Phuket 2026: 13.779 unverkaufte Einheiten widerlegen den Mythos der Knappheit

Auf Phuket werden derzeit gleichzeitig zwei Realitäten verkauft. In der ersten wächst die Insel, der Tourismus bricht Rekorde, das Land wird knapp und die Preise kennen nur eine Richtung. In der zweiten gibt es Razzien, Strafverfahren, das Ende der Kurzzeitvermietung und den Zusammenbruch von Nominee-Strukturen. Beide Erzählungen enden gleich: Man bietet Ihnen eine Wohnung an.

Die Zahlen sind nüchterner. Die Insel schließt nicht und explodiert nicht. Sie durchläuft die Phase, die jeder Ferienmarkt nach einem Boom erlebt: Das Angebot hat die Nachfrage eingeholt und überholt, und der Käufer beginnt zu verhandeln.

Was sich bis 2026 tatsächlich verändert hat, wo Daten und Werbung auseinanderlaufen und wie ein vernünftiger Kauf heute aussieht, zeigt dieser Überblick.

Kurzantwort

• Von Knappheit kann keine Rede sein. Im zweiten Quartal stieg das Angebot im Zweitmarkt um rund 21%, die Zahl der registrierten Transaktionen aber nur um 5%. Zwischen inseriertem und tatsächlich gekauftem Bestand liegt etwa der Faktor vier.

• Marktvolumen: Rund 24 Mrd. THB in Zweitmarktinseraten und etwa 176 Mrd. THB unverkaufter Neubau, das sind 13.779 Einheiten. Zum Vergleich: 2024 lag der unverkaufte Bestand bei etwa 10.000 Einheiten im Wert von 77 Mrd. THB.

• Der Durchschnittspreis steigt wegen des Restbestands. Der Angebotspreis im Zweitmarkt stieg von 8,5 auf 9,3 Mio. THB, im Neubau liegt die durchschnittliche Einheit bei etwa 12,8 Mio. THB: Studios gehen schnell weg, teure Flächen bleiben liegen.

• Eine Welle von Weiterverkäufen steht bevor. Der Höhepunkt der Investoreneinstiege fiel in die Jahre 2023-2024. Diese Objekte kommen erst jetzt auf den Zweitmarkt, die Statistik erfasst sie noch nicht.

• Leasehold ist Miete, kein Eigentum. Es unterliegt nur dem Zivil- und Handelsgesetzbuch. Freehold in einer Eigentumswohnanlage ist durch das Condominium Act, Verbraucherschutzvorschriften und einen genehmigten Mustervertrag geschützt.

• Kurzzeitvermietung im Condo wurde 2026 nicht illegal, sie war es nie. Das Gesetz unterscheidet Wohnresidenzen (ab 30 Tagen) von lizenzierten Beherbergungsbetrieben.

Die internationalen Zahlen bestätigen das Bild: Laut einer AREA-Erhebung umfasst der Bestand auf Phuket 90.597 Einheiten in 806 Projekten mit einem Wert von 705,1 Mrd. THB, davon sind etwa 85% verkauft. Der verbleibende Bestand bräuchte bei aktuellem Absatztempo rund 19,2 Monate, falls kein neues Angebot hinzukäme.

Hauptrisiken und Fehler

Der Glaube an begrenztes Angebot. Die Insel ist endlich, doch es wird in die Höhe und in die Breite gebaut: Bang Tao, Layan, Cherng Talay und Mai Khao fügen Tausende Einheiten hinzu. Prüfen Sie nicht die schöne These, sondern die Zahl konkurrierender Objekte im Umkreis von zwei Kilometern um Ihre Adresse.

Kauf auf dem Höhepunkt der Euphorie. Projekte, die in einer Woche von der Menge aufgekauft wurden, haben meist nur den Presale-Preis gehalten oder lagen darunter. Wertzuwachs zeigten jene, bei denen der Bauträger echte Rabatte für frühe Finanzierung gewährte und die Preisstufen ehrlich einhielt, üblicherweise etwa 5% pro Bauabschnitt, bis zu 30% pro Bauzyklus. Verlangen Sie die Preishistorie nach Phasen, nicht die Prognose in einer Excel-Tabelle.

Leasehold, als Eigentum verkauft. Aussagen zu automatischer Verlängerung und garantierten 90 Jahren haben in der Praxis des Land Department keine Grundlage: Es sieht nur eine eingetragene Laufzeit von 30 Jahren. Hinzu kommt, dass thailändisches Recht die Vorauszahlung von Miete auf ein Jahr begrenzt, während bei Leasehold das Geld sofort für drei Jahrzehnte fließt. Als Instrument für 1-3 Jahre, wenn die Freehold-Quote nicht reicht, ist Leasehold sinnvoll und verursacht bei Weiterverkauf weniger Steuern. Als Lebensvermögen nicht.

Hotellizenz auf einem Condominium. Eine einzige Frage klärt das: Auf welche juristische Person ist die Lizenz ausgestellt, welche Gebäude und Etagen deckt sie ab, und können Sie das Dokument einsehen? Laut Provinzverwaltung gibt es auf der Insel rund 5.000 Beherbergungsobjekte und etwa 800 gültige Lizenzen. Beanstandungen bei Kontrollen richten sich an den Betreiber, nicht an die Broschüre des Verkäufers.

