900 Hotels auf Phuket ohne Lizenz: Was die Razzien 2026 bedeuten

Am 23. Juli kontrollierte auf Phuket ein Prüfteam unter Leitung des stellvertretenden Innenministers (Polapee Suwunchwee) an einem einzigen Tag fünf Objekte: The Proud Karon und Phuket Moonlit im Bezirk Mueang, The Charm Resort und Citygate Kamala Resort in Kathu sowie The Wood Terrace in Thalang. Keines der Objekte besaß eine Hotellizenz. Ein Teil der Betreiber wurde vor Ort festgesetzt.

Die direkte Antwort für Investoren: Die Vermietung von Wohnraum auf Phuket für weniger als 30 Tage ohne Hotellizenz gilt nach dem Hotel Act B.E. 2547 (2004) als Beherbergungsgewerbe, und 2026 wird das konsequent verfolgt. Es kommt kein Brief, sondern es rücken Polizei und Provinzverwaltung an.

Nach aktuellen Schätzungen arbeiten von rund 3 000 Beherbergungsbetrieben der Provinz etwa 900 ohne Lizenz. Das entspricht ungefähr 30 %.

Kurzantwort

• Ein einziges Kriterium: 30 Tage. Ein Mietvertrag unter 30 Tagen ist eine Hotelleistung. Längere Laufzeiten gelten als gewöhnliche Wohnraummiete, eine Lizenz ist dann nicht nötig.
• Sanktionen nach dem Hotel Act: bis zu 1 Jahr Freiheitsstrafe und/oder eine Geldstrafe von bis zu 20 000 Baht, zusätzlich 10 000 Baht pro Tag, solange der Verstoß nach der behördlichen Anordnung fortgesetzt wird.
• Ausmaß: rund 900 nicht lizenzierte Objekte von etwa 3 000 auf Phuket (Schätzung 2026, gezählt nach Objekten, nicht nach Zimmern).
• Juli 2026: mindestens 9 Objekte in Karon, Rawai, Kamala, Thalang und Kathu kontrolliert. Am 29. Juli erreichte die Kontrolle das Kondominium The Pixels Cape Panwa wegen tageweiser Vermietung.
• Neu in der Praxis: Neben der Lizenz wird auch die Gesellschafterstruktur der Betreibergesellschaft geprüft. In einem Fall wurde eine russische Beteiligung von 49 % festgestellt.
• Dringende Anordnung der Provinz (Anfang Juli 2026): Nicht registrierte Hotels und Unterhaltungsbetriebe müssen Unterlagen zur Legalisierung innerhalb einer knappen Frist einreichen. Die Beratungsphase wurde teilweise verlängert, die Kontrollphase hat aber bereits begonnen.

Die Juli-Razzien sind nicht die erste Welle. Im Juni arbeitete eine Sondergruppe des Departements für Provinzverwaltung an drei Objekten in Karon und Rawai. Die Logik ist stets dieselbe: erst eine Anordnung mit Frist, dann gezielte Einsätze an besonders sichtbaren Adressen, dann die Ausweitung auf Kondominien, wo die Kurzzeitvermietung nicht von einem Gesamtbetreiber, sondern von Dutzenden privaten Eigentümern betrieben wird.

Die Zahlen zum illegalen Segment wirken widersprüchlich. Branchendaten der Thai Hotels Association aus dem Jahr 2015 sprachen von bis zu 70 % nicht registrierter Zimmer. Die heutigen 30 % beziehen sich auf Objekte. Die Differenz spiegelt vor allem eine geänderte Zählmethodik wider und keine siebenfache Marktbereinigung: Große legale Hotels haben viele Zimmer bei einer einzigen Gesellschaft, Hunderte kleine Villen und Apartmentanlagen dagegen wenige Zimmer bei vielen Adressen.

Die internationale Presse bestätigt das Bild. Nach Berichten von The Phuket News zählt die Provinz schätzungsweise 8 000 bis 9 000 kleine Beherbergungsbetriebe, von denen nur ein Bruchteil lizenziert ist, weil der Rechtsrahmen für kleine Bestandsgebäude schlecht passt. Laut Nation Thailand wurden zuletzt 275 Lizenzen erteilt und der Rückstau von 392 auf 117 offene Anträge reduziert, die bis September 2026 abgearbeitet sein sollen. Die Behörden bewegen sich also gleichzeitig mit Razzien und mit Legalisierung.

