Hanoi ou Phuket : ou investir en 2026 pour un rendement optimal ?

Le promoteur singapourien Keppel injecte des centaines de millions de dollars dans l'immobilier residentiel de Hanoi. Les prix des appartements dans la capitale vietnamienne ont grimpe de 40 a 50% en deux ans, et un acteur regional majeur se positionne avant la prochaine vague de hausse. Pour un investisseur international habitue a la Thailande, la question se pose naturellement : faut-il suivre la tendance a Hanoi, ou Phuket reste-t-il le point d'entree le plus rentable ?

La reponse n'est pas si simple. Le Vietnam seduit par son echelle et son rythme d'urbanisation. La Thailande mise sur la transparence, le rendement locatif et une infrastructure touristique mature. Voici une comparaison chiffree des deux marches.

Reponse rapide

• Hanoi : le prix moyen du metre carre dans le neuf atteint 3 000 a 4 500 USD dans les quartiers centraux (Savills Vietnam, T1 2026). La hausse 2024-2025 a depasse 40%.

• Phuket : les condominiums en zones touristiques se negocient entre 3 500 et 6 000 USD/m2, avec un rendement locatif stable de 6 a 8% par an (CBRE Thailand), voire jusqu'a 7-10% brut en location courte duree selon les donnees locales recentes.

• Les etrangers ne peuvent pas posseder de terrain ni de maison au Vietnam. La duree maximale de propriete d'un appartement pour un non-resident est de 50 ans, renouvelable.

• En Thailande, un etranger peut obtenir un titre freehold sur un condominium dans le cadre du quota etranger de 49% de l'immeuble, sans limite de duree.

• Keppel investit a Hanoi non pour une plus-value speculative, mais pour un arbitrage de prix : les valeurs vietnamiennes restent 3 a 5 fois inferieures a celles de Singapour.

• Pour un investisseur international, Phuket offre une structure juridique plus simple, un acces direct a des revenus en devises fortes et une strategie de sortie plus lisible.

Faits cles

• Keppel Ltd (ex-Keppel Land) etend son portefeuille dans le nord du Vietnam, misant sur la penurie de logements a Hanoi, dont la population depasse 8,5 millions d'habitants (General Statistics Office of Vietnam).

• L'offre de nouveaux appartements a Hanoi en 2025 est restee sous 15 000 unites, face a une demande estimee entre 40 000 et 50 000 unites par an (JLL Vietnam). Cushman & Wakefield projette toutefois une hausse de l'offre future de 440 000 unites (710 projets) en 2025 a environ 760 000 unites (1 150 projets) d'ici 2035, concentree en peripherie du Grand Hanoi.

• Phuket a enregistre en 2025 un record d'arrivees internationales, plus de 9,8 millions de passagers, soutenant la location courte duree.

• Le revenu moyen d'une location courte duree via Airbnb et Booking a Phuket atteint 1 800 a 2 500 USD par mois en haute saison (AirDNA).

• Le promoteur thailandais Sansiri prevoit d'investir environ 40 milliards de bahts dans des projets a Phuket entre 2026 et 2027, avec un premier projet de pool villas lance au second semestre 2026, cible sur des zones comme Nai Yang, Bang Tao, Surin, Karon et Rawai.

• Le dong vietnamien a perdu environ 8% face au dollar sur 2024-2025. Le baht thailandais, lui, ne s'est affaibli que de 3 a 4% sur la meme periode, gardant un profil de change plus stable.

• La liquidite du marche secondaire est nettement plus faible a Hanoi : delai moyen de revente de 8 a 14 mois, contre 4 a 8 mois a Phuket pour les biens bien situes.

FAQ

Pourquoi Keppel choisit-il Hanoi plutot que la Thailande ?

Keppel est historiquement concentre sur le Vietnam et la Chine, present a Ho Chi Minh-Ville depuis les annees 1990. Hanoi represente une extension logique d'un marche deja maitrise. Le moteur principal reste la penurie d'offre et la classe moyenne en forte croissance.

Un etranger peut-il acheter un appartement a Hanoi ?

Oui, mais avec des restrictions. La duree de propriete est limitee a 50 ans, et le nombre de proprietaires etrangers dans un meme projet ne peut depasser 30% du total des appartements. La revente n'est possible qu'a un autre etranger ou a un citoyen vietnamien.

Quel est le rendement locatif a Hanoi comparé a Phuket ?

A Hanoi, le rendement brut se situe entre 3 et 5% par an. A Phuket, avec une gestion par un operateur hotelier, on peut viser 6 a 8%, voire davantage en location courte duree selon les zones. L'ecart s'explique par le prix eleve du metre carre a Hanoi face a des loyers locaux relativement modestes.

Quels sont les risques d'investir dans l'immobilier vietnamien ?

Trois risques majeurs : la duree de propriete limitee (50 ans), la faible liquidite du marche secondaire, et les fluctuations du dong. Il faut aussi compter sur l'imprevisibilite reglementaire : en 2023, le Vietnam avait deja impose des restrictions temporaires sur le credit aux promoteurs.

Phuket est-il en surchauffe apres le boom post-pandemie ?

Le segment des villas de luxe montre des signes de ralentissement. Mais les condominiums entre 100 000 et 250 000 USD restent rares sur le marche. Le flux touristique continue de croitre, et la nouvelle offre arrive plus lentement que le rythme observe en 2019.

Comment un investisseur international peut-il commencer un achat a Phuket ?

Le processus prend generalement 4 a 8 semaines : selection du bien, verification juridique, signature du contrat, transfert de fonds depuis l'etranger avec obtention du formulaire FET (Foreign Exchange Transaction Form). Sans ce document, le Bureau des terres (Land Department) ne peut enregistrer le titre freehold.

Faut-il se deplacer en personne pour acheter ?

C'est recommande. Pour un voyage de reconnaissance, on peut reserver un hebergement pres des projets vises et visiter les zones cles en 3 a 5 jours. Une procuration permet de finaliser la transaction a distance, mais une visite initiale reduit considerablement les risques.

Quel est le budget minimum pour investir a Phuket ?

A partir de 3,5 a 4 millions de bahts (environ 100 000 USD) pour un studio ou un condominium une chambre dans des zones comme Bang Tao, Laguna ou Rawai. Les biens en bord de mer dans des emplacements premium comme Surin ou Kamala demarrent autour de 200 000 USD.

Qu'est-ce qui est le plus rentable sur un horizon de 5 ans, Hanoi ou Phuket ?

Hanoi pourrait offrir une plus forte plus-value en capital si le rythme d'urbanisation se maintient. Mais compte tenu des restrictions de propriete, des risques de change et de la faible liquidite, le rendement ajuste au risque parait plus favorable a Phuket pour un investisseur etranger. Un flux locatif stable en devise forte et la possibilite d'un freehold sans limite de duree constituent deux arguments de poids.

Pour un investisseur international evaluant les points d'entree en Asie du Sud-Est, Phuket conserve un equilibre optimal entre rendement, securite juridique et simplicite operationnelle. Hanoi reste interessant comme pari speculatif, mais exige une comprehension approfondie de la reglementation locale et une vision a long terme.

Source: Bangkok Post

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