Sena verkauft Restbestand an Ausländer: Wo der Rabatt in Thailand real ist

Ein börsennotierter thailändischer Bauträger sucht ausländische Käufer nicht aus Nachfrageüberschuss. Sena Development richtet den Verkauf nicht abgesetzter Wohnungen auf Nichtansässige aus, und das verrät mehr über den Zustand des Inlandsmarktes als über Marketing: Die thailändische Mittelschicht scheitert derzeit schlicht an den Banken.

Für internationale Investoren ergeben sich daraus zwei Signale. Erstens wird zwar verhandelt, aber nicht in Prozent vom Listenpreis, sondern im Paket: Möblierung, Übernahme der Umschreibungsgebühren, ein Jahr Verwaltungskosten, mitunter eine garantierte Miete. Zweitens bekommen Sie nicht die besten Einheiten eines Projekts angeboten, sondern die, die nach zwei bis drei Jahren Vertrieb übrig geblieben sind.

Ob ein Geschäft attraktiv ist, entscheidet sich im Unterschied zwischen diesen beiden Fakten.

Kurzantwort

• Thailändische Bauträger verkaufen Restbestände an Ausländer, weil die Inlandsnachfrage an der Verschuldung der Haushalte (rund 87-89% des BIP laut Bank of Thailand, Stand 2025) und an der strengen Hypothekenvergabe im Segment bis 3 Mio. THB scheitert.
• Die reale Rabatttiefe bei fertigen Restbeständen in Bangkok liegt Markteinschätzungen zufolge bei 10-20% vom Listenpreis. Der größte Teil des Vorteils steckt allerdings in Boni, nicht in einem niedrigeren Kaufpreis.
• Die Ausländerquote beträgt 49% der gesamten verkauften Fläche eines Gebäudes. Wurde ein Projekt bereits aktiv an Nichtansässige verkauft, kann die freie Quote aufgebraucht sein. Dann bleibt nur Leasehold.
• Das Hauptrisiko liegt nicht beim Bauträger, sondern in der Auswahl: Übrig bleiben Einheiten mit schlechter Aussicht, in niedrigen Etagen, über dem Parkdeck oder mit ungünstigem Grundriss. Genau die lassen sich später am schwersten weiterverkaufen.
• Die Bruttomietrendite neuer Kondos nahe BTS- und MRT-Stationen in Bangkok liegt bei 4-5% pro Jahr, netto nach Steuern, Provisionen und Verwaltung eher bei 3%.

Wichtige Fakten

• Sena Development weitet sein Rent-to-own-Programm auf ausländische Käufer aus, um einen Bestand von über 6.000 Kondo-Einheiten abzubauen. Hintergrund sind laut Bangkok Post schwache Inlandsnachfrage, abgelehnte Hypotheken und geringere Kaufkraft nach Überschwemmungen.
• Laut REIC (Real Estate Information Center) erwerben Ausländer jährlich rund 14.000-15.000 Wohnungen in Thailand mit einem Gesamtwert von etwa 70-75 Mrd. THB. Der Anteil chinesischer Staatsbürger liegt dabei stabil über einem Drittel der Einheiten.
• Freehold-Eigentum an einer Wohnung ist für Ausländer nur innerhalb der 49%-Quote möglich, und nur, wenn die Mittel in Fremdwährung aus dem Ausland überwiesen und mit dem FET-Formular (früher Tor Tor 3) dokumentiert werden.
• Die reguläre Umschreibungsgebühr beträgt 2% des amtlichen Schätzwerts und wird meist zwischen den Parteien geteilt. Die Eintragung einer Hypothek kostet 1%. Der ermäßigte Satz von 0,01% für Wohnraum bis 7 Mio. THB galt nur befristet und wurde verlängert, prüfen Sie daher seine Gültigkeit zum Abschlussdatum.
• Die monatliche Verwaltungsgebühr in Bangkoker Kondos des Mittelklassesegments liegt bei 50-80 THB pro m². Bei Übernahme kommt eine einmalige Einlage in den Instandhaltungsfonds von rund 500-1.000 THB pro m² dazu.
• Der starke Baht (große Teile von 2025 bei etwa 32-33 pro US-Dollar) hat einen Teil des Währungsvorteils aufgezehrt, den Käufer von 2022-2023 hatten.
• Der Sondersteuersatz (Specific Business Tax) beträgt bei Verkauf innerhalb von fünf Jahren 3,3%.
• Vorschläge, die Ausländerquote auf 75% anzuheben und Leasehold auf 99 Jahre zu verlängern, wurden 2024-2025 diskutiert, fanden aber keine öffentliche Unterstützung und erreichten nie die Gesetzesstufe.

