Sena svende le unità invendute ai non residenti: dove lo sconto è reale

Un developer quotato alla borsa thailandese non cerca gli acquirenti stranieri per eccesso di domanda. Sena Development sta riorientando la vendita delle unità invendute verso i non residenti, e la notizia dice più sullo stato del mercato interno che sul marketing: la classe media thailandese oggi fatica a superare il vaglio delle banche.

Per un investitore internazionale i segnali sono due. Il primo: la trattativa è possibile, ma non avviene in percentuale sul listino, bensì a pacchetto. Arredi, spese di trasferimento pagate dal developer, un anno di spese condominiali, talvolta affitto garantito. Il secondo: non vi vengono proposte le unità migliori del progetto, ma quelle rimaste dopo due o tre anni di vendite.

Se l'affare convenga o no dipende dalla differenza tra questi due fatti.

Risposta rapida

• I developer thailandesi smaltiscono le unità invendute con acquirenti stranieri perché la domanda locale si scontra con l'indebitamento delle famiglie (circa 87-89% del PIL secondo la Bank of Thailand, dato 2025) e con una concessione di mutui molto severa nel segmento fino a 3 milioni di THB.
• Lo sconto reale sulle unità pronte a Bangkok, secondo le stime del mercato, è del 10-20% sul listino, ma gran parte del vantaggio sta nei bonus, non nel prezzo più basso.
• La quota per gli stranieri è del 49% della superficie totale in vendita dell'edificio. Nei progetti già venduti in gran parte a non residenti la quota libera può essere esaurita, e resta solo il leasehold.
• Il rischio principale non è il developer, ma la scelta dell'unità: restano gli appartamenti con la vista peggiore, ai piani bassi, sopra il parcheggio o con planimetrie scomode. Sono anche i più difficili da rivendere.
• Il rendimento lordo da affitto dei condo nuovi vicino alle stazioni BTS e MRT di Bangkok si attesta sul 4-5% annuo; il netto, dopo tasse, commissioni e spese, è più vicino al 3%.

Fatti chiave

• Secondo il Bangkok Post, Sena Development punta sui compratori stranieri per ridurre lo stock invenduto: sta ampliando il programma rent-to-own per smaltire oltre 6.000 unità condominiali, in un contesto di domanda interna debole per i mutui rifiutati e il potere d'acquisto ridotto dopo le alluvioni.
• Secondo il REIC (Real Estate Information Center), ogni anno gli stranieri registrano a proprio nome circa 14-15 mila appartamenti in Thailandia, per un valore complessivo di circa 70-75 miliardi di THB; la quota dei cittadini cinesi resta stabilmente sopra un terzo delle unità.
• Uno straniero può possedere un appartamento in freehold solo entro il 49% della superficie in vendita dell'edificio e solo trasferendo i fondi dall'estero in valuta estera, con il modulo FET (in precedenza Tor Tor 3).
• Anche Siam Legal Phuket segnala che in zone molto richieste come Cherng Talay e Kamala diversi edifici si avvicinano al tetto del 49%: la quota residua va verificata prima di firmare.
• La tassa standard di trasferimento è del 2% del valore stimato, di solito divisa tra le parti; la registrazione dell'ipoteca è dell'1%. Le aliquote agevolate dello 0,01% per immobili fino a 7 milioni di THB sono state introdotte e prorogate in modo temporaneo: vanno verificate alla data del rogito.
• La quota mensile di gestione nei condo di fascia media a Bangkok è di 50-80 THB al mq, più un contributo una tantum al fondo di manutenzione straordinaria di circa 500-1.000 THB al mq alla consegna.
• Il baht forte (nell'intorno di 32-33 per dollaro per gran parte del 2025) ha eroso parte del vantaggio valutario di chi è entrato nel mercato nel 2022-2023.
• Le modifiche per alzare la quota straniera al 75% e portare il leasehold a 99 anni sono state discusse nel 2024-2025, ma non hanno ottenuto un sostegno pubblico e non sono arrivate allo stadio di legge.

