Immobilier à Phuket en 2026 : 13 779 unités invendues face au mythe de la pénurie

Deux récits coexistent à Phuket. Dans le premier, l'île croît, le tourisme bat des records, le foncier s'épuise et les prix ne peuvent que monter. Dans le second, tout n'est que descentes de police, procédures pénales, fin de la location à la nuitée et effondrement des structures de prête-nom. Les deux versions se terminent de la même façon : on vous propose d'acheter un appartement.

Les chiffres sont plus sereins. L'île ne se ferme pas et n'explose pas. Elle traverse l'étape que connaît tout marché balnéaire après un boom : l'offre a rattrapé la demande, puis l'a dépassée, et l'acheteur a recommencé à négocier.

Voici ce qui a réellement changé en 2026, où les données divergent de la publicité, et à quoi ressemble aujourd'hui une transaction raisonnable.

Reponse rapide

• Il n'y a pas de pénurie. Au deuxième trimestre, l'offre de biens de seconde main a progressé d'environ 21%, alors que le nombre de transactions enregistrées n'a augmenté que de 5%. L'écart entre ce qui est mis en vente et ce qui est acheté est d'environ quatre fois.

• Taille du marché : environ 24 milliards THB d'annonces en seconde main et près de 176 milliards THB de stock neuf invendu, soit 13 779 unités. En 2024, l'invendu représentait environ 10 000 unités pour 77 milliards THB. Selon l'enquête AREA citée par The Phuket News, le stock existant atteint 90 597 unités réparties sur 806 projets, d'une valeur de 705,1 milliards THB, dont environ 85% déjà vendu. Le stock restant mettrait environ 19,2 mois à s'écouler au rythme actuel sans nouvelle offre.

• Le prix moyen monte grâce au stock restant. Le prix affiché en seconde main est passé de 8,5 à 9,3 millions THB ; en primaire, l'unité moyenne tourne autour de 12,8 millions THB : les studios partent vite, les grandes surfaces stagnent.

• Une vague de reventes arrive. Le pic d'entrée des investisseurs date de 2023-2024. Ces biens commencent seulement à arriver sur le marché secondaire et les statistiques ne les intègrent pas encore.

• Le leasehold est une location, pas une propriété. Il relève uniquement du Code civil. Le freehold en condominium est protégé par la loi sur les condominiums, les règles de protection du consommateur et un modèle de contrat approuvé.

• La location à la nuitée en condominium n'est pas devenue illégale en 2026 : elle ne l'a jamais été légalement. La loi distingue les résidences (location à partir de 30 jours) et les établissements d'hébergement licenciés.

Principaux risques et erreurs

Croire à une offre limitée. L'île est finie, mais on construit en hauteur et en largeur : Bang Tao, Layan, Cherng Talay et Mai Khao ajoutent des milliers d'unités. Ne vous fiez pas au slogan : comptez les projets concurrents dans un rayon de deux kilomètres autour de l'adresse visée.

Acheter au pic d'enthousiasme. Les projets écoulés en une semaine par la foule ont le plus souvent conservé leur prix de prélancement ou moins. La hausse a profité à ceux où le promoteur accordait une vraie remise de financement anticipé et suivait honnêtement des paliers de hausse, en général environ 5% par étape, jusqu'à 30% sur un cycle de construction. Demandez l'historique des prix par phase, pas une prévision dans un tableur.

Un leasehold vendu comme une propriété. Les promesses de renouvellement automatique et de 90 ans garantis n'ont aucune base dans la pratique du Département des terres, qui n'enregistre qu'une seule durée de 30 ans. Autre point : le droit thaïlandais limite le prépaiement d'un loyer à un an, alors qu'en leasehold on paie d'un coup trois décennies. Si vous cherchez un outil pour 1 à 3 ans et que le quota freehold manque, le leasehold se justifie et offre une fiscalité moindre à la cession. Comme actif de long terme, non.

La licence hôtelière sur un condominium. Elle se vérifie par une question : à quelle entité juridique est-elle délivrée, quels bâtiments et étages couvre-t-elle, peut-on voir le document ? Selon l'administration provinciale, l'île compte environ 5 000 établissements d'hébergement et environ 800 licences en vigueur. En cas de contrôle, les sanctions visent l'exploitant, pas la brochure du vendeur.

