Sena écoule ses invendus de condos auprès des non-résidents : où la remise est réelle en 2026

Un promoteur coté à la bourse thaïlandaise ne court pas après les acheteurs étrangers parce que la demande déborde. Sena Development oriente la vente de ses appartements invendus vers les non-résidents, et la nouvelle en dit plus sur l'état du marché intérieur que sur le marketing : la classe moyenne thaïlandaise ne passe tout simplement plus les filtres des banques.

Pour un investisseur étranger, deux signaux se superposent. D'abord, la négociation est possible, mais elle passe par un package et non par un pourcentage sur le prix catalogue : mobilier, frais de transfert pris en charge, une année de charges de copropriété, parfois une location garantie. Ensuite, on ne vous propose pas les meilleurs lots du projet, mais ceux qui restent après deux ou trois ans de commercialisation.

Tout l'intérêt de l'opération tient à l'écart entre ces deux faits.

Reponse rapide

• Les promoteurs thaïlandais écoulent leurs stocks de condos auprès d'étrangers parce que la demande locale se heurte à l'endettement des ménages (environ 87-89% du PIB selon la Banque de Thaïlande en 2025) et à un octroi de crédit très strict sous la barre de 3 M THB.
• La remise réelle sur les stocks livrés à Bangkok est estimée à 10-20% du prix catalogue, mais l'essentiel de l'avantage prend la forme de bonus, pas d'une baisse du prix de vente.
• Le quota étranger est de 49% de la surface totale vendable de l'immeuble. Dans les projets déjà bien vendus à des non-résidents, il peut ne plus rien rester, et seul le leasehold est alors accessible.
• Le vrai risque n'est pas le promoteur mais le choix du lot : les derniers invendus ont souvent les pires vues, des étages bas ou des plans peu pratiques, et ce sont aussi les plus difficiles à revendre.
• Le rendement locatif brut des condos neufs près des stations BTS et MRT à Bangkok se situe à 4-5% par an, soit près de 3% net après impôts, commissions et charges.

Faits cles

• Selon le Bangkok Post, Sena Development étend son programme de location-vente (rent-to-own) aux acheteurs étrangers pour écouler un stock de plus de 6 000 unités de condos. Le contexte : une demande domestique faible, des refus de prêts hypothécaires et un pouvoir d'achat entamé après les inondations.
• D'après le REIC (Real Estate Information Center), les étrangers acquièrent chaque année environ 14-15 000 appartements en Thaïlande, pour une valeur d'environ 70-75 Md THB, et les ressortissants chinois en représentent durablement plus d'un tiers.
• Un étranger ne peut détenir un appartement en freehold que dans la limite de 49% de la surface vendable de l'immeuble, et seulement si les fonds sont transférés de l'étranger en devise, avec émission du formulaire FET (anciennement Tor Tor 3).
• Le droit de transfert standard est de 2% de la valeur estimée, en général partagé entre les parties ; l'enregistrement d'une hypothèque coûte 1%. Le taux réduit de 0,01% pour les logements jusqu'à 7 M THB a été introduit puis prolongé à titre temporaire : vérifiez qu'il s'applique à la date de la transaction.
• Les charges mensuelles des condos de milieu de gamme à Bangkok sont de 50-80 THB par m², auxquelles s'ajoute une contribution unique au fonds de travaux d'environ 500-1 000 THB par m² à la livraison.
• Le baht fort (autour de 32-33 pour un dollar sur l'essentiel de 2025) a rogné l'avantage de change de ceux qui sont entrés sur le marché en 2022-2023.
• Les amendements relevant le quota étranger à 75% et portant le leasehold à 99 ans ont été discutés en 2024-2025, mais ils n'ont pas obtenu de soutien public et ne sont jamais devenus loi.

Pourquoi le déstockage concerne les banques, pas les étrangers

Le segment de masse thaïlandais ne bute pas sur le prix mais sur l'approbation du crédit. Selon les associations du secteur, dans les projets dont le lot coûte moins de 3 M THB, les banques refusent entre la moitié et les deux tiers des dossiers. Le promoteur ne parvient donc pas à conclure ses réservations : l'argent n'arrive pas, le lot retourne en stock, et la taxe foncière comme les frais d'entretien s'accumulent.

L'étranger compte dans ce tableau, non parce qu'il est riche, mais parce qu'il paie comptant, transfère des devises de l'étranger et conclut en quelques semaines.

Ce qui reste réellement dans les stocks

Ici, la logique habituelle de la remise ne tient plus. Dans un projet vendu depuis deux ou trois ans, les lots d'angle, les étages élevés, les vues sur la rivière ou le parc et les studios compacts près des ascenseurs partent en premier. Il reste un ensemble prévisible : deuxième à quatrième étage au-dessus du podium de parking, fenêtres donnant sur le mur de l'immeuble voisin, plans longs et étroits, deux-pièces de 60 m² dans un quartier où le locataire cherche un studio.

Une remise de 15% sur un tel lot paraît avantageuse jusqu'à la revente. L'acheteur suivant juge l'appartement sur les critères qui l'ont fait écarter sur le marché primaire, et la décote réapparaît. Le gain s'annule, alors que les frais de transaction restent : droit de transfert, taxe commerciale spécifique de 3,3% en cas de vente dans les cinq premières années, commission d'agent.

Un seul test compte : achèteriez-vous ce lot sans remise s'il était le premier du projet ? Si la réponse est non, la remise ne vous sauvera pas.

Combien vaut vraiment le package de bonus

Les promoteurs cassent rarement leur grille de prix : cela dévaluerait les appartements déjà vendus et abîmerait leurs comptes. Ils proposent donc un package, qu'il faut chiffrer en bahts et non à l'impression.

