Phuket 2026: Der Ausstieg aus der Eigentumswohnung kostet bis zu 12 % des Verkaufspreises

Die Rendite auf Phuket rechnet jeder aus. Die Ausstiegskosten kaum jemand. Dabei entscheiden gerade sie, ob ein Investor im Plus bleibt oder dem Markt zwei Jahre Mieteinnahmen zurückgibt.

Wir haben ein Modellgeschäft durchgerechnet: eine 2-Zimmer-Wohnung mit 90 m² (80 m² Wohnfläche plus 10 m² Balkon) in einem etablierten Komplex im Süden der Insel, Preis 9,9 Mio. THB, Freehold, ausländische Quote. Vermietung per Jahresvertrag für 75.000 THB pro Monat. Die Zahlen beim Ausstieg fallen deutlich härter aus, als es Renditeprospekte versprechen.

Die größte Überraschung für Käufer: Die thailändische Withholding Tax beim Verkauf eines Freehold-Objekts fällt unabhängig davon an, ob Sie Gewinn oder Verlust gemacht haben. Es ist keine Gewinnsteuer. Wer ohne Gewinn verkauft, zahlt trotzdem.

Kurzantwort

• Nettomieteinnahmen der Modellwohnung: rund 646.000 THB pro Jahr, also etwa 6,4-6,5 % des Kaufbudgets nach Kosten und einbehaltener Steuer.
• Kaufnebenkosten bei einer Bestandsimmobilie: etwa 149.000 THB, darunter 1 % Übertragungsgebühr (2 % werden hälftig mit dem Verkäufer geteilt), Anwalt und Objektprüfung (ca. 50.000 THB) sowie Registrierungskleinigkeiten.
• Ausstieg nach 2 Jahren bei einem Verkauf für 11,5 Mio. THB kostet rund 1.255.000 THB: Makler 5 % (575.000), Special Business Tax (SBT) 3,3 % (ca. 326.000), Withholding Tax (ca. 114.000) und der Anteil an der Übertragungsgebühr.
• Verkauf zum Einstandspreis hilft nicht: Bei einem Verkauf für dieselben 9,9 Mio. THB betragen die Kosten rund 1.122.000 THB. Die Steuer richtet sich nach dem amtlichen Schätzwert und der Besitzdauer, nicht nach Ihrem Gewinn.
• Nach 5 Jahren Besitz entfällt die SBT, an ihre Stelle tritt eine Stempelsteuer von 0,5 %, und der Satz der Withholding Tax steigt auf etwa 2 %. Ergebnis beim selben Geschäft: rund 930.000 THB.
• Grundbesitzsteuer: Freehold bei Wohnnutzung ab 0,02 % des amtlichen Schätzwerts (ca. 1.360-1.600 THB pro Jahr), Leasehold ab 0,3 % (ca. 20.400 THB pro Jahr bei einem amtlichen Wert von 6,8 Mio.).

Szenarien und Optionen

Szenario 1: Kaufen und vermieten. Die am meisten unterschätzte Variante. Ein Jahresvertrag bei 75.000 THB pro Monat bringt netto rund 646.000 THB. Die Grundbesitzsteuer auf Freehold ist symbolisch. Weder SBT noch Withholding Tax noch Verkaufsprovision fallen an. Der Nachteil: Das Kapital ist gebunden, und die Liquidität des Zweitmarkts auf Phuket ist je nach Bezirk ungleichmäßig. Nach Marktdaten werden Condos in Segmenten bis 10 Mio. THB im Schnitt innerhalb von 4-6 Monaten verkauft, Villen brauchen 12-18 Monate.

Szenario 2: Spekulativer Ausstieg nach 2-3 Jahren. Hier arbeitet die SBT von 3,3 % (auf den höheren Wert aus amtlicher Schätzung oder Vertragspreis) plus Maklerprovision gegen Sie. Um nur bei Null auszusteigen, muss der Markt rund 12-13 % auf den Kaufpreis zulegen. Ein Wachstum von 5 % pro Jahr ist noch kein Gewinn, sondern deckt lediglich die Ausstiegskosten.

Szenario 3: Ausstieg nach 5-6 Jahren. Wirtschaftlich die nüchternste Variante. Die SBT entfällt, es bleiben 0,5 % Stempelsteuer und die erhöhte Withholding Tax. Die Kosten sinken um etwa ein Viertel. Fünf Jahre Miete haben die Ausstiegskosten dann bereits fast dreifach gedeckt.

Szenario 4: Leasehold. Beim Ausstieg nominell günstiger: Im Modellgeschäft bei 11,5 Mio. THB rund 889.500 THB, davon 575.000 für den Makler. Aber die Steuer führt das Grundbuchamt nicht automatisch ab, der Verkäufer muss sie selbst per Steuererklärung abführen. Zudem kann die Preisaufteilung auf drei 30-Jahres-Perioden die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage unerwartet erhöhen. Laut Marktbeobachtern verlieren Leasehold-Wohnungen beim Wiederverkauf zudem etwa 20-30 % des Preises, weil der Käufer nur die Restlaufzeit erwirbt.

Vergleichstabelle

Hauptrisiken und Fehler

Withholding Tax als Gewinnsteuer missverstehen. Sie wird vom amtlichen Schätzwert nach einer Formel berechnet, die von der Besitzdauer abhängt, und fällt auch bei Verlust an. Gegenmaßnahme: Vor der Unterschrift den Schätzwert der konkreten Einheit beim Land Office erfragen und den Ausstieg für 1, 5 und 10 Jahre durchrechnen.

