Договір реферала в Таїланді: 5 пунктів, без яких не буде виплат

Найдорожчий рядок у реферальному договорі - це не відсоток. Це одне речення про те, в який момент у вас виникає право на гроші.

Дізнатися умови партнерської програми

Партнер приводить покупця на кондомініум у Банг Тао за 11,8 млн бат. Агентська комісія забудовника - 6%, тобто 708 000 бат. Партнерська частка - 30%, 212 400 бат. У договорі написано: виплата «після продажу». Але продаж off-plan іде за графіком: 30% під час підписання контракту, решта вісьмома траншами до здачі корпусу. Перший переказ надходить через чотири місяці, залишок - через два роки. Формально ніхто нічого не порушив.

Економіка партнерства в Таїланді тримається на чотирьох технічних речах: атрибуція ліда, подія-тригер виплати, графік траншів і податок біля джерела. Відсотки обговорюються за п'ять хвилин. Ці чотири пункти - за дві години, і саме вони визначають, побачите ви 212 400 бат повністю чи 40% від них у 2028 році.

Швидка відповідь

• Агентська комісія забудовника на Пхукеті, в Бангкоку та Паттаї: за оцінками ринку 3-7% від ціни об'єкта, за повільними позиціями й неліквідними плануваннями доходить до 10% з бонусами за обсяг. За даними профільних публікацій, реферальні угоди в Таїланді зазвичай оплачуються на рівні 2-5% від ціни нерухомості залежно від типу об'єкта й обсягу угоди.
• Частка чистого реферала (ви передали контакт і вийшли з процесу): 20-35% від агентської комісії, тобто приблизно 1-2% від ціни. На кондо за 10 млн бат це 150 000-250 000 бат, близько $4 700-7 800 за курсу приблизно 32 бати за долар.
• Ко-брокінг, де ви ведете клієнта, перекладаєте, берете участь у переглядах і узгодженні контракту: 50-70% агентської комісії.
• Вторинний ринок (resale): загальна комісія зазвичай 3% від ціни, за ко-брокінгу ділиться 50/50, тобто по 1,5% кожній стороні.
• Тригер виплати не можна формулювати як «після продажу». Робоча формула: підписаний договір купівлі-продажу плюс фактичне надходження першого платежу на рахунок продавця, далі транші пропорційно платежам покупця.
• Податки: тайська компанія, виплачуючи винагороду за послуги нерезиденту, утримує податок біля джерела до 15% (дохід за ст. 40(2) Податкового кодексу). Угода про уникнення подвійного оподаткування може знизити ставку, але довідку про резидентство збирають до платежу, а не після. Якщо ви тайська юрособа на VAT - зверху 7%.

Сценарії та варіанти

Чистий реферал: передали контакт і забули

Ви віддаєте ім'я, телефон і короткий бриф: мета покупки (жити, здавати, перепродати), бюджет повністю, терміни, дві-три обов'язкові вимоги. Далі працює локальна команда. Частка - 20-35%.

Це єдина модель, яка працює без знання тайської специфіки. Платите за неї простотою: ви не впливаєте на швидкість угоди й не бачите, чому клієнт пішов думати на пів року.

За спостереженнями за програмами Пхукета, у партнерські мережі беруть чотири категорії: агентства, які додають тайські проєкти до свого портфеля, приватних брокерів із готовою базою інвесторів, пасивних рефералів і суміжних фахівців - візових, податкових, релокаційних консультантів. Четверта категорія конвертує краще за перші три, бо клієнт приходить до такого фахівця вже з рішенням про переїзд.

Ко-брокінг: ви ведете клієнта до підписання

Тут частка зростає до 50-70%, але ви берете на себе переклади, підбір, пояснення різниці між чанотом і ностатом, супровід на переглядах. Цикл угоди за готовими об'єктами - від трьох тижнів до двох місяців, за off-plan віллами в Лаяні та Камалі - до чотирьох місяців, бо клієнт приїжджає дивитися землю.

Якщо ви самі привозите клієнта на перегляди, зібрати тур самостійно дешевше, ніж через турагента: підібрати авіаквитки та готель на три-чотири дні під графік переглядів зазвичай виходить у півтора-два рази дешевше за пакетну пропозицію.

Суміжний дохід: віза, релокація, податки

Найбільш недооцінена схема. Клієнт, який купує кондо за 8-12 млн бат, майже завжди вирішує ще два завдання: довгостроковий статус і податкове резидентство. Реферальні програми за програмою Thailand Privilege працюють за тим самим принципом, що й у нерухомості: винагорода виникає лише після того, як заявник фактично оплатив членство, а не після подання заявки. Схема реєстрації типова - ви реєструєтеся партнером, передаєте повне ім'я кандидата й обираєте, хто робить перший контакт.

Практичний приклад: у програмах забудовників Origin Property, AssetWise/TITLE, Sansiri та Navarang Asset покупець від 3 млн бат отримує разом з об'єктом візовий пакет - 3-річну візу (Origin) або 20-річне членство Thailand Longstay (AssetWise/TITLE). Один клієнт дає дві-три комісії замість однієї. Це і є реальний множник, а не підвищення відсотка з 25% до 30%.

Платна послуга підбору на боці покупця

На Пхукеті є сервіси, які беруть гроші з покупця: фіксовані €1 000 за представництво, оплата ділиться 50/50 - половина наперед, половина в момент вибору об'єкта з підготовленого шортлиста. Логіка чесна: незалежність добірки, друга половина сплачується лише якщо клієнт справді купив зі списку.