Perché la svendita dello stock riguarda le banche, non gli stranieri

Il segmento di massa thailandese non si ferma sul prezzo, ma sull'approvazione del credito. Secondo le associazioni di settore, nei progetti con unità fino a 3 milioni di THB le banche respingono dalla metà ai due terzi delle richieste. Il developer non riesce a chiudere la prenotazione con il trasferimento di proprietà: il denaro non arriva, l'unità torna a magazzino e su di essa maturano imposte e spese di gestione.

Lo straniero, in questo quadro, conta non per la ricchezza ma perché paga in contanti, porta valuta dall'estero e chiude in poche settimane.

Cosa resta davvero nello stock invenduto

Qui la logica dello sconto smette di funzionare. In un progetto in vendita da due o tre anni vanno via per primi gli angoli, i piani alti, le viste su fiume o parco e i monolocali compatti vicino all'ascensore. Resta un insieme prevedibile: secondo-quarto piano sopra il podio del parcheggio, finestre su un muro del palazzo vicino, planimetrie lunghe e strette, bilocali da circa 60 mq in una zona dove l'inquilino cerca un monolocale.

Uno sconto del 15% su un'unità simile sembra un affare, fino al momento della rivendita. Il compratore sul secondario la valuta con gli stessi criteri per cui è stata scartata sul primario, e lo sconto si ripresenta. Il guadagno si azzera, mentre i costi di transazione restano: tassa di trasferimento, imposta specifica sull'attività commerciale del 3,3% in caso di vendita entro cinque anni, commissione dell'agente.

L'unico test onesto è questo: comprereste questa unità senza sconto, se fosse la prima del progetto? Se la risposta è no, lo sconto non vi salverà.

Quanto vale davvero il pacchetto di bonus

I developer raramente toccano il listino: svaluterebbero gli appartamenti già venduti e danneggerebbero il bilancio. Offrono invece un pacchetto, che va calcolato in baht e non a sensazione.

Un pacchetto di arredi per un monolocale da 30 mq vale realisticamente 150-250 mila THB. Metà della tassa di trasferimento su un appartamento da 4 milioni di THB sono circa 40 mila THB. Un anno di spese condominiali a 60 THB al mq equivale a circa 22 mila THB. In totale, su un appartamento da 4 milioni si arriva a circa 300 mila, cioè uno sconto effettivo del 7-8%. Se in parallelo c'è un 10% sul prezzo, il vantaggio complessivo sale a circa 17-18%. Su questa base si può già trattare.

Capitolo a parte, l'affitto garantito. Gli schemi di rendimento garantito del 5-7% annuo per 2-3 anni nei progetti urbani quasi sempre significano che il rendimento è già incluso nel prezzo. Verificarlo è semplice: confrontate il prezzo al metro quadro con le vendite recenti sul secondario nello stesso edificio o nelle vicinanze. Se lo scarto supera il 10-15%, il rendimento ve lo state pagando voi.

La quota del 49%: da controllare prima della caparra

All'ufficio vendite chiedete con precisione quanti metri quadri di quota straniera libera restano nell'edificio alla data odierna e se verranno riservati a voi nel contratto. Il conteggio è tenuto dalla persona giuridica del condominio e il dato è verificabile.

Se la quota non c'è, resta il leasehold di 30 anni con opzione di rinnovo. Per chi pensa a una rivendita è un asset nettamente peggiore: un acquirente straniero sul secondario preferirà quasi sempre il freehold, e la liquidità del leasehold a Bangkok è inferiore a quella di Phuket, dove questa struttura è ormai consueta.

La nostra posizione

Comprare lo stock invenduto di un developer thailandese ha senso solo se valgono insieme tre condizioni: l'edificio è consegnato e la persona giuridica del condominio è registrata, la quota straniera è confermata per iscritto, e l'unità scelta vi piacerebbe anche senza sconto. Negli altri casi il mercato secondario nello stesso edificio offre di solito un prezzo al metro quadro migliore, solo senza arredi e senza presentazione.