Warum der Abverkauf von Restbeständen eine Frage der Banken ist

Das thailändische Massensegment scheitert nicht am Preis, sondern an der Kreditzusage. Nach Schätzungen von Branchenverbänden lehnen Banken bei Projekten mit einem Einheitspreis bis 3 Mio. THB zwischen der Hälfte und zwei Dritteln der Anträge ab. Der Bauträger kann Reservierungen so nicht durch Eigentumsübertragung abschließen. Das Geld fließt nicht, die Einheit fällt zurück in den Bestand, und Grundsteuer und Verwaltungskosten laufen weiter auf.

Der Ausländer ist in diesem Bild nicht wegen seines Reichtums wertvoll. Er zahlt bar, überweist Fremdwährung und schließt in Wochen ab.

Was im Restbestand tatsächlich übrig bleibt

Hier greift die übliche Rabattlogik nicht mehr. In einem Projekt, das zwei bis drei Jahre im Verkauf war, gehen Eckeinheiten, obere Stockwerke, Fluss- oder Parkblick und kompakte Studios am Aufzug zuerst weg. Übrig bleibt ein vorhersehbares Set: zweite bis vierte Etage über dem Parkdeck, Fenster zur Wand des Nachbargebäudes, lange schmale Grundrisse, Zweizimmerwohnungen um 60 m² in einer Lage, in der Mieter Studios suchen.

Ein Rabatt von 15% auf eine solche Einheit zahlt sich nur bis zum Weiterverkauf aus. Der Zweitkäufer bewertet die Wohnung nach denselben Merkmalen, wegen derer sie im Erstverkauf übergangen wurde, und der Abschlag entsteht erneut. Der Gewinn löst sich auf, die Transaktionskosten bleiben: Umschreibungsgebühr, Specific Business Tax von 3,3% bei Verkauf in den ersten fünf Jahren, Maklerprovision.

Der ehrliche Test lautet deshalb: Würden Sie diese Einheit auch ohne Rabatt kaufen, und wäre sie dann eine der ersten im Projekt? Wenn nicht, rettet Sie der Rabatt nicht.

Was das Bonuspaket tatsächlich wert ist

Bauträger rühren die Preisliste selten an: Das entwertet bereits verkaufte Wohnungen und belastet die Bilanz. Stattdessen bieten sie ein Paket an. Rechnen Sie es in Baht durch, nicht nach Eindruck.

Ein Möblierungspaket für ein 30-m²-Studio kostet real 150.000-250.000 THB. Die Übernahme der halben Umschreibungsgebühr bei einer Wohnung für 4 Mio. THB entspricht etwa 40.000 THB. Ein Jahr Verwaltungskosten bei 60 THB pro m² sind rund 22.000 THB. Bei einer 4-Mio.-Wohnung summiert sich das auf etwa 300.000 THB, also einen effektiven Rabatt von 7-8%. Kommen zusätzlich 10% auf den Preis dazu, liegt der Gesamtvorteil bei rund 17-18%. Damit lässt sich verhandeln.

Die garantierte Miete gehört gesondert betrachtet: Ein Guaranteed-Return-Modell mit 5-7% pro Jahr über 2-3 Jahre bedeutet bei Stadtprojekten fast immer, dass die Rendite schon im Preis steckt. Das lässt sich leicht prüfen: Vergleichen Sie den Quadratmeterpreis mit den nächsten Zweitmarktabschlüssen im selben Gebäude oder in der Nachbarschaft. Liegt die Lücke über 10-15%, wird Ihnen Ihre eigene Rendite verkauft.

Die 49%-Quote: der Punkt, der vor der Anzahlung geprüft wird

Fragen Sie den Vertrieb konkret: Wie viele Quadratmeter freie Ausländerquote sind im Gebäude zum heutigen Datum übrig, und wird sie Ihnen im Vertrag reserviert? Die Erfassung führt die Eigentümergesellschaft des Kondominiums, die Zahl lässt sich überprüfen. Auch internationale Rechtsberater wie Siam Legal weisen darauf hin, dass sich in gefragten Lagen auf Phuket wie Cherng Talay und Kamala mehrere Gebäude der 49%-Grenze nähern. Die aktuelle Quote sollte man deshalb vor der Unterschrift verifizieren.

Ist keine Quote verfügbar, bleibt Leasehold über 30 Jahre mit Verlängerungsoption. Für Investoren, die weiterverkaufen wollen, ist das ein deutlich schwächerer Vermögenswert: Ein ausländischer Zweitkäufer bevorzugt fast immer Freehold, und die Liquidität von Leasehold ist in Bangkok geringer als auf Phuket, wo man diese Struktur seit Langem kennt.

