Hanoi oder Phuket: Wo lohnt sich eine Kapitalanlage 2026 mehr?

Der singapurische Entwickler Keppel investiert Hunderte Millionen Dollar in Wohnprojekte in Hanoi. Die Wohnungspreise in der vietnamesischen Hauptstadt sind in den letzten zwei Jahren um 40-50% gestiegen, und ein großer regionaler Akteur will sich vor der nächsten Aufwärtswelle positionieren. Für internationale Investoren, die den thailändischen Markt kennen, stellt sich eine naheliegende Frage: Lohnt es sich, dem Hype nach Hanoi zu folgen, oder bleibt Phuket der attraktivere Einstiegspunkt?

Die Antwort ist weniger eindeutig, als es zunächst scheint. Vietnam überzeugt durch Größe und Urbanisierungstempo. Thailand punktet mit Transparenz, Mietrendite und einer ausgereiften touristischen Infrastruktur. Ein Blick auf die konkreten Zahlen beider Märkte schafft Klarheit.

Kurzantwort

• Hanoi: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Neubauwohnungen in zentralen Lagen liegt bei 3.000-4.500 USD (Savills Vietnam, Q1 2026). Der Preisanstieg 2024-2025 übertraf 40%.

• Phuket: Kondominiumpreise in Ferienlagen liegen bei 3.500-6.000 USD pro Quadratmeter, bei einer stabilen Mietrendite von 6-8% pro Jahr (CBRE Thailand). Aktuelle Marktanalysen beziffern die Bruttorendite bei kurzfristiger Vermietung sogar auf 7-10% vor Abzug der Kosten.

• Ausländer dürfen in Vietnam kein Land und keine Häuser besitzen. Die maximale Eigentumsdauer für Nichtresidenten bei Wohnungen beträgt 50 Jahre mit Verlängerungsoption.

• In Thailand kann ein Ausländer ein Kondominium im Rahmen der 49%-Ausländerquote eines Gebäudes als Freehold erwerben, ohne zeitliche Begrenzung.

• Keppel investiert in Hanoi nicht wegen kurzfristiger Spekulationsgewinne, sondern wegen der Preisarbitrage: Vietnamesische Preise liegen noch immer 3-5 Mal unter dem Niveau Singapurs.

• Für internationale Investoren bietet Phuket eine einfachere Rechtsstruktur, direkten Zugang zu Fremdwährungsmieten und einen klaren Ausstiegsweg.

Wichtige Fakten

• Keppel Ltd (vormals Keppel Land) baut sein Portfolio im Norden Vietnams aus und setzt auf den Wohnungsmangel in Hanoi, dessen Bevölkerung bereits 8,5 Millionen Menschen übersteigt (General Statistics Office of Vietnam).

• Das Angebot neuer Wohnungen in Hanoi lag 2025 bei unter 15.000 Einheiten, während die jährliche Nachfrage auf 40.000-50.000 Einheiten geschätzt wird (JLL Vietnam). Cushman & Wakefield prognostiziert, dass das künftige Angebot von rund 440.000 Einheiten (710 Projekte) im Jahr 2025 auf etwa 760.000 Einheiten (1.150 Projekte) bis 2035 steigen soll, verstärkt in Vororten außerhalb der 30-Kilometer-Zone.

• Phuket verzeichnete 2025 mit über 9,8 Millionen internationalen Ankünften einen Rekordwert, was die kurzfristige Vermietung stützt.

• Die durchschnittliche Einnahme aus kurzfristiger Vermietung eines Kondominiums auf Phuket über Airbnb und Booking liegt in der Hochsaison bei 1.800-2.500 USD pro Monat (AirDNA).

• Der Entwickler Sansiri plant laut Bangkok Post, zwischen 2026 und 2027 rund 40 Milliarden Baht in neue Projekte auf Phuket zu investieren, darunter ein erstes Pool-Villa-Projekt ab der zweiten Jahreshälfte 2026, mit Fokus auf Küstenlagen wie Nai Yang, Bang Tao, Surin, Karon und Rawai.

• In Vietnam gilt eine Mieteinkommensteuer von 5% plus 5% Mehrwertsteuer für Privatpersonen. In Thailand ist der Satz progressiv, die tatsächliche Belastung ist bei durchdachter Struktur jedoch vergleichbar.

• Der vietnamesische Dong verlor 2024-2025 etwa 8% gegenüber dem Dollar. Der thailändische Baht schwächte sich im selben Zeitraum nur um 3-4% ab und bewahrte damit ein stabileres Währungsprofil.

