Hanoi o Phuket: dove conviene investire nel 2026

Il developer di Singapore Keppel sta iniettando centinaia di milioni di dollari nello sviluppo residenziale di Hanoi. I prezzi degli appartamenti nella capitale vietnamita sono cresciuti del 40-50% negli ultimi due anni, e un grande player regionale si affretta a posizionarsi prima del prossimo rialzo. Ma per un investitore internazionale abituato alla Thailandia sorge una domanda legittima: conviene inseguire l'hype di Hanoi, o Phuket resta il punto di ingresso più redditizio?

La risposta non è così scontata. Il Vietnam attrae per scala e ritmo di urbanizzazione. La Thailandia gioca la carta della trasparenza, del rendimento locativo e di un'infrastruttura turistica matura. Analizziamo entrambi i mercati attraverso numeri concreti.

Risposta rapida

• Hanoi: il prezzo medio al metro quadro nei nuovi sviluppi ha raggiunto 3.000-4.500 USD nei quartieri centrali (dati Savills Vietnam, Q1 2026). La crescita 2024-2025 ha superato il 40%.

• Phuket: il valore dei condomini nelle location turistiche va da 3.500 a 6.000 USD al mq, con rendimento locativo stabile tra il 6-8% annuo (dati CBRE Thailand), mentre altre fonti indicano un rendimento lordo STR del 7-10% annuo.

• Gli stranieri non possono possedere terreni e case in Vietnam. Il periodo massimo di proprietà di un appartamento per i non residenti è di 50 anni, rinnovabile.

• In Thailandia lo straniero può ottenere il freehold su un condominio nell'ambito della quota straniera del 49% dell'edificio, senza limiti di tempo.

• Keppel investe a Hanoi non per profitto speculativo ma per arbitraggio: i prezzi vietnamiti restano 3-5 volte più bassi di quelli di Singapore.

• Per un investitore internazionale, Phuket offre una struttura legale più semplice, accesso diretto a rendite in valuta forte e un percorso di uscita più chiaro.

Fatti chiave

• Keppel Ltd (ex Keppel Land) espande il portafoglio nel Vietnam del nord, puntando sulla carenza abitativa a Hanoi, dove la popolazione ha superato 8,5 milioni di persone (General Statistics Office of Vietnam).

• L'offerta di nuovi appartamenti a Hanoi nel 2025 è stata inferiore a 15.000 unità, contro una domanda stimata di 40.000-50.000 unità all'anno (JLL Vietnam). Cushman & Wakefield prevede che l'offerta futura salga da circa 440.000 unità (710 progetti) nel 2025 a circa 760.000 unità (1.150 progetti) entro il 2035, concentrate oltre 30 km dal centro.

• A Phuket nel 2025 si è registrato un numero record di arrivi internazionali, oltre 9,8 milioni di passeggeri, che sostiene la locazione a breve termine.

• Il reddito medio da affitto a breve termine di un condominio a Phuket tramite Airbnb e Booking è di 1.800-2.500 USD al mese in alta stagione (AirDNA).

• In Vietnam si applica una tassa sui redditi da locazione del 5% più il 5% di IVA per le persone fisiche. In Thailandia l'aliquota è progressiva, ma il carico effettivo con una struttura ben pianificata è comparabile.

• Il dong vietnamita ha perso circa l'8% sul dollaro nel biennio 2024-2025. Il baht thailandese nello stesso periodo si è indebolito solo del 3-4%, mantenendo un profilo valutario più stabile.

• La liquidità del mercato secondario a Hanoi è notevolmente inferiore a Phuket: il tempo medio di vendita di un appartamento in Vietnam è di 8-14 mesi, mentre a Phuket è di 4-8 mesi per gli immobili in buone location. Il developer thailandese Sansiri punta a investire circa 40 miliardi di baht in nuovi progetti a Phuket nel periodo 2026-2027, spinto dalla domanda estera per ville con piscina di lusso.

FAQ

Perché Keppel sceglie Hanoi e non la Thailandia?

Keppel è storicamente concentrata su Vietnam e Cina, presente a Ho Chi Minh City dal 1990. Hanoi rappresenta un'espansione naturale in un mercato già conosciuto. Per Keppel il driver principale è la carenza di offerta e la classe media in rapida crescita.

Uno straniero può comprare un appartamento a Hanoi?

Sì, ma con limitazioni. Il periodo di proprietà è di 50 anni, e il numero di proprietari stranieri in un singolo progetto è limitato al 30% del totale degli appartamenti. La rivendita è possibile solo a un altro straniero o a un cittadino vietnamita.

Qual è il rendimento locativo a Hanoi rispetto a Phuket?

A Hanoi il gross yield è del 3-5% annuo. A Phuket, con gestione tramite operatore alberghiero, si può contare su un 6-8%, con punte del 7-10% lordo per la locazione a breve termine. Il divario si spiega con il costo elevato al metro quadro a Hanoi a fronte di canoni relativamente bassi per il mercato locale.

Quali sono i rischi degli investimenti immobiliari in Vietnam?

Tre punti chiave: durata limitata della proprietà (50 anni), bassa liquidità del mercato secondario e oscillazioni valutarie del dong. Va considerata anche l'imprevedibilità normativa: nel 2023 il Vietnam aveva già introdotto restrizioni temporanee sul credito ai developer.

Phuket è surriscaldata dopo il boom post-pandemico?

Il segmento delle ville di lusso mostra effettivamente segnali di rallentamento nella crescita dei prezzi. Ma il segmento dei condomini tra 100.000 e 250.000 USD resta carente. Il flusso turistico continua a crescere e la nuova offerta entra sul mercato più lentamente rispetto al 2019.

Come inizia un investitore internazionale l'acquisto a Phuket?

Il processo richiede 4-8 settimane: scelta dell'immobile, verifica della regolarità legale, firma del contratto, trasferimento fondi dall'estero con ottenimento del modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form). Senza questo modulo il Land Department non registra il freehold.

È necessario essere presenti di persona per l'acquisto?

È preferibile. Per un viaggio esplorativo è possibile prenotare un hotel vicino ai progetti di interesse e in 3-5 giorni visitare le location chiave. Una procura consente di completare la transazione a distanza, ma un sopralluogo iniziale riduce sensibilmente i rischi.

Qual è il budget minimo per entrare nel mercato di Phuket?

A partire da 3,5-4 milioni di baht (circa 100.000 USD) per un monolocale o un condominio in zone come Bang Tao, Laguna o Rawai. Gli immobili fronte mare in location premium come Surin o Kamala partono da 200.000 USD.

Cosa conviene di più su un orizzonte di 5 anni, Hanoi o Phuket?

Hanoi potrebbe offrire un apprezzamento di capitale più elevato se il ritmo di urbanizzazione continua. Ma considerando i limiti di proprietà, i rischi valutari e la bassa liquidità, il rendimento corretto per il rischio a Phuket appare più attraente per un investitore internazionale. Un flusso di reddito stabile in equivalente dollaro e la possibilità di un freehold perpetuo sono due argomenti di peso.

Per un investitore internazionale che valuta i punti di ingresso nel real estate del Sud-est asiatico, Phuket mantiene un equilibrio ottimale tra rendimento, tutela legale e semplicità operativa. Hanoi resta interessante come scommessa speculativa, ma richiede una comprensione approfondita della normativa locale e la disponibilità a un orizzonte temporale lungo.

Fonte: Bangkok Post

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