Unangenehm ist die Formulierung in den Protokollen: Ein Teil der Gebäude wurde ursprünglich als Wohn- oder Kondominiumobjekt geplant und ohne Genehmigung zu einem Hotel umgewidmet. Das Problem ist damit nicht ein vergessenes Papier, sondern das Gebäude selbst.

Hauptrisiken und Fehler

Der Hauptfehler: zu glauben, die Legalisierungsanordnung löse das Problem

Unterlagen einreichen kann jeder. Eine Lizenz erhält jedoch nur ein Objekt, das die Anforderungen physisch erfüllt: Breite der Zufahrtsstraße, vorgeschriebene Stellplatzzahl, zweite Fluchttreppe, Brandschutzsysteme, Deckenhöhe, sanitäre Anlagen. Ein Wohnkondominium, das nach Wohnbaunormen errichtet wurde, besteht diese Punkte nicht, und keine Verlängerung der Beratungsfrist ändert das.

Gegenmaßnahme: Lassen Sie vor dem Kauf eine technische Konformitätsprüfung nach Hotel Act und Bauvorschriften durchführen, nicht erst nach dem ersten Besuch der Inspektion. Ist das Gebäude nicht genehmigungsfähig, bedeutet die Legalisierung Kosten ohne Ergebnis.

Weitere Warnsignale

• Versprochene Rendite von 7-10 % pro Jahr aus Tagesvermietung im Wohnkondominium. Das Modell beruht auf einem Verstoß. Prüfen Sie, auf wen die Lizenz ausgestellt ist: auf das gesamte Projekt oder auf niemanden.
• Struktur 51/49 mit thailändischen Strohmann-Partnern. Inzwischen wird die Herkunft des Kapitals der thailändischen Gesellschafter geprüft. Nominee-Besitz ist keine Formalie, sondern ein Tatbestand nach dem Foreign Business Act. Gegenmaßnahme: Audit der tatsächlichen Einlagen und der Geldflüsse auf den Firmenkonten.
• Festnahme des Betreibers, nicht des Eigentümers, ist ein schwacher Trost. Eine Betriebseinstellung trifft den Einheitsbesitzer: Einnahmen fallen auf null, Buchungen werden storniert, Gäste erhalten ihr Geld von demjenigen zurück, der es auf dem Konto hat.
• Verbot der Tagesvermietung in der Satzung des Kondominiums oder im Beschluss der Eigentümerversammlung. Lässt sich an einem Tag prüfen, wird jahrelang ignoriert und taucht bei der ersten Nachbarbeschwerde auf. Gegenmaßnahme: Protokolle der Eigentümerversammlungen der Kondominium-Gesellschaft der letzten drei Jahre anfordern.
• Fehlende Haftpflichtversicherung und Brandschutzzertifikate. Ein Zwischenfall mit einem Gast in einem nicht lizenzierten Objekt bedeutet persönliche Haftung ohne Versicherungsschutz. Gegenmaßnahme: Eine Police wird nur für legale Tätigkeit ausgestellt, was ein weiterer Realitätstest für das Geschäftsmodell ist.
• Die Wette, dass die Razzien an Mietvillen vorbeigehen. Die Einsätze im Juni in Karon und Rawai galten gerade kleinen Objekten.

Unsere Einschätzung: Besitzen Sie eine Einheit in einem Wohnkondominium mit gemischter Eigentümerstruktur, investieren Sie kein Geld in Legalisierungsversuche. Stellen Sie die Einheit auf Verträge ab 30 Tagen mit schriftlich fixierter Laufzeit um, akzeptieren Sie 2-3 Prozentpunkte weniger Rendite und schlafen Sie ruhig. Es gibt eine wesentliche Ausnahme: Wurde das Projekt von Anfang an als Kondotel gebaut, verfügt es über eine projektbezogene Hotellizenz sowie eine Verwaltungsgesellschaft mit Pool-Mietvertrag, ist die Tagesvermietung legal und das Obige betrifft Sie nicht. Eine zweite Ausnahme gilt für sehr kleine Formate: Für Objekte mit bis zu vier Zimmern und höchstens 20 Gästen gilt ein vereinfachtes Registrierungsverfahren, das Sie prüfen sollten, bevor Sie auf Kurzzeitvermietung verzichten.

