Phuket 2026: 13.779 unità invendute smontano il mito della scarsità

A Phuket oggi si vendono due realtà opposte. Nella prima l'isola cresce, i flussi turistici battono record, la terra finisce e i prezzi salgono sempre. Nella seconda ci sono raid, procedimenti penali, la fine degli affitti brevi e il crollo degli schemi con intestatari fittizi. Entrambe le versioni finiscono allo stesso modo: qualcuno vi propone di comprare un appartamento.

I numeri raccontano una storia più calma. L'isola non si chiude e non esplode. Sta semplicemente attraversando la fase che ogni mercato turistico vive dopo il boom: l'offerta ha raggiunto la domanda e l'ha superata, e l'acquirente ha ricominciato a trattare.

Vediamo cosa è cambiato davvero nel 2026, dove i dati divergono dalla pubblicità e come si presenta oggi un'operazione sensata.

Risposta rapida

• Nessuna scarsità. Nel secondo trimestre l'offerta di immobili sul mercato secondario è cresciuta di circa il 21%, mentre le transazioni registrate solo del 5%. Il divario tra ciò che è in vendita e ciò che viene acquistato è di circa quattro volte.

• Dimensione del mercato: circa 24 miliardi di THB negli annunci del secondario e circa 176 miliardi di THB di nuovo invenduto, pari a 13.779 unità. Nel 2024 l'invenduto era di circa 10.000 unità per 77 miliardi di THB. Una rilevazione AREA 2026 indica 13.779 unità per circa 176,5 miliardi di THB, il valore più alto tra le 76 province thailandesi; lo stock esistente conta 90.597 unità in 806 progetti, per 705,1 miliardi di THB, con circa l'85% venduto e circa 19,2 mesi per smaltire il resto.

• Il prezzo medio sale per effetto dell'invenduto. Il prezzo richiesto nel secondario è passato da 8,5 a 9,3 milioni di THB; nel nuovo l'unità media costa circa 12,8 milioni di THB: i monolocali si vendono in fretta, le metrature costose restano ferme.

• Un'ondata di cessioni è in arrivo. Il picco di ingresso degli investitori risale al 2023-2024. Questi immobili stanno appena iniziando ad affacciarsi sul secondario e le statistiche non li includono ancora.

• Il leasehold è un affitto, non una proprietà. È regolato solo dal Codice civile. Il freehold in condominio è tutelato dalla legge sui condomini, dalle norme a tutela del consumatore e da un contratto standard approvato.

• L'affitto breve nei condomini non è diventato illegale nel 2026: non è mai stato legale. La legge distingue le residenze (da 30 giorni) dalle strutture ricettive con licenza.

Rischi principali ed errori

Credere nell'offerta limitata. L'isola è finita, ma si costruisce in altezza e in estensione: Bang Tao, Layan, Cherng Talay e Mai Khao aggiungono migliaia di unità. Verificate non la tesi accattivante, ma il numero di progetti concorrenti nel raggio di due chilometri dal vostro indirizzo.

Comprare al picco dell'entusiasmo. I progetti venduti a ondate in una settimana hanno spesso mantenuto il prezzo di prevendita o sono scesi. Ha guadagnato valore chi ha davvero offerto uno sconto per il finanziamento anticipato e ha seguito onestamente gli scaglioni di rialzo, di solito circa 5% a fase, fino al 30% per ciclo di costruzione. Chiedete lo storico prezzi per fase, non una previsione in un foglio Excel.

Leasehold venduto come proprietà. Le promesse di rinnovo automatico e di 90 anni garantiti non trovano riscontro nella prassi dell'Ufficio del Catasto, che registra un solo termine di 30 anni. Inoltre il diritto thailandese limita il pagamento anticipato dell'affitto a un anno, mentre nel leasehold i soldi si versano subito per tre decenni. Come strumento per 1-3 anni, se la quota freehold è esaurita, il leasehold ha senso e comporta meno imposte in caso di cessione. Come bene per tutta la vita, no.

Licenza alberghiera su un condominio. Si verifica con una domanda: a quale società è intestata, quali edifici e piani copre, si può vedere il documento? Secondo l'amministrazione provinciale, sull'isola ci sono circa 5.000 strutture ricettive e circa 800 licenze attive. In caso di controllo, le contestazioni vengono rivolte all'operatore, non all'opuscolo del venditore.

