Ханой чи Пхукет: куди вигідніше інвестувати капітал у 2026 році

Сінгапурський девелопер Keppel вливає сотні мільйонів доларів у житлову забудову Ханоя. Ціни на квартири у в'єтнамській столиці зросли на 40-50% за останні два роки, і великий регіональний гравець поспішає зайняти позицію до чергового витка зростання. Але для міжнародного інвестора, який звик до Таїланду, виникає закономірне питання: чи варто бігти за хайпом у Ханой, чи Пхукет залишається вигіднішою точкою входу?

Відповідь не така однозначна, як здається. В'єтнам приваблює масштабом і темпами урбанізації. Таїланд бере прозорістю, орендною дохідністю та зрілою туристичною інфраструктурою. Розберемо обидва ринки крізь призму конкретних цифр.

Швидка відповідь

• Ханой: середня ціна квадратного метра в новобудовах досягла 3 000-4 500 доларів у центральних районах (дані Savills Vietnam, Q1 2026). Зростання за 2024-2025 роки перевищило 40%.

• Пхукет: вартість кондомініумів у курортних локаціях становить 3 500-6 000 доларів за кв. м, при цьому орендна дохідність тримається на рівні 6-8% річних (дані CBRE Thailand), а за деякими оцінками короткострокова оренда без готельної ліцензії може давати навіть 7-10% валової дохідності.

• Іноземці не можуть володіти землею та будинками у В'єтнамі. Максимальний термін володіння квартирою для нерезидентів - 50 років з можливістю продовження.

• У Таїланді іноземець має право оформити freehold на кондомініум у межах 49% іноземної квоти будівлі, без обмеження терміну.

• Keppel інвестує в Ханой не заради спекулятивного прибутку, а заради арбітражу: в'єтнамські ціни все ще у 3-5 разів нижчі за сінгапурські.

• Для міжнародного інвестора Пхукет пропонує простішу юридичну структуру, прямий доступ до валютної ренти та зрозумілий шлях виходу з активу.

Ключові факти

• Keppel Ltd (колишній Keppel Land) розширює портфель у північному В'єтнамі, роблячи ставку на дефіцит житла в Ханої, де населення перевищило 8,5 млн осіб (General Statistics Office of Vietnam).

• Обсяг пропозиції нових квартир у Ханої 2025 року становив менше 15 000 одиниць при попиті, що оцінюється у 40 000-50 000 одиниць щорічно (JLL Vietnam). За прогнозом Cushman & Wakefield, майбутня пропозиція зросте з приблизно 440 тисяч одиниць (710 проєктів) у 2025 році до 760 тисяч одиниць (1 150 проєктів) до 2035 року, при цьому зростання зміщується на околиці, за 30 км від центру.

• На Пхукеті у 2025 році зафіксовано рекордну кількість міжнародних прильотів, понад 9,8 млн пасажирів, що підтримує короткострокову оренду.

• Середній дохід від короткострокової оренди кондомініуму на Пхукеті через Airbnb і Booking становить 1 800-2 500 доларів на місяць у високий сезон (AirDNA).

• Девелопер Sansiri планує вкласти близько 40 мільярдів бат у нові проєкти на Пхукеті протягом наступних чотирьох років, з першим проєктом вілл із басейном, запланованим на другу половину 2026 року; фокус на 2027-2030 роки зміщується на прибережні локації, включно з Банг Тао, Сурин і Раваі (Bangkok Post).

• У В'єтнамі діє податок на дохід від оренди у розмірі 5% плюс 5% ПДВ для фізичних осіб. У Таїланді ставка прогресивна, але фактичне навантаження за грамотної структури угоди є порівнянним.

• В'єтнамський донг втратив близько 8% до долара за 2024-2025 роки. Тайський бат за той самий період послабшав лише на 3-4%, зберігаючи стабільніший валютний профіль.

• Ліквідність вторинного ринку в Ханої значно нижча, ніж на Пхукеті: середній термін продажу квартири у В'єтнамі становить 8-14 місяців, на Пхукеті 4-8 місяців для об'єктів у хороших локаціях.

FAQ

Чому Keppel обирає Ханой, а не Таїланд?

Keppel історично зосереджений на В'єтнамі та Китаї. Компанія працює в Хошиміні з 1990-х років. Ханой - це логічне розширення в межах уже знайомого ринку. Для Keppel головний драйвер - дефіцит пропозиції та швидко зростаючий середній клас.

Чи може іноземець купити квартиру в Ханої?

Так, але з обмеженнями. Термін володіння становить 50 років, кількість іноземних власників в одному проєкті обмежена 30% від загальної кількості квартир. Перепродаж можливий лише іншому іноземцю або громадянину В'єтнаму.

Яка орендна дохідність у Ханої порівняно з Пхукетом?

У Ханої gross yield становить 3-5% річних. На Пхукеті за управління через готельного оператора можна розраховувати на 6-8%. Розрив пояснюється високою вартістю квадратного метра в Ханої за відносно невисоких орендних ставок для місцевого ринку.

Які ризики інвестицій у нерухомість В'єтнаму?

Три ключові: обмежений термін володіння (50 років), низька ліквідність вторинного ринку та валютні коливання донга. Також варто враховувати непередбачуваність регуляторних змін, у 2023 році В'єтнам вже вводив тимчасові обмеження на кредитування забудовників.

Чи перегрітий Пхукет після пандемійного буму?

Сегмент luxury-вілл справді показує ознаки уповільнення зростання цін. Але сегмент кондомініумів вартістю 100 000-250 000 доларів залишається дефіцитним. Туристичний потік продовжує зростати, а нова пропозиція виходить на ринок повільніше, ніж у 2019 році.

Як міжнародному інвестору почати купівлю на Пхукеті?

Процес займає 4-8 тижнів: вибір об'єкта, перевірка юридичної чистоти, підписання договору, переказ коштів з-за кордону з отриманням форми FET (Foreign Exchange Transaction Form). Без цієї форми Земельний департамент не зареєструє freehold.

Чи потрібно особисто приїжджати для покупки?

Бажано. Для ознайомчої поїздки можна обрати готель поруч із цікавими проєктами і за 3-5 днів оглянути ключові локації. Довіреність дозволяє завершити угоду віддалено, але первинний огляд суттєво знижує ризики.

Який мінімальний бюджет для входу на Пхукеті?

Від 3,5-4 млн бат (приблизно 100 000 доларів) за студію або одноkімнатний кондомініум у районах Банг Тао, Лагуна або Раваі. Об'єкти біля моря в преміальних локаціях типу Сурин або Камала починаються від 200 000 доларів.

Що вигідніше в горизонті 5 років, Ханой чи Пхукет?

Ханой може дати вищий приріст капіталу, якщо темпи урбанізації збережуться. Але з урахуванням обмежень на володіння, валютних ризиків і низької ліквідності, risk-adjusted return для іноземного інвестора на Пхукеті виглядає привабливіше. Стабільний рентний потік у доларовому еквіваленті та можливість безстрокового freehold - це два вагомі аргументи.

Джерело: Bangkok Post

Для міжнародного інвестора, що оцінює точки входу в нерухомість Південно-Східної Азії, Пхукет зберігає оптимальний баланс між дохідністю, правовим захистом та операційною простотою. Ханой цікавий як спекулятивна ставка, але вимагає глибокого розуміння місцевого законодавства і готовності до довгого горизонту.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.