Phuket : 900 hôtels sans licence et les raids de 2026

Le 23 juillet 2026, une équipe d'inspection dirigée par le vice-ministre de l'Intérieur (Polapee Suwunchwee) a contrôlé cinq établissements en une seule journée à Phuket : The Proud Karon et Phuket Moonlit dans le district de Mueang, The Charm Resort et Citygate Kamala Resort à Kathu, The Wood Terrace à Thalang. Aucun ne disposait d'une licence hôtelière. Certains exploitants ont été interpellés sur place.

La réponse directe pour l'investisseur : louer un bien à Phuket pour moins de 30 jours sans licence hôtelière constitue une activité hôtelière au sens du Hotel Act B.E. 2547 (2004), et en 2026 les autorités viennent le vérifier. Pas de simple courrier : elles se déplacent avec la police et l'administration provinciale.

Selon les estimations actuelles, environ 900 des quelque 3 000 établissements d'hébergement de la province fonctionnent sans licence, soit près de 30 %.

Reponse rapide

• Un seul critère : 30 jours. Un contrat de moins de 30 jours relève du service hôtelier. Au-delà, il s'agit d'une location classique et aucune licence n'est requise.
• Sanction prévue par le Hotel Act : jusqu'à 1 an de prison et/ou une amende pouvant atteindre 20 000 THB, plus 10 000 THB par jour de poursuite de l'infraction après injonction.
• Ampleur : environ 900 établissements non licenciés sur environ 3 000 à Phuket (estimation 2026, calculée par établissement et non par chambre).
• Juillet 2026 : au moins 9 établissements contrôlés à Karon, Rawai, Kamala, Thalang et Kathu ; le 29 juillet, le contrôle a atteint la copropriété The Pixels Cape Panwa pour location à la nuitée.
• Nouveauté : en plus de la licence, les inspecteurs examinent la structure du capital de la société exploitante. Dans un cas, une participation russe de 49 % a été relevée.
• Ordonnance provinciale (début juillet 2026) : les hôtels et lieux de divertissement non enregistrés doivent déposer leur dossier de régularisation dans un délai strict. La période de conseil a été partiellement prolongée, mais la phase de contrôles a déjà commencé.
• Contexte international : selon The Phuket News, on compterait environ 8 000 à 9 000 petits hôtels à Phuket, dont seule une fraction est licenciée. Selon Nation Thailand, 275 licences ont été délivrées en deux mois sur 392 dossiers en attente, les 117 restants devant être traités d'ici septembre 2026.

Les raids de juillet ne sont pas la première vague. En juin, une équipe spéciale du Département de l'administration provinciale a traité trois établissements à Karon et Rawai. La logique reste la même : d'abord une ordonnance assortie d'une échéance, puis des descentes ciblées sur les adresses les plus visibles, puis un élargissement aux copropriétés, où la location à la nuitée est assurée par des dizaines de propriétaires privés plutôt que par un exploitant unique.

Les chiffres sur la part du segment illégal semblent contradictoires et méritent une lecture prudente. Les données de la Thai Hotels Association de 2015 évoquaient jusqu'à 70 % de chambres non enregistrées. Les 30 % actuels sont calculés par établissement. L'écart reflète surtout un changement de méthode, et non une amélioration spectaculaire du marché : les grands hôtels légaux alignent beaucoup de chambres sous une seule entité, alors que des centaines de petites villas et résidences représentent peu de chambres mais beaucoup d'adresses.

Point le plus délicat dans les procès-verbaux : certains bâtiments ont été conçus à l'origine comme résidences ou copropriétés puis transformés en hôtels sans autorisation. Le problème n'est donc pas un papier oublié, mais le bâtiment lui-même.

Principaux risques et erreurs

L'erreur majeure : croire que l'ordonnance de régularisation règle tout

N'importe qui peut déposer un dossier. Seul un bâtiment réellement conforme obtient la licence : largeur de la voie d'accès, nombre de places de parking réglementaire, second escalier de secours, systèmes anti-incendie, hauteur sous plafond, sanitaires. Une copropriété résidentielle construite aux normes d'habitation échoue sur ces points, et aucune prolongation de la période de conseil n'y change rien.

Mitigation : faire réaliser une évaluation technique de conformité au Hotel Act et aux normes de construction avant l'achat, et non après la première visite d'inspection. Si le bâtiment ne peut pas être mis aux normes, la régularisation est une dépense sans résultat.

