Таїланд перевіряє 125 622 компанії: що загрожує власникам вілл через номінальні схеми

Тайський юрист у Паттаї десятки разів пояснював клієнтам одну й ту саму конструкцію: компанія, 51% у трьох тайців, яких покупець бачив один раз під час підписання документів, привілейовані акції з правом голосу у іноземця, земля на балансі фірми. Десять років це вважалося робочою схемою. У вересні 2026 року Міністерство комерції Таїланду повідомило, що перевіряє 125 622 компанії саме на предмет таких конструкцій.

Коротка відповідь для тих, хто володіє землею через тайську фірму: масових вилучень немає, але база даних, за якою вас можна знайти, вже зібрана і передана між відомствами. Перевіряють 36 277 компаній з іноземною участю, на яких зафіксовано близько 1 064 265 рай землі (це приблизно 1 703 квадратні кілометри) у 305 838 ділянках.

Важливе застереження, яке зробили самі тайські чиновники: це дані скринінгу, а не підтверджені порушення. Потрапляння до вибірки не означає звинувачення.

Ключові факти

• 125 622 компанії потрапили до скринінгу Міністерства комерції на предмет номінального володіння землею та кондомініумами, з пріоритетом на великі економічні й туристичні зони.

• 36 277 фірм з іноземною участю тримають близько 1 064 265 рай землі у 305 838 ділянках. Це цифри вибірки для аналізу, а не список підтверджених порушень.

• За даними Департаменту земель, власниками землі чи приміщень у кондомініумах зазначені 144 706 юридичних осіб.

• У процесі задіяні DBD (Департамент розвитку бізнесу), Департамент земель, Департамент місцевої адміністрації, МВС, Королівська поліція, DSI, AMLO, BOI, IEAT та губернатори провінцій, між якими налаштований обмін даними.

• Географія: у діапазоні іноземної частки 0,01-49,00% лідирують Бангкок, Чонбурі, Самутпракан, Патумтхані та Нонтабурі. У діапазоні 49,01-99,99% перше місце у Чонбурі. Повністю іноземні структури найгустіше представлені у Чонбурі та Районзі.

• Стаття 36 Закону про іноземний бізнес за номінальне володіння передбачає позбавлення свободи до 3 років і/або штраф від 100 000 до 1 000 000 батів, причому як для іноземця, так і для тайця, який погодився бути підставним акціонером.

• За окремими даними міжнародних оглядачів, на Самуї та Пханган перевіряють понад 11 000 компаній, а на Пхукеті та Крабі виявлено 66 фірм із власністю на понад 1 мільярд батів, що потребують глибшого аналізу.

Історія та контекст

Заборона на володіння землею іноземцями в Таїланді не новина і не кампанійщина: вона закріплена в Земельному кодексі й діє десятиліттями. Новина в іншому, в техніці виявлення. Раніше номінальна схема була невидимою з чисто бюрократичної причини: реєстр компаній вів DBD, реєстр землі, Департамент земель, і ці дві бази ніхто не зшивав між собою. Перевірка вимагала ручного запиту щодо конкретної фірми, а отже, починалася лише після скарги, конфлікту партнерів чи розлучення.

Тепер бази зіставили. Алгоритм шукає типові ознаки: тайські акціонери без підтвердженого джерела капіталу, однакові адреси реєстрації в десятків фірм, компанія без виручки, але із землею на балансі, один і той самий тайський громадянин у тридцяти статутах. Жодна з цих ознак окремо не є порушенням. Разом вони дають пріоритет для перевірки.

Чонбурі в цій статистиці головний сюжет. Провінція лідирує і за ділянками з іноземною часткою від 49,01% до 99,99%, і за повністю іноземними структурами разом із Районгом. Формальне пояснення економічне: Східний економічний коридор, промислові зони, легальні виробництва зі схваленням BOI. Фактично там же розташована Паттайя з двадцятирічною історією продажу вілл росіянам, європейцям і китайцям через компанійські конструкції. Розділити ці два шари даних алгоритмом неможливо, розбиратися доведеться вручну, по кожній справі окремо.

Ось що руйнує популярне очікування. Багато покупців вважають, що ризик, це штраф. Штраф у 1 000 000 батів для власника вілли за 25 мільйонів виглядає прийнятною платою. Але справжній механізм інший: за Земельним кодексом земля, придбана в обхід закону, підлягає примусовому продажу, і строки на нього визначає чиновник, а не ринок. Продаж під тиском і в статусі, відомому покупцеві, це не знижка на 10%. Крім того, номінальна схема ставить під удар і тайського акціонера, якому загрожує та ж стаття, і саме він у спірній ситуації першим піде на співпрацю зі слідством.