Un pack mobilier pour un studio de 30 m² vaut réellement 150-250 000 THB. La prise en charge de la moitié du droit de transfert sur un appartement à 4 M THB représente environ 40 000 THB. Une année de charges à 60 THB/m² coûte environ 22 000 THB. Sur un bien à 4 M THB, le total avoisine 300 000 THB, soit 7-8% de remise effective. Si l'on ajoute 10% sur le prix, l'avantage cumulé atteint 17-18%, et la discussion devient sérieuse.

Un mot sur la location garantie. Un rendement garanti de 5-7% par an pendant 2-3 ans dans un projet urbain signifie presque toujours que ce rendement est déjà inclus dans le prix. La vérification est simple : comparez le prix au m² avec les ventes récentes du marché secondaire dans le même immeuble ou à proximité. Si l'écart dépasse 10-15%, on vous revend votre propre rendement.

Quota de 49% : le point à vérifier avant l'acompte

Posez la question sans détour au service commercial : combien de mètres carrés de quota étranger restent libres dans l'immeuble à la date du jour, et seront-ils réservés à votre nom dans le contrat ? Le décompte est tenu par la personne morale de la copropriété, et le chiffre est vérifiable. Selon Siam Legal Phuket, plusieurs immeubles de zones prisées comme Cherng Talay et Kamala approchent déjà ce plafond. Contrôlez donc le ratio actuel avant de signer.

Sans quota, il reste le leasehold de 30 ans avec option de renouvellement. Pour un investisseur qui compte revendre, c'est un actif nettement moins bon : l'acheteur étranger suivant préfère presque toujours le freehold, et la liquidité du leasehold est plus faible à Bangkok qu'à Phuket, où cette structure est familière depuis longtemps.

Notre position

Acheter des invendus auprès d'un promoteur thaïlandais se justifie si trois conditions sont réunies : l'immeuble est livré et la personne morale de la copropriété enregistrée, le quota étranger est confirmé par écrit, et vous auriez choisi ce lot même sans remise. Sinon, le marché secondaire dans le même immeuble offre généralement un meilleur prix au m², sans mobilier ni mise en scène.

Une dernière condition annule tout ce qui précède : si votre budget est inférieur à 3,5-4 M THB et que vous visez un flux locatif, le segment de masse de Bangkok n'est pas l'outil qu'il vous faut. Vous y affrontez des dizaines de milliers de studios similaires, et la société de gestion absorbe la marge. Avec un tel budget, les destinations balnéaires à occupation saisonnière donnent un résultat plus prévisible, même s'il est plus volatil.

Si vous prévoyez un voyage de visite, comptez au moins quatre à cinq jours à Bangkok : les stocks se visitent de jour comme de soir, en semaine, en mesurant le bruit et la vue réelle depuis la fenêtre.

FAQ

Peut-on vraiment acheter un condo en Thaïlande avec 30% de remise ?

Une remise de 30% sur le prix catalogue est rare et concerne presque toujours des lots peu liquides ou des projets mal situés. Pour les stocks livrés à Bangkok, la fourchette réaliste est de 10-20% avec le package de bonus. Calculez-la par rapport aux prix du marché secondaire dans le même immeuble, pas au prix catalogue.

Un étranger peut-il être propriétaire d'un appartement en Thaïlande ?

Oui, en freehold, dans la limite de 49% de la surface vendable de l'immeuble. Les fonds doivent arriver de l'étranger en devise et être convertis en bahts en Thaïlande. La banque délivre le formulaire FET, sans lequel le Département des terres n'enregistre pas le transfert.

Qu'est-ce qui est plus avantageux : un invendu de promoteur ou le marché secondaire ?

Cela dépend du stade. Dans un immeuble livré, le secondaire est généralement moins cher au m², mais les appartements se vendent sans rénovation ni mobilier et il faut négocier avec un particulier. L'invendu du promoteur offre un état neuf, une garantie sur la structure et un pack de services. Chiffrez l'écart : il est souvent de 5-10%, et le coût de rénovation le compense.

Ces appartements sont-ils liquides à la revente ?

La liquidité ne dépend pas du promoteur mais de la surface, de l'étage et de la distance au métro. Les studios et un-pièces jusqu'à 35 m² à distance de marche d'une station BTS ou MRT se vendent en quelques mois ; les grands plans en banlieue résidentielle mettent plusieurs années.

Quels impôts et frais paie un acheteur étranger ?

À l'achat : droit de transfert de 2% de la valeur estimée (en général partagé avec le vendeur). En détention : taxe foncière annuelle à taux faible pour le logement, et charges de copropriété. À la vente dans les cinq premières années : taxe commerciale spécifique de 3,3% et retenue à la source de l'impôt sur le revenu.

Faut-il accepter un rendement garanti du promoteur ?

Seulement après avoir comparé le prix au m² avec le marché. Si le prix dépasse son environnement de 10-15%, le rendement garanti est financé par votre propre argent, et une fois la garantie terminée, le rendement retombe au niveau du marché.

Le taux de change du baht influence-t-il le moment d'entrée ?

Oui, nettement. À environ 32-33 THB pour un dollar, l'acheteur obtient moins de mètres carrés pour la même somme qu'à 36-37. Sur des transactions de plus de 5 M THB, l'écart de change dépasse souvent toute la remise négociée.

Que vérifier dans l'immeuble avant de verser l'acompte ?

Le quota étranger restant en m², les procès-verbaux des assemblées de la copropriété, le montant du fonds de travaux, le niveau d'impayés de charges des copropriétaires et le taux réel d'occupation un soir de semaine, à en juger par les fenêtres éclairées.

Source: Bangkok Post

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