Miser sur la revente rapide. Le marché est celui du cash : pas de crédit immobilier pour l'acheteur, qui règle 100% d'emblée. La faible liquidité est une caractéristique native d'une destination balnéaire. Achetez avec des fonds disponibles ; si vous devez vendre en urgence, la décote effacera tout le rendement calculé.

Le studio de 25 m² comme actif universel. Il se vend vite sur plan et lentement cinq ans plus tard : les familles veulent plus de surface et les investisseurs se tournent vers les nouveaux projets. Les biens à caractéristique rare (vue, plan, vraie proximité de la plage à pied) se revendent mieux.

Virements opaques et structures de prête-nom. Les contrôles se durcissent partout, la Thaïlande y compris. La seule stratégie durable est un virement transparent avec un motif de paiement correct et le formulaire FET pour l'enregistrement du freehold.

Source: The Phuket News

FAQ

Les prix à Phuket montent-ils ou baissent-ils en 2026 ?

Le prix moyen affiché augmente, mais c'est un effet de structure du stock : le bon marché part, le cher s'accumule. Selon les projets, on va de +30% sur un cycle de construction à zéro, voire une baisse.

Peut-on vraiment acheter en seconde main 30% sous le marché ?

Essayez de trouver un tel lot en pratique. Les propriétaires ont payé en cash, ce n'est rarement leur seul actif, le bien est loué au moins en haute saison : les ventes forcées sont rares. La négociation réelle se joue à quelques pourcents, parfois davantage sur de grandes surfaces qui stagnent.

Freehold ou leasehold : lequel est plus sûr ?

Le freehold. C'est un droit de propriété protégé par plusieurs niveaux de législation. Le leasehold est une location contractuelle de 30 ans : en cas de faillite du propriétaire, la charge subsiste, mais renouvellement et revente sont à oublier.

Qu'est-ce que le superficies (sap-insit) et pourquoi en parle-t-on ?

C'est un droit réel enregistrable sur un bien, d'une durée maximale de 30 ans, que l'on peut transmettre et hypothéquer, contrairement à une simple location. Après le durcissement des contrôles sur les sociétés de prête-nom, le marché y cherche une alternative légale pour les villas.

Peut-on louer son appartement à la nuitée ?

Légalement non, s'il s'agit d'un condominium sans statut d'hébergement. La durée minimale est de 30 jours. Une nouvelle loi sur les hébergements est en préparation, avec trois niveaux de contrôle : de 8 à 30 hôtes, simple notification à l'autorité d'enregistrement ; au-delà de 40 chambres et 150 hôtes, licence complète.

La gestion hôtelière rapporte-t-elle les 7-10% par an promis ?

Le marché ne connaît presque aucun cas public avec comptabilité transparente et rachat chez le même opérateur. Exigez les rapports de taux d'occupation sur deux ou trois saisons et la structure des charges avant de signer.

Dans quel quartier acheter ?

Partez de votre scénario d'usage. Pour vivre en famille : l'ouest et le nord, avec écoles et hôpitaux. Pour la location : les zones à flux régulier comme Bang Tao, Kamala, Rawai et Nai Harn. Avant de décider, il vaut la peine de séjourner au moins une semaine dans le quartier pour tester le trajet, le bruit et la circulation aux heures de pointe.

Faut-il entrer sur le marché de Phuket ?

Oui, si l'objectif est la diversification et la préservation du capital sur 7 à 10 ans avec des fonds réellement disponibles. Non, si le calcul repose sur un doublement en trois ans.

Que faire maintenant. Dressez une liste de 5 à 7 biens comparables dans le quartier choisi, comparez le prix au mètre carré avec celui des résidences livrées voisines et répondez honnêtement à cette question : pourquoi le prochain acheteur choisira-t-il votre lot ? Vérifiez la forme de propriété auprès du Département des terres, l'origine des fonds et le circuit du virement, et pour tout revenu locatif promis, exigez les documents de l'exploitant. Le marché ne s'effondre pas et ne s'envole pas. Il mûrit, et celui qui calcule l'emporte sur celui qui se précipite.

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