrice. In un caso è stata rilevata una partecipazione russa del 49 %.
• Ordinanza provinciale urgente (inizio luglio 2026): gli alberghi e i locali di intrattenimento non registrati devono presentare la documentazione di regolarizzazione entro un termine rigido. Il periodo di consulenza è stato in parte prorogato, ma la fase dei controlli è già iniziata.
• Contesto più ampio: secondo Nation Thailand, nell'ultimo biennio sono state rilasciate licenze a 275 strutture di Phuket, ridimensionando l'arretrato (da 392 pratiche ne restano 117, da evadere entro settembre 2026). La regolarizzazione è possibile, ma richiede tempo e requisiti reali.

I controlli di luglio non sono la prima ondata. A giugno una squadra speciale del Dipartimento dell'Amministrazione Provinciale ha lavorato su tre strutture a Karon e Rawai. La logica è sempre la stessa: prima l'ordinanza con scadenza, poi visite a campione sugli indirizzi più visibili, poi l'estensione ai condomini, dove gli affitti brevi sono gestiti da decine di proprietari privati e non dall'operatore dell'intero edificio.

I dati sulla quota di mercato irregolare possono sembrare contraddittori. Nel 2015 la Thai Hotels Association stimava fino al 70 % di camere non registrate; il 30 % attuale è calcolato per strutture. La differenza riflette soprattutto un cambio di metodo di conteggio, non un risanamento di sette volte: i grandi hotel regolari hanno molte camere sotto una sola società, mentre centinaia di piccole ville e residence hanno poche camere ma moltissimi indirizzi. Secondo The Phuket News, le piccole strutture ricettive dell'isola sarebbero tra 8.000 e 9.000, di cui solo una frazione con licenza: il quadro normativo resta poco adatto agli edifici piccoli e già esistenti.

Il dato più scomodo nei verbali: parte degli edifici era nata come immobile residenziale o condominiale ed è stata convertita in albergo senza permessi. Il problema, quindi, non è un documento dimenticato, ma l'edificio stesso.

Rischi principali ed errori

L'errore principale: credere che l'ordinanza di regolarizzazione risolva tutto

Presentare i documenti può farlo chiunque. Ottenere la licenza può farlo solo una struttura che rispetta davvero i requisiti: larghezza della strada di accesso, numero di posti auto, seconda scala di emergenza, impianti antincendio, altezza dei soffitti, servizi igienici. Un condominio residenziale costruito secondo le norme abitative non supera questi controlli, e nessuna proroga del periodo di consulenza cambia la situazione.

Cosa fare: far eseguire una valutazione tecnica di conformità all'Hotel Act e alle norme edilizie prima dell'acquisto, non dopo la prima visita degli ispettori. Se l'edificio non è idoneo, la regolarizzazione è un costo senza risultato.

Altri segnali di allarme

• Rendimento promesso del 7-10 % annuo dagli affitti a notti singole in un condominio residenziale. Il modello si regge su una violazione. Mitigazione: verificare a nome di chi è intestata la licenza, se all'intero progetto o a nessuno.
• Struttura 51/49 con soci thailandesi prestanome. Ora si indaga anche sull'origine del capitale dei soci thailandesi. Il possesso fittizio non è una formalità ma un illecito ai sensi del Foreign Business Act. Mitigazione: audit dei conferimenti effettivi e dei flussi sui conti della società.
• Il fermo dell'operatore, non del proprietario, è un magro conforto. Lo stop dell'attività colpisce il proprietario dell'unità: il reddito si azzera e le prenotazioni vengono annullate.
• Divieto di affitto breve nello statuto del condominio o in una delibera dell'assemblea. Si verifica in un giorno, viene ignorato per anni ed emerge alla prima lamentela dei vicini. Mitigazione: richiedere i verbali delle assemblee della persona giuridica del condominio degli ultimi tre anni.
• Assenza di assicurazione di responsabilità civile e di certificati antincendio. Un incidente con un ospite in una struttura senza licenza comporta responsabilità personale senza copertura assicurativa. Mitigazione: la polizza si ottiene solo per attività legali, quindi è anche un test di realtà del modello di business.
• Scommettere che i controlli non toccheranno le ville in affitto. Le visite di giugno a Karon e Rawai riguardavano proprio strutture di piccole dimensioni.