Unsere Einschätzung

Der Kauf von Restbeständen beim thailändischen Bauträger lohnt sich, wenn drei Bedingungen zugleich erfüllt sind: Das Gebäude ist fertiggestellt und die Eigentümergesellschaft registriert, die Ausländerquote ist schriftlich bestätigt, und Sie hätten die Einheit auch ohne Rabatt gewählt. In allen anderen Fällen liefert der Zweitmarkt im selben Gebäude meist den besseren Quadratmeterpreis, allerdings ohne Möbel und Präsentation.

Es gibt auch eine Konstellation, in der das alles für Sie nicht gilt. Liegt Ihr Budget unter 3,5-4 Mio. THB und rechnen Sie mit Mieteinnahmen, ist das Bangkoker Massensegment nicht das richtige Instrument. Dort konkurrieren Sie mit Zehntausenden ähnlicher Studios, und die Verwaltung frisst die Differenz. In diesem Budget liefern Resort-Lagen mit saisonaler Auslastung ein berechenbareres Ergebnis, wenn auch mit höherer Volatilität.

Planen Sie eine Besichtigungsreise, rechnen Sie für Bangkok mit mindestens vier bis fünf Tagen. Restbestände sollten Sie tagsüber und abends, werktags und mit Messung von Lärm und realem Ausblick besichtigen.

FAQ

Stimmt es, dass man in Thailand derzeit Kondos mit 30% Rabatt kaufen kann?

Ein Rabatt von 30% auf den Listenpreis kommt selten vor und betrifft fast immer schwer verkäufliche Einheiten oder Projekte in schwachen Lagen. Realistisch sind bei fertigen Restbeständen in Bangkok 10-20% inklusive Bonuspaket. Rechnen Sie von den Zweitmarktpreisen im selben Gebäude aus, nicht von der Preisliste.

Kann ein Ausländer in Thailand eine Wohnung zu Eigentum erwerben?

Ja, als Freehold, innerhalb von 49% der verkauften Fläche des Kondominiums. Das Geld muss aus dem Ausland in Fremdwährung eingehen und in Thailand in Baht umgetauscht werden. Die Bank stellt das FET-Formular aus, ohne das das Land Department die Eigentumsübertragung nicht registriert.

Was ist günstiger: Restbestand vom Bauträger oder Zweitmarkt?

Das hängt vom Stadium ab. In einem fertigen Gebäude ist der Zweitmarkt pro Quadratmeter meist günstiger, die Wohnungen kommen jedoch ohne Renovierung und Möbel und erfordern Verhandlungen mit einem Privateigentümer. Der Restbestand vom Bauträger bietet Neuzustand, Strukturgarantie und Servicepaket. Rechnen Sie die Differenz in Geld aus: Oft sind es 5-10%, und die Renovierungskosten gleichen sie aus.

Wie liquide sind solche Wohnungen beim Weiterverkauf?

Die Liquidität bestimmt nicht der Bauträger, sondern Wohnfläche, Etage und Entfernung zur Metro. Studios und Einzimmerwohnungen bis 35 m² in Gehweite zu BTS oder MRT verkaufen sich innerhalb von Monaten, große Grundrisse in Wohnvierteln brauchen Jahre.

Welche Steuern und Gebühren zahlt ein ausländischer Käufer?

Beim Kauf fällt die Umschreibungsgebühr von 2% des amtlichen Schätzwerts an (meist hälftig mit dem Verkäufer). Während des Besitzes kommen eine jährliche Grundsteuer mit niedrigem Satz für Wohnraum und Gebäudeverwaltungsgebühren hinzu. Beim Verkauf innerhalb der ersten fünf Jahre fallen die Specific Business Tax von 3,3% und eine Einkommensteuer-Quellenabführung an.

Lohnt sich eine vom Bauträger garantierte Rendite?

Erst nach einem Vergleich des Quadratmeterpreises mit dem Markt. Liegt der Preis 10-15% über dem Umfeld, finanzieren Ihre eigenen Mittel die garantierte Auszahlung, und nach Ablauf der Garantie sinkt die Rendite auf Marktniveau.

Beeinflusst der Baht-Kurs den Einstiegszeitpunkt?

Ja, und deutlich. Bei einem Kurs von etwa 32-33 Baht pro Dollar erhält der Käufer weniger Quadratmeter für dieselbe Währung als bei 36-37. Bei Abschlüssen über 5 Mio. THB übersteigt die Kursdifferenz oft den gesamten Verhandlungsrabatt.

Was ist vor der Anzahlung im Gebäude zu prüfen?

Die verbleibende Ausländerquote in Quadratmetern, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der Kondominiumgesellschaft, die Höhe des Instandhaltungsfonds, die Gebührenrückstände der Eigentümer und die tatsächliche Belegung des Gebäudes an einem Werktagabend, erkennbar am Licht in den Fenstern.

Source: Bangkok Post

Bereit, in Thailand zu investieren? Unsere Experten helfen Ihnen, die perfekte Immobilie zu finden.