Wer zu Besichtigungen anreist: Während der Kontrollen ist es sinnvoll, ein lizenziertes Hotel zu buchen statt ein Apartment in einem Wohnkondominium bei einem privaten Vermieter. Wird der Betrieb mitten in Ihrem Aufenthalt in der Hochsaison eingestellt, müssen Sie sich zum dreifachen Preis eine neue Unterkunft suchen.

FAQ

Darf man auf Phuket eine Wohnung tageweise vermieten?

Nein, wenn das Objekt keine Hotellizenz besitzt. Jeder Vertrag unter 30 Tagen fällt unter den Hotel Act. Buchungsplattformen funktionieren dabei ungehindert: Dass es eine Anzeige gibt, sagt nichts über die Legalität aus.

Welche Strafe droht 2026 für Vermietung ohne Hotellizenz?

Nach dem Hotel Act: bis zu 1 Jahr Freiheitsstrafe und/oder eine Geldstrafe von bis zu 20 000 Baht sowie 10 000 Baht pro Tag, solange der Verstoß nach der Anordnung andauert. Separat können steuerliche Forderungen und Verstöße gegen die Meldepflicht für ausländische Gäste (TM30) hinzukommen.

Stimmt es, dass 30 Tage ein legales Umgehungsmodell sind?

Es ist keine Umgehung, sondern eine andere Rechtskategorie. Eine Miete ab 30 Tagen gilt nicht als Hotelleistung. Die Laufzeit muss aber real sein: Eine Kette aus zwei aufeinanderfolgenden 15-Tage-Verträgen für denselben Gast überzeugt keine Inspektion.

Wie prüfe ich, ob ein Hotel oder Projekt eine Lizenz hat?

Die Hotel-Act-Lizenz wird von der Provinzverwaltung (DOPA) auf eine konkrete juristische Person und Adresse ausgestellt, eine Kopie muss gut sichtbar an der Rezeption aushängen. Die Nummer lässt sich per Anfrage beim Provinzbüro prüfen. Verlangen Sie beim Kauf eine Kopie der Lizenz und einen Auszug zur haltenden Gesellschaft, kein mündliches Versprechen des Bauträgers.

Wird der ausländische Anteil an der Betreibergesellschaft geprüft?

Ja, im Juli 2026 begann bei einzelnen Hotels die Prüfung der Gesellschafterstruktur, in einem Fall wurden 49 % russische Beteiligung festgestellt. Ein Anteil bis 49 % ist an sich legal. Fragen entstehen bei den thailändischen 51 %: Haben die Partner Geld eingebracht und leiten sie die Gesellschaft tatsächlich?

Was passiert mit meinen Einnahmen, wenn das Objekt geschlossen wird?

Buchungen werden storniert, Rückerstattungen fallen dem Betreiber zu, und bei einer Betriebseinstellung steht die Einheit leer, bis sie auf Langzeitmiete umgestellt ist. Eine garantierte Rendite wird in einer solchen Situation meist nicht gezahlt, denn die Garantien sind in den Verträgen fast immer an den legalen Betrieb gebunden.

Lässt sich ein Wohnkondominium in ein legales Hotel umwandeln?

Rechtlich gibt es einen Weg, faktisch bleibt er für die meisten Wohngebäude wegen der Bauvorschriften und der Haltung der Eigentümerversammlung verschlossen. Realistische Chancen haben freistehende Gebäude, die von Anfang an hotelähnliche Parameter hatten, nach einem Umbau.

Lohnt sich der Kauf einer Vermietungsimmobilie auf Phuket nach diesen Razzien noch?

Ja, aber das Auswahlkriterium hat sich verschoben. Gewinner sind Projekte mit projektbezogener Hotellizenz und transparentem Betreiber, Verlierer sind Wohnanlagen mit informeller Tagesvermietung. Die strengere Kontrolle trifft das Schattenangebot und arbeitet damit zugunsten derjenigen, die von Anfang an ein legales Format gekauft haben.

Eine konkrete Maßnahme für die kommende Woche: Fordern Sie für Ihr Objekt drei Dokumente an: eine Kopie der Hotellizenz mit Nummer und Inhaber, einen aktuellen Auszug der Betreibergesellschaft mit der Gesellschafterstruktur sowie das Protokoll der Eigentümerversammlung zur Kurzzeitvermietung. Fehlt auch nur eines davon, sollte das Ertragsmodell neu aufgesetzt werden, bevor die Provinzverwaltung vor der Tür steht.

Source: The Phuket News

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