Wette auf schnellen Weiterverkauf. Der Markt ist Cash-getrieben: Eine Hypothek hilft dem Käufer nicht, er zahlt sofort 100%. Geringe Liquidität ist eine eingebaute Eigenschaft eines Ferienorts. Kaufen Sie mit freiem Geld; müssen Sie dringend verkaufen, frisst der Abschlag die gesamte Renditerechnung auf.

Das 25-m²-Studio als Universalanlage. Es verkauft sich im Rohbau schnell und nach fünf Jahren langsam: Familien brauchen mehr Fläche, Investoren wechseln in ein neues Projekt. Liquider ist, was ein seltenes Merkmal hat, etwa Aussicht, Grundriss oder echte fußläufige Strandnähe.

Graue Überweisungen und Nominee-Strukturen. Die Kontrollen werden weltweit verschärft, Thailand ist keine Ausnahme. Die einzige tragfähige Strategie ist eine transparente Überweisung mit korrektem Verwendungszweck und dem FET-Formular für die Freehold-Registrierung.

FAQ

Steigen oder fallen die Preise auf Phuket 2026?

Der durchschnittliche Angebotspreis steigt, doch das ist ein Struktureffekt des Restbestands: Günstiges wird verkauft, Teures sammelt sich an. Bei einzelnen Projekten ist das Bild unterschiedlich, von plus 30% pro Bauzyklus bis null oder Minus.

Stimmt es, dass man Zweitmarktobjekte 30% unter Marktpreis kaufen kann?

Versuchen Sie, ein solches Objekt in der Praxis zu finden. Eigentümer haben bar bezahlt, es ist selten ihr einziges Vermögen, und das Objekt wird zumindest in der Hochsaison vermietet, daher gibt es kaum Zwangsverkäufe. Realistischer Verhandlungsspielraum liegt bei wenigen Prozent, bei liegengebliebenen Großflächen teils höher.

Was ist sicherer: Freehold oder Leasehold?

Freehold. Es ist ein Eigentumsrecht mit mehreren gesetzlichen Schutzebenen. Leasehold ist eine vertragliche Miete über 30 Jahre: Bei Insolvenz des Eigentümers bleibt die Belastung bestehen, doch Verlängerung und Weiterverkauf sind schwierig.

Was ist Superficies und warum wird darüber gesprochen?

Es ist ein eintragungsfähiges dingliches Recht an einem Objekt mit einer Laufzeit von bis zu 30 Jahren, das übertragen und beliehen werden kann, anders als gewöhnliche Miete. Nach der Verschärfung der Kontrolle von Nominee-Gesellschaften sucht der Markt darin eine legale Alternative für Villen.

Darf ich meine Wohnung kurzzeitig vermieten?

Legal nein, wenn es um ein Condominium ohne Status als Beherbergungsbetrieb geht. Die Mindestmietdauer beträgt 30 Tage. Ein neues Gesetz zu Beherbergungsbetrieben mit drei Kontrollstufen ist in Vorbereitung: Bei 8 bis 30 Gästen genügt eine Meldung an die Registrierungsbehörde, Objekte ab 40 Zimmern und 150 Gästen benötigen eine vollwertige Lizenz.

Bringt Hotelmanagement die versprochenen 7-10% pro Jahr?

Öffentliche Fälle mit transparenter Berichterstattung und Wiederkauf beim selben Betreiber sind am Markt kaum bekannt. Verlangen Sie vor Vertragsunterzeichnung Belegungsberichte für zwei bis drei Saisons und die Kostenstruktur.

In welcher Gegend sollte ich kaufen?

Richten Sie sich nach dem Nutzungsszenario. Zum Leben mit Kindern eignen sich Westen und Norden mit Schulen und Krankenhäusern, für Vermietung Gebiete mit stabilem Zustrom: Bang Tao, Kamala, Rawai, Nai Harn. Vor der Entscheidung sollten Sie mindestens eine Woche in der Gegend verbringen und Anfahrt, Lärm und Stau in der Hauptverkehrszeit prüfen.

Lohnt sich der Einstieg in den Phuket-Markt überhaupt?

Ja, wenn das Ziel Diversifikation und Kapitalerhalt auf einem Horizont von 7-10 Jahren ist und das Geld wirklich frei verfügbar ist. Nein, wenn die Rechnung auf eine Verdopplung in drei Jahren baut.

Was jetzt zu tun ist. Stellen Sie eine Liste von 5-7 vergleichbaren Objekten im gewählten Gebiet zusammen, vergleichen Sie den Preis pro Quadratmeter mit fertigen Anlagen in der Nähe und beantworten Sie ehrlich, warum der nächste Käufer gerade Ihr Objekt wählen wird. Prüfen Sie die Eigentumsform beim Land Department, die Mittelherkunft und den Überweisungsweg, und bei jeder Mietertragsgeschichte die Unterlagen des Betreibers. Der Markt bricht nicht ein und hebt nicht ab. Er wird erwachsen, und es gewinnt, wer rechnet, nicht wer sich beeilt.

Source: The Phuket News (AREA-Erhebung)

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