• Die Liquidität am Zweitmarkt ist in Hanoi deutlich niedriger als auf Phuket: Die durchschnittliche Verkaufsdauer einer Wohnung liegt in Vietnam bei 8-14 Monaten, auf Phuket bei 4-8 Monaten für Objekte in guten Lagen.

FAQ

Warum wählt Keppel Hanoi statt Thailand?

Keppel ist historisch auf Vietnam und China fokussiert und operiert seit den 1990er Jahren in Ho-Chi-Minh-Stadt. Hanoi ist eine logische Erweiterung innerhalb eines bereits bekannten Marktes. Für Keppel zählen vor allem das Angebotsdefizit und die schnell wachsende Mittelschicht.

Kann ein Ausländer eine Wohnung in Hanoi kaufen?

Ja, aber mit Einschränkungen. Die Eigentumsdauer beträgt 50 Jahre, und der Anteil ausländischer Eigentümer in einem Projekt ist auf 30% der Gesamtwohnungen begrenzt. Ein Weiterverkauf ist nur an einen anderen Ausländer oder einen vietnamesischen Staatsbürger möglich.

Wie ist die Mietrendite in Hanoi im Vergleich zu Phuket?

In Hanoi liegt die Bruttorendite bei 3-5% pro Jahr. Auf Phuket sind bei professionellem Management durch einen Hotelbetreiber 6-8% realistisch, teils sogar 7-10% brutto bei kurzfristiger Vermietung. Die Differenz erklärt sich durch den hohen Quadratmeterpreis in Hanoi bei vergleichsweise moderaten lokalen Mietniveaus.

Welche Risiken bestehen bei Immobilieninvestitionen in Vietnam?

Drei zentrale Punkte: die begrenzte Eigentumsdauer (50 Jahre), die geringe Liquidität am Zweitmarkt und Währungsschwankungen des Dong. Hinzu kommt regulatorische Unsicherheit: 2023 hatte Vietnam bereits temporäre Beschränkungen bei der Kreditvergabe an Bauträger eingeführt.

Ist Phuket nach dem Pandemie-Boom überhitzt?

Das Luxusvillen-Segment zeigt tatsächlich Anzeichen einer Wachstumsverlangsamung. Das Kondominiumsegment im Bereich 100.000-250.000 USD bleibt jedoch knapp. Der Tourismusstrom wächst weiter, während neues Angebot langsamer auf den Markt kommt als noch 2019. Marktanalysten sehen den Fokus 2026 zunehmend auf Qualität, prestigeträchtige Lage und solide Rechtsstrukturen verschoben, statt auf reines Volumenwachstum.

Wie beginnt man als internationaler Investor den Kauf auf Phuket?

Der Prozess dauert 4-8 Wochen: Objektauswahl, rechtliche Prüfung, Vertragsunterzeichnung, Überweisung der Mittel aus dem Ausland mit Erhalt des FET-Formulars (Foreign Exchange Transaction Form). Ohne dieses Formular registriert das Landamt kein Freehold-Eigentum.

Muss man persönlich vor Ort sein, um zu kaufen?

Empfehlenswert. Für eine Besichtigungsreise lässt sich ein Hotel in der Nähe der interessanten Projekte buchen, um in 3-5 Tagen die wichtigsten Lagen zu besichtigen. Eine Vollmacht erlaubt den Abschluss aus der Ferne, aber eine persönliche Erstbesichtigung senkt das Risiko erheblich.

Wie hoch ist das Mindestbudget für einen Einstieg auf Phuket?

Ab 3,5-4 Millionen Baht (etwa 100.000 USD) für ein Studio oder eine Ein-Zimmer-Wohnung in Gebieten wie Bang Tao, Laguna oder Rawai. Objekte in Premiumlagen am Meer wie Surin oder Kamala beginnen ab 200.000 USD.

Was ist auf Sicht von 5 Jahren lohnender, Hanoi oder Phuket?

Hanoi könnte einen höheren Kapitalzuwachs bieten, wenn das Urbanisierungstempo anhält. Angesichts der Eigentumsbeschränkungen, Währungsrisiken und geringen Liquidität erscheint der risikoadjustierte Ertrag für internationale Investoren auf Phuket jedoch attraktiver. Ein stabiler Mietertrag in Dollar-Äquivalent und die Möglichkeit eines unbefristeten Freehold-Eigentums sind zwei gewichtige Argumente.

Für internationale Investoren, die Einstiegspunkte in südostasiatische Immobilienmärkte prüfen, bewahrt Phuket eine optimale Balance zwischen Rendite, Rechtssicherheit und operativer Einfachheit. Hanoi bleibt als spekulative Wette interessant, verlangt aber ein tiefes Verständnis der lokalen Gesetzgebung und einen langen Anlagehorizont.

Source: Bangkok Post

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