C'è anche un caso in cui tutto questo non vi riguarda. Se il budget è sotto i 3,5-4 milioni di THB e puntate su un flusso da affitto, il segmento di massa di Bangkok non fa per voi: competete con decine di migliaia di monolocali simili e la società di gestione si mangia la differenza. Con quel budget le località turistiche con occupazione stagionale danno un risultato più prevedibile, pur con maggiore volatilità.

Se pianificate un viaggio di visita, mettete in conto almeno quattro o cinque giorni a Bangkok: lo stock va visto di giorno e di sera, in settimana, misurando il rumore e la vista reale dalla finestra.

FAQ

È vero che in Thailandia si può comprare un condo con lo sconto del 30%?

Uno sconto del 30% sul listino è raro e riguarda quasi sempre unità poco liquide o progetti in zone deboli. Per lo stock pronto a Bangkok l'intervallo realistico è 10-20%, bonus inclusi. Va calcolato rispetto ai prezzi delle vendite sul secondario nello stesso edificio, non rispetto al listino.

Uno straniero può acquistare un appartamento in piena proprietà in Thailandia?

Sì, in freehold, entro il 49% della superficie in vendita dell'edificio condominiale. Il denaro deve arrivare dall'estero in valuta estera ed essere convertito in baht in Thailandia. La banca rilascia il modulo FET di conferma: senza di esso il Land Department non registra il trasferimento.

Conviene più lo stock del developer o il mercato secondario?

Dipende dalla fase. In un edificio già consegnato il secondario è di solito più economico al metro quadro, ma gli appartamenti sono senza ristrutturazione e arredi e richiedono una trattativa con il proprietario privato. Lo stock del developer offre stato nuovo, garanzia strutturale e un pacchetto di servizi. Calcolate la differenza in denaro: spesso è del 5-10% e viene compensata dal costo della ristrutturazione.

Quanto sono liquidi questi appartamenti alla rivendita?

La liquidità non dipende dal developer ma da metratura, piano e distanza dalla metropolitana. Monolocali e bilocali fino a 35 mq a breve distanza a piedi da BTS o MRT si vendono in pochi mesi; i tagli grandi nei quartieri dormitorio possono richiedere anni.

Quali tasse e oneri paga un acquirente straniero?

All'acquisto, la tassa di trasferimento del 2% del valore stimato (di solito a metà con il venditore). Durante il possesso, l'imposta annuale sulla proprietà, a un'aliquota contenuta per le abitazioni, e le spese di gestione dell'edificio. Alla vendita entro cinque anni, l'imposta specifica sull'attività commerciale del 3,3% e la ritenuta d'acconto sul reddito.

Vale la pena accettare un rendimento garantito dal developer?

Solo dopo aver confrontato il prezzo al metro quadro con il mercato. Se il prezzo supera la zona circostante del 10-15%, il pagamento garantito è finanziato con il vostro stesso denaro e, a fine garanzia, il rendimento scende al livello di mercato.

Il cambio del baht influisce sul momento di ingresso?

Sì, e parecchio. A circa 32-33 baht per dollaro si ottengono meno metri quadri a parità di valuta rispetto a 36-37. Nelle operazioni oltre 5 milioni di THB la differenza di cambio supera spesso l'intero sconto negoziato.

Cosa verificare nell'edificio prima di versare la caparra?

La quota straniera residua in metri quadri, i verbali delle assemblee della persona giuridica del condominio, l'entità del fondo di manutenzione straordinaria, il livello di morosità dei proprietari sulle quote e l'effettiva occupazione dell'edificio in una sera feriale, osservando le finestre illuminate.

Source: Bangkok Post

Pronti a investire in Thailandia? I nostri esperti vi aiuteranno a trovare la proprietà perfetta.