Autres signaux d'alerte

• Rendement promis de 7 à 10 % par an grâce à la location à la nuitée dans une copropriété résidentielle. Ce modèle repose sur une infraction. Vérifiez à quel nom la licence est délivrée : au projet entier ou à personne.
• Structure 51/49 avec des prête-noms thaïlandais. L'origine des fonds des actionnaires thaïlandais est désormais examinée. Le prête-nom n'est pas une formalité : il caractérise une infraction au Foreign Business Act. Mitigation : auditer les apports réels et les flux sur les comptes de la société.
• L'interpellation de l'exploitant plutôt que du propriétaire n'est qu'une maigre consolation. L'arrêt d'activité frappe le propriétaire du lot : revenus à zéro, réservations annulées, remboursement des voyageurs.
• Interdiction de la location à la nuitée dans le règlement de la copropriété ou dans une décision d'assemblée. Elle se vérifie en une journée, est ignorée pendant des années, puis ressurgit à la première plainte d'un voisin. Mitigation : demander les procès-verbaux d'assemblée de la personne morale de la copropriété des trois dernières années.
• Absence d'assurance responsabilité civile et de certificats incendie. Un incident avec un client dans un établissement non licencié engage votre responsabilité personnelle sans couverture. Mitigation : une police d'assurance ne s'obtient que pour une activité légale, ce qui constitue un test de réalité du modèle économique.
• Parier que les raids épargneront les villas louées. Les descentes de juin à Karon et Rawai visaient précisément de petits établissements.

Notre position : si vous possédez un lot dans une copropriété résidentielle à propriétaires multiples, ne dépensez pas pour tenter une légalisation. Passez à des baux de 30 jours minimum avec durée fixée par écrit, acceptez un rendement inférieur de 2 à 3 points de pourcentage et dormez tranquille. Une exception notable : si le projet a été conçu comme condotel, avec licence hôtelière d'origine et société de gestion sous contrat de pool locatif, la location à la nuitée est légale et rien de ce qui précède ne vous concerne. Seconde exception, pour les très petits formats : jusqu'à quatre chambres et 20 clients maximum, un régime d'enregistrement simplifié existe, à vérifier avant de renoncer à la location courte durée.

Pour ceux qui viennent visiter des biens, mieux vaut en pleine période de contrôles réserver un hôtel licencié plutôt qu'un appartement en copropriété résidentielle chez un particulier. Une fermeture en plein séjour, en haute saison, signifie chercher un logement au triple du prix.

FAQ

Peut-on louer un appartement à la nuitée à Phuket ?

Non, si le bien ne dispose pas d'une licence hôtelière. Tout contrat de moins de 30 jours relève du Hotel Act. Les plateformes de réservation fonctionnent librement : la présence d'une annonce ne dit rien de la légalité.

Quelle amende pour une location sans licence hôtelière en 2026 ?

Selon le Hotel Act : jusqu'à 1 an de prison et/ou une amende allant jusqu'à 20 000 THB, plus 10 000 THB par jour tant que l'infraction se poursuit après injonction. Des redressements fiscaux et des manquements à la déclaration d'immigration des étrangers hébergés (TM30) peuvent s'y ajouter.

La durée de 30 jours est-elle un contournement légal ?

Ce n'est pas un contournement, mais une autre catégorie juridique : une location de 30 jours ou plus n'est pas un service hôtelier. La durée doit toutefois être réelle : deux contrats de 15 jours enchaînés pour le même client ne convaincront pas un inspecteur.

Comment vérifier qu'un hôtel ou un projet est licencié ?

La licence du Hotel Act est délivrée par l'administration provinciale (DOPA) pour une personne morale et une adresse précises, et sa copie doit être affichée à la réception. Le numéro se vérifie auprès du bureau provincial. À l'achat, exigez la copie de la licence et l'extrait de la société titulaire, pas une promesse verbale du promoteur.

La part d'actionnariat étranger de la société exploitante est-elle contrôlée ?

Oui. En juillet 2026, un contrôle de la structure du capital a débuté pour certains hôtels, avec une participation russe de 49 % relevée dans un cas. Une part jusqu'à 49 % est légale en soi. Les questions portent sur les 51 % thaïlandais : les partenaires ont-ils réellement investi et dirigent-ils réellement la société ?

Que devient mon revenu si l'établissement est fermé ?

Les réservations sont annulées, les remboursements incombent à l'exploitant et, en cas de suspension, le lot reste vide jusqu'à sa conversion en location longue durée. Un rendement garanti n'est généralement pas versé dans ce cas : les garanties contractuelles sont presque toujours liées à une exploitation légale.

Peut-on transformer une copropriété résidentielle en hôtel légal ?

Juridiquement la voie existe, mais pour la plupart des immeubles résidentiels elle est fermée en pratique à cause des normes de construction et de la position de l'assemblée des copropriétaires. Seuls des bâtiments indépendants, déjà proches des critères hôteliers, passent après rénovation.

Faut-il encore acheter à Phuket pour la location après ces raids ?

Oui, mais le critère de sélection a changé. Les projets avec licence hôtelière d'origine et exploitant transparent gagnent, les résidences à location informelle perdent. Le durcissement des contrôles frappe l'offre souterraine et joue en faveur de ceux qui ont acheté un format légal dès le départ.

Une action concrète pour la semaine à venir : demandez pour votre bien trois documents - la copie de la licence hôtelière avec son numéro et son titulaire, un extrait récent de la société exploitante avec la composition de l'actionnariat, et le procès-verbal d'assemblée de la copropriété sur la location courte durée. S'il en manque ne serait-ce qu'un, il est temps de revoir votre modèle de revenus sans attendre la visite de l'administration provinciale.

Source: The Phuket News

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