Puntare sulla rivendita rapida. Il mercato è in contanti: nessun mutuo, si paga il 100% subito. La bassa liquidità è una caratteristica strutturale della località turistica. Acquistate con capitale libero; se doveste vendere in fretta, lo sconto azzererebbe il rendimento atteso.

Il monolocale da 25 mq come bene universale. Si vende veloce sulla carta e lentamente dopo cinque anni: la famiglia cerca metratura, l'investitore passa a un nuovo progetto. Più liquido è ciò che ha una caratteristica rara: vista, pianta, vera vicinanza a piedi alla spiaggia.

Bonifici opachi e strutture fiduciarie. I controlli si rafforzano ovunque e la Thailandia non fa eccezione. L'unica strategia sostenibile è un trasferimento di fondi trasparente, con causale corretta e modulo FET per la registrazione del freehold.

Source: The Phuket News

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FAQ

I prezzi a Phuket salgono o scendono nel 2026?

Il prezzo medio richiesto sale, ma è un effetto della composizione dell'invenduto: il economico si vende, il costoso si accumula. Per i singoli progetti il quadro varia da +30% per ciclo di costruzione fino a zero o negativo.

È vero che nel secondario si compra al 30% sotto mercato?

Provate a trovare un lotto simile nella pratica. I proprietari hanno pagato in contanti, di rado è il loro unico bene e l'immobile viene affittato almeno in alta stagione: le vendite forzate sono quasi inesistenti. La trattativa reale vale qualche punto percentuale, a volte di più sulle metrature grandi rimaste ferme.

È più sicuro il freehold o il leasehold?

Il freehold. È un diritto di proprietà con più livelli di tutela legale. Il leasehold è un affitto contrattuale di 30 anni: in caso di fallimento del proprietario il vincolo resta, ma su rinnovo e rivendita conviene non fare affidamento.

Cos'è il superficie (sap-insit) e perché se ne parla?

È un diritto reale registrabile sull'immobile per un massimo di 30 anni, trasferibile e ipotecabile, a differenza di un normale affitto. Dopo l'inasprimento dei controlli sulle società intestatarie, il mercato lo considera un'alternativa legale per le ville.

Posso affittare l'appartamento a notti?

Legalmente no, se si tratta di un condominio senza status di struttura ricettiva. Il periodo minimo è di 30 giorni. È in preparazione una nuova legge sulle strutture ricettive con tre livelli di controllo: da 8 a 30 ospiti è prevista la notifica all'autorità registrante, mentre per strutture oltre 40 camere e 150 ospiti serve una licenza completa.

La gestione alberghiera garantisce davvero il 7-10% annuo?

Il mercato conosce pochissimi casi pubblici con rendicontazione trasparente e riacquisto presso lo stesso operatore. Pretendete report di occupazione di due o tre stagioni e la struttura dei costi prima di firmare.

In quale zona conviene comprare?

Partite dallo scenario d'uso. Per vivere con figli, ovest e nord con scuole e ospedali; per affittare, aree con flusso stabile: Bang Tao, Kamala, Rawai, Nai Harn. Prima di decidere, vale la pena trascorrere almeno una settimana nella zona per verificare strada, rumore e traffico nelle ore di punta.

Vale la pena entrare nel mercato di Phuket?

Sì, se l'obiettivo è diversificare e preservare il capitale su un orizzonte di 7-10 anni e il denaro è davvero libero. No, se il calcolo si basa sul raddoppio in tre anni.

Cosa fare adesso. Compilate un elenco di 5-7 immobili comparabili nella zona scelta, confrontate il prezzo al metro quadro con quello dei complessi già completati nelle vicinanze e rispondete onestamente: perché il prossimo acquirente sceglierà proprio il vostro lotto? Verificate la forma di proprietà presso l'Ufficio del Catasto, l'origine dei fondi e il percorso del bonifico, e per ogni storia di reddito da affitto chiedete i documenti dell'operatore. Il mercato non crolla e non decolla: matura, e vince chi calcola, non chi si affretta.