Цю модель я не раджу копіювати для російськомовної аудиторії. Клієнт із СНД знає, що комісію платить продавець, і платити зверху за підбір відмовляється майже завжди. За моїми спостереженнями, розмова про фіксовану плату обриває діалог на першому ж повідомленні. Тримайте цю схему в голові як виняток для дуже заможного клієнта, який купує віллу за 40 млн бат і хоче незалежної оцінки стану об'єкта та реальної дохідності, а не як основний продукт.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Атрибуція ліда не зафіксована. Клієнт місяць тому завантажив прайс на сайті забудовника з іншого пристрою, і тепер він числиться за іншим каналом. Фіксуйте закріплення письмово в партнерському кабінеті в день передачі контакту та вимагайте підтвердження протягом 24 годин; стандартний строк закріплення - від 3 до 12 місяців.

Формулювання «оплата після продажу». Це не тригер, а побажання. Прописуйте конкретну подію: підписання договору купівлі-продажу плюс надходження грошей на рахунок продавця, із зазначенням кількості днів на розрахунок після цієї події. За даними профільних публікацій, виплата зазвичай відбувається після отримання агентством повної оплати від забудовника, як правило, через 30-60 днів після завершення угоди.

База розрахунку відсотка. Якщо ваш відсоток рахується від ціни, а забудовник дав клієнту знижку 7% і безкоштовний пакет меблів, ваша база всохла. Прив'язуйтеся до агентської комісії за угодою, а не до прайсової ціни, і ставте мінімальну суму в батах.

Розрахувати вашу потенційну комісію

Транші off-plan і затримка проєкту. Комісія за розстрочкою надходить услід за платежами покупця. Якщо корпус зсувається на рік, зсувається й ваш залишок. Просіть не менше 50% винагороди до моменту досягнення 30% оплати.

Податок біля джерела як несподіванка. Партнер чекає 212 400 бат, отримує на 15% менше й вважає, що його обманули. Пропишіть у договорі, хто несе WHT, у якій валюті йде розрахунок і які документи потрібні для застосування ставки за угодою.

Передача контакту без згоди. У Таїланді діє PDPA, і локальний партнер зобов'язаний мати згоду суб'єкта даних. Беріть у клієнта явну згоду на передачу контакту до відправлення - одного скриншота листування достатньо.

Масове розсилання посилань. Найпоширеніший провал. Партнери з трафіком із туристичних каналів надсилають тисячі переходів і закривають нуль угод: туристу з бюджетом на готель не продати студію за 6 млн бат. Один кваліфікований контакт із підтвердженим бюджетом коштує дорожче за десять тисяч кліків, і програми це враховують.

Правовий статус посередника. Окрема ліцензія ріелтора в Таїланді не потрібна, але брокерська діяльність історично входить до List 3 Foreign Business Act, а робота на території країни потребує дозволу. Отримання реферальної винагороди за межами Таїланду та робота брокером усередині країни - різні речі, і позицію щодо своєї ситуації варто перевірити в тайського юриста до першої угоди.

FAQ

Скільки реально платять за одного реферала в Таїланді?

За середнього чека кондо на Пхукеті 7-12 млн бат і агентської комісії 5-6% партнерська частка в 30% дає 105 000-215 000 бат з угоди. За віллами в Лаяні та Най Харні за 25-40 млн бат частка чистого реферала доходить до 600 000-900 000 бат.

Коли надходять гроші?

За готовим об'єктом - через 2-6 тижнів після реєстрації переходу права в земельному департаменті. За off-plan - траншами услід за графіком платежів покупця, перший транш зазвичай після досягнення 25-30% оплати.

Що вважається кваліфікованим лідом?

Мінімум: ім'я, робочий контакт, мета покупки, підтверджений бюджет повністю (не «приблизно»), горизонт угоди та згода на дзвінок. Контакт без бюджету й згоди в більшості програм не закріплюється взагалі.

Чи потрібна мені ліцензія або компанія в Таїланді?

Для пасивного реферала - ні. Достатньо підписати реферальну угоду (Referral Agreement), щоб юридично захистити себе, і бути фізично в Таїланді не потрібно. Для систематичної роботи з клієнтами на території країни питання вирішується через локальну юрособу та дозвіл на роботу, а брокерська діяльність регулюється Foreign Business Act.

Чи можна отримати винагороду в USDT?

Іноді можна, але тайська компанія з бухгалтерією та звітністю віддає перевагу банківському переказу проти інвойсу. Просити крипту - означає втрачати документальне підтвердження, а разом із ним і можливість сперечатися про суму.

А якщо клієнт уже є в базі забудовника?

Тоді ви або не отримуєте нічого, або отримуєте скорочену ставку. Перевіряйте закріплення до першого представлення об'єкта: один запит у партнерський кабінет займає хвилину й заощаджує місяці.

Чи сплачувати податок у своїй країні?

Так. Утриманий у Таїланді податок біля джерела не скасовує обов'язок задекларувати дохід за місцем податкового резидентства. Залік можливий за наявності угоди та підтвердних документів від платника.

Який горизонт до першої угоди?

За оцінками ринку, від реєстрації партнера до першої закритої угоди минає 2-5 місяців, якщо у вас є готова аудиторія покупців із бюджетом від 5 млн бат. Без такої аудиторії строк не прогнозується взагалі.

Source: Калинка Таиланд (Дзен)

Моя рекомендація: прив'язуйте винагороду до агентської комісії за угодою, а не до ціни об'єкта, фіксуйте тригер на фактичному надходженні першого платежу продавцю, ставте мінімум у батах і строк закріплення ліда не менше шести місяців. Якщо платоспроможних контактів у вас менше двох-трьох на рік, не витрачайте час на переговори про структуру - реєструйтеся простим рефералом і віддавайте роботу локальній команді повністю.

Приєднатися до програми зараз

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.