Den Unterschied zwischen Markt- und amtlichem Wert ignorieren. Im Beispiel liegt der amtliche Wert bei 6,8 Mio. THB (80.000 THB pro m² Wohnfläche und 40.000 für den Balkon), der Marktpreis bei 9,9 Mio. Von dieser Zahl werden Grundbesitzsteuer und ein Teil der Gebühren berechnet. Gegenmaßnahme: Den Schätzwert vor den Preisverhandlungen prüfen, nicht danach.

Marktwachstum auf Zuruf des Verkäufers einplanen. Die 6 % des Vorjahres in einem Komplex lassen sich nicht auf die nächsten fünf Jahre übertragen. Gegenmaßnahme: Das Basisszenario mit null Preiswachstum rechnen. Wenn die Rendite dann trägt, hält das Objekt stand.

Den Einbehalt auf Mieteinnahmen vergessen. Bei offiziellen Zahlungen werden für thailändische Steuerresidenten 5 % und für Nichtresidenten 15 % einbehalten. Das ist eine Vorauszahlung, keine Endsteuer: Das Jahreseinkommen wird nach der progressiven PIT-Skala neu berechnet, Überzahlungen lassen sich zurückholen. Gegenmaßnahme: Einbehalte dokumentieren und die Steuererklärung einreichen.

Leasehold-Kosten unterschätzen. Die Grundbesitzsteuer auf das Pachtrecht ist 15-mal höher als bei Freehold, und die Steuer auf den Wiederverkauf wird selbst erklärt. Gegenmaßnahme: Die Aufteilung des Preises auf die Pachtperioden bereits beim Vertragsabschluss abstimmen, nicht erst vor dem Verkauf.

Den Preis im Vertrag zu niedrig ansetzen. Das Land Office gleicht mit dem amtlichen Schätzwert ab und lässt solche Geschäfte nicht durch. Gegenmaßnahme: Die Steuer einplanen, statt die Bemessungsgrundlage zu verstecken.

FAQ

Welche Steuern zahlt der Verkäufer einer Wohnung auf Phuket?

Übertragungsgebühr 2 % (meist hälftig geteilt), Withholding Tax nach einer Formel aus amtlichem Schätzwert und Besitzdauer sowie Special Business Tax 3,3 % bei Verkauf innerhalb der ersten 5 Jahre oder 0,5 % Stempelsteuer danach.

Fällt die Steuer auch bei Verkauf ohne Gewinn an?

Ja. Withholding Tax und SBT hängen nicht vom wirtschaftlichen Ergebnis ab. Ein Verkauf zum Einstandspreis kostet nach unserer Rechnung samt Maklerprovision weiterhin über 1,1 Mio. THB.

Wann lohnt sich der Verkauf einer Wohnung in Thailand am meisten?

Nach fünf vollen Besitzjahren: Die SBT von 3,3 % entfällt, es bleiben 0,5 % Stempelsteuer. Die Gesamtersparnis im Modellgeschäft beträgt rund 325.000 THB.

Wie viel Steuer wird auf Mieteinnahmen einbehalten?

5 % für thailändische Steuerresidenten und 15 % für Nichtresidenten bei offiziellen Zahlungen. Das ist eine Vorauszahlung, die Endsumme ergibt sich aus der progressiven PIT-Skala, Überschüsse werden erstattet.

Gibt es auf Phuket eine Grundbesitzsteuer?

Ja. Freehold bei Wohnnutzung ab 0,02 % des amtlichen Schätzwerts pro Jahr, Leasehold ab 0,3 %. Die Anmeldung am Wohnsitz senkt den Satz für ein Objekt.

Ist Leasehold beim Verkauf günstiger als Freehold?

Bei den einmaligen Gebühren ja. Dafür ist die jährliche Grundbesitzsteuer höher, die Einkünfte müssen selbst erklärt werden, und die Vertragsstruktur beeinflusst die Steuerbasis direkt.

Wie hoch ist die reale Rendite einer Wohnung auf Phuket?

Im Modellgeschäft mit Jahresvertrag rund 6,4 % netto nach Verwaltungskosten (50-60 THB pro m² und Monat), Vermittlungsgebühr und einbehaltener Steuer. Marktdaten für 2026 nennen für Condos 5-7 % Mietrendite, für Villen 4-6 %. Kurzzeitvermietung bringt mehr, aber auch die Kosten steigen.

Sollte ich das Objekt vor dem Kauf besichtigen?

Ja. Fotos zeigen weder Straßenlärm noch den Zustand der Gemeinschaftsflächen. Planen Sie 4-5 Tage ein, um Objekte in verschiedenen Bezirken der Insel zu besichtigen.

Vor dem Kauf sollten Sie ein vollständiges Modell erstellen: Einstiegskosten, Nettomiete pro Jahr, Grundbesitzsteuer und drei Ausstiegsszenarien nach 2, 5 und 10 Jahren. Bleibt das Objekt auch ohne Preiswachstum rentabel, verdient es einen Abschluss. Entsteht der Gewinn erst bei 6 % Wachstum pro Jahr, kaufen Sie keine Immobilie, sondern die Prognose eines anderen. Lassen Sie sich vor der Anzahlung vom Anwalt die Withholding Tax für die konkrete Einheit berechnen: 15 Minuten Arbeit, die Hunderttausende Baht sparen.

Source: Gosthome Phuket

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