La nostra posizione: se possedete un'unità in un condominio residenziale con proprietari misti, non spendete denaro per tentare la regolarizzazione. Passate a contratti da 30 giorni con durata fissata per iscritto, accettate un rendimento inferiore di 2-3 punti percentuali e dormite tranquilli. Un'eccezione sostanziale: se il progetto è nato come condotel, con licenza alberghiera di progetto e una società di gestione con contratto di pool di affitto, l'affitto a notti singole è legale e quanto sopra non vi riguarda. Seconda eccezione, per i formati molto piccoli: per strutture fino a quattro camere e non più di 20 ospiti esiste un regime di registrazione semplificato, da verificare prima di rinunciare agli affitti brevi.

FAQ

Si può affittare un appartamento a Phuket a notti singole?

No, se la struttura non ha la licenza alberghiera. Qualsiasi contratto inferiore a 30 giorni rientra nell'Hotel Act. Le piattaforme di prenotazione funzionano liberamente, ma la presenza di un annuncio non dice nulla sulla legalità.

Qual è la multa per affitto senza licenza alberghiera nel 2026?

Secondo l'Hotel Act: fino a 1 anno di reclusione e/o una multa fino a 20.000 baht, più 10.000 baht per ogni giorno in cui la violazione prosegue dopo l'ordine. Possono aggiungersi contestazioni fiscali e sulla segnalazione dei soggiorni degli stranieri (TM30).

I 30 giorni sono davvero uno schema lecito per aggirare la norma?

Non è un aggiramento, ma una categoria giuridica diversa: la locazione da 30 giorni non è un servizio alberghiero. Ma la durata deve essere reale: due contratti consecutivi da 15 giorni allo stesso ospite non convinceranno un ispettore.

Come verificare se un hotel o un progetto ha la licenza?

La licenza dell'Hotel Act è rilasciata dall'amministrazione provinciale (DOPA) a una specifica persona giuridica e a un indirizzo, e una copia deve essere esposta alla reception. Il numero si verifica con una richiesta all'ufficio provinciale. All'acquisto richiedete copia della licenza e una visura della società titolare, non una promessa verbale del costruttore.

Viene controllata la quota di partecipazione straniera nella società operatrice?

Sì: a luglio 2026 è iniziata la verifica della struttura del capitale azionario di alcuni alberghi, e in un caso è stata rilevata una partecipazione russa del 49 %. Una quota fino al 49 % è di per sé legale. Le domande riguardano il 51 % thailandese: i soci hanno davvero versato capitale e amministrano davvero la società?

Che cosa succede al mio reddito se la struttura viene chiusa?

Le prenotazioni vengono annullate, i rimborsi ricadono sull'operatore e, in caso di sospensione dell'attività, l'unità resta ferma fino al passaggio a un affitto di lungo periodo. In questa situazione il rendimento garantito di norma non viene pagato: nei contratti le garanzie sono quasi sempre legate a un esercizio legale.

Si può trasformare un condominio residenziale in un hotel legale?

Giuridicamente la strada esiste, di fatto per la maggior parte degli edifici residenziali è preclusa dalle norme edilizie e dalla posizione dell'assemblea dei proprietari. Passano realisticamente gli edifici autonomi, già vicini ai parametri alberghieri, dopo una ristrutturazione.

Ha ancora senso comprare a Phuket per affittare dopo questi controlli?

Sì, ma il criterio di selezione è cambiato. Vincono i progetti con licenza alberghiera di progetto e un operatore trasparente, perdono i complessi residenziali con affitto breve informale. L'inasprimento dei controlli colpisce l'offerta sommersa, quindi favorisce chi ha acquistato fin dall'inizio un formato legale.

Un'azione concreta per la prossima settimana: richiedete per il vostro immobile tre documenti, cioè la copia della licenza alberghiera con numero e titolare, una visura aggiornata della società operatrice con la composizione dei soci e il verbale dell'assemblea dei proprietari del condominio sul tema degli affitti brevi. Se manca anche uno solo di questi documenti, è il momento di rivedere il modello di reddito senza aspettare la visita dell'amministrazione provinciale.

Source: Nation Thailand

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