Другий неприємний наслідок уже не кримінальний, а побутовий. Компанія вимагає бухгалтерії, річного аудиту, подання звітності. Власники вілл економлять на цьому, і на момент продажу у фірми виявляється п'ять років неподаних балансів і накопичені штрафи. Покупець, якому зараз пропонують частку в такій компанії, успадковує всю історію, включно з обставинами її створення.

Легальних шляхів менше, але вони існують, і вони прозаїчні. Кондомініум в іноземній квоті, це повноцінний фрихолд на ім'я іноземця, квота обмежена 49% продаваної площі проєкту, перевіряється одним запитом у юридичний офіс будівлі. Для орієнтиру: мінімальна ціна для оформлення інвестиційної візи типу Non-Immigrant B під купівлю кондо становить приблизно 3 мільйони батів (близько 86 000 доларів США), правило діє з жовтня 2025 року. Зареєстрована в земельному офісі оренда на 30 років дає захищене право користування землею під віллу; продовження на другий термін обіцяють у договорі, але юридично воно не гарантоване, це єдиний пункт, де чесна оцінка ризику дійсно потрібна. Володіння через компанію залишається законним, коли компанія веде реальний бізнес, має тайський капітал із підтвердженим джерелом і, в ідеалі, схвалення BOI або статус за Договором про дружбу зі США.

Позиція, яку варто озвучити прямо: у 2026 році купівля вілли на землю через тайську компанію, створену виключно під цю угоду, перестала бути прийнятним ризиком. Не тому, що завтра прийдуть із перевіркою, а тому що вихід із такої структури під час продажу подорожчав і став залежати від чужих рішень. Якщо мета, жити біля моря, беріть кондомініум у квоті або реєструйте оренду. Якщо у вас діючий бізнес у Таїланді з тайськими партнерами, які інвестували власні кошти, весь цей висновок до вас не стосується.

Документи варто перевіряти особисто. Виписку по ділянці в земельному офісі провінції, чанот, історію переходів права та статутні документи компанії можна перевірити за один робочий день на місці, і жоден PDF-файл із месенджера цього не замінить.

Джерело: Nation Thailand

FAQ

Чи можу я втратити віллу, якщо вона оформлена на тайську компанію?

При доведеному номінальному володінні земля підлягає примусовому продажу за Земельним кодексом, а за статтею 36 Закону про іноземний бізнес загрожує штраф від 100 000 до 1 000 000 батів і/або до 3 років позбавлення свободи. Саме потрапляння до вибірки з 125 622 компаній порушенням не є.

Кондомініум теж під перевіркою?

Так, Департамент земель враховує 144 706 юридичних осіб як власників землі та приміщень у кондомініумах. Але купівля квартири на ім'я іноземця в межах 49% продаваної площі проєкту, це законний фрихолд, і перевірка його не стосується.

Як зрозуміти, чи номінальні у моєї компанії тайські акціонери?

Перевірочні питання прості: чи внесли вони гроші реально, чи є підтвердження джерела коштів, чи беруть участь у зборах, чи отримують дивіденди, чи не фігурують у десятках інших фірм. Якщо відповідь негативна за всіма пунктами, структура вразлива.

Чому в статистиці лідирує Чонбурі?

Провінція перша і за часткою ділянок з іноземною участю 49,01-99,99%, і за повністю іноземними структурами разом із Районгом. Причини змішані: промислові зони Східного економічного коридору та двадцятирічний ринок вілл у Паттаї.

Чи є законний спосіб володіти землею в Таїланді?

Для фізичної особи-іноземця практично ні. Працюють зареєстрована оренда на 30 років, право надземної забудови, володіння будівлею при орендованій землі, а також компанія з реальним бізнесом і схваленням BOI.

Продовжать оренду на 30 років після завершення терміну?

Договір зазвичай містить опцію на другий термін, але примусити орендодавця до продовження тайські суди прямо не зобов'язані. Це головний несучий ризик лізхолду, і його треба враховувати, а не ігнорувати.

Що робити прямо зараз власнику компанії із землею?

Привести в порядок звітність, відновити аудити за пропущені роки, задокументувати внески тайських акціонерів або перевести об'єкт в іншу правову форму. Всі три відомства, DBD, Департамент земель і DSI, тепер бачать одну і ту саму картину.

Чи впливає це на ціни на вілли на Пхукеті та в Паттаї?

На лізхолд-об'єкти та кондомініуми в іноземній квоті тиску немає. Вторинні вілли, що продаються через передачу частки в компанії, складніше виходять із угоди, і покупці все частіше вимагають знижку за структуру.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.