Appartamento a Phuket: l'uscita costa fino al 12% del prezzo di vendita

Tutti calcolano il rendimento a Phuket. Quasi nessuno calcola il costo dell'uscita. Eppure è proprio quest'ultimo a decidere se l'investitore resta in positivo o restituisce al mercato due anni di canoni.

Abbiamo analizzato un'operazione modello: un bilocale di 90 m² (80 m² di superficie abitabile più 10 m² di balcone) in un complesso già avviato nel sud dell'isola, prezzo 9,9 milioni di THB, freehold, quota straniera. Affitto con contratto annuale a 75.000 THB al mese. I numeri in uscita risultano molto più severi di quanto promettano i calcoli di rendimento dei brochure.

La sorpresa principale per chi compra: in Thailandia il withholding tax sulla vendita di un freehold si paga a prescindere dal guadagno o dalla perdita. Non è un'imposta sul profitto. Se vendete in pareggio, la pagate comunque.

Risposta rapida

• Reddito netto da affitto dell'appartamento modello: circa 646.000 THB all'anno, ovvero circa 6,4-6,5% del budget d'acquisto dopo spese e imposta trattenuta.
• Costi d'acquisto sul mercato secondario: circa 149.000 THB: 1% di trasferimento (il 2% è diviso a metà con il venditore), avvocato e verifica dell'immobile (~50.000 THB), piccole spese di registrazione.
• Uscita dopo 2 anni con vendita a 11,5 milioni di THB: circa 1.255.000 THB tra agente 5% (575.000), SBT 3,3% (~326.000), withholding tax (~114.000) e quota del diritto di trasferimento.
• Vendere al prezzo d'acquisto non salva: uscendo a 9,9 milioni di THB i costi sono circa 1.122.000 THB. L'imposta dipende dal valore stimato e dalla durata del possesso, non dal vostro profitto.
• Dopo 5 anni di possesso la Special Business Tax scompare, ma subentrano l'imposta di bollo allo 0,5% e un withholding tax di circa 2%. Sulla stessa operazione il totale è circa 930.000 THB.
• Imposta sul possesso: freehold ad uso residenziale da 0,02% del valore stimato (circa 1.360-1.600 THB l'anno), leasehold da 0,3% (circa 20.400 THB l'anno con valutazione pubblica di 6,8 milioni).

Da fonti internazionali: secondo Layan Real Estate, il freehold in quota straniera (fino al 49% di proprietà estera) ha la platea di acquirenti più ampia e di solito si vende più in fretta e con sconti minori. Secondo un'analisi del 2026, i condominium restano in vendita mediamente 4-6 mesi (fascia fino a 10 milioni di THB), contro i 12-18 mesi delle ville.

Scenari e opzioni

Scenario 1. Comprare e tenere in affitto. È l'opzione più sottovalutata. Il contratto annuale a 75.000 THB al mese rende circa 646.000 THB netti. L'imposta sul possesso del freehold è simbolica. Non pagate SBT, withholding tax né commissione all'agente. Il rovescio della medaglia: il capitale resta bloccato e la liquidità del secondario a Phuket varia molto da zona a zona.

Scenario 2. Uscita speculativa in 2-3 anni. Qui l'SBT del 3,3% (calcolato sul valore maggiore tra stima e contratto) più la commissione dell'agente lavorano contro di voi. Per uscire in pareggio il mercato deve crescere di circa 12-13% rispetto al prezzo d'acquisto. Una crescita del 5% annuo non è ancora profitto: compensa solo i costi d'uscita.

Scenario 3. Uscita dopo 5-6 anni. Il più razionale dal punto di vista economico. L'SBT sparisce, restano l'imposta di bollo 0,5% e un withholding tax più alto. I costi calano di circa un quarto. Cinque anni di affitto hanno inoltre già coperto il costo d'uscita quasi tre volte.

Scenario 4. Leasehold. Sulla carta costa meno in uscita: nell'operazione modello a 11,5 milioni circa 889.500 THB, di cui 575.000 all'agente. Ma l'imposta non è prelevata automaticamente dall'ufficio del territorio: la dichiara il venditore. E la struttura del contratto (prezzo ripartito su tre periodi di 30 anni) può aumentare di colpo l'utile su cui si calcola l'imposta.

Tabella comparativa

Rischi principali ed errori

Considerare il withholding tax un'imposta sul profitto. Si calcola sulla stima statale con una formula che dipende dagli anni di possesso e si paga anche in perdita. Mitigazione: prima di firmare, chiedete all'ufficio del territorio la stima del singolo immobile e simulate l'uscita a 1, 5 e 10 anni.

Ignorare la differenza tra stima statale e prezzo di mercato. Nel nostro esempio la stima statale è 6,8 milioni di THB (80.000 THB al m² abitabile e 40.000 per il balcone) contro un prezzo di mercato di 9,9 milioni. Da questa cifra derivano l'imposta sul possesso e parte degli oneri. Mitigazione: verificate la stima prima di trattare, non dopo.

Fidarsi della crescita raccontata dal venditore. Il 6% dell'anno scorso in un complesso non si proietta sui prossimi cinque anni. Mitigazione: costruite lo scenario base a crescita zero; se non azzera il rendimento, l'immobile regge.

Dimenticare la ritenuta sull'affitto. Per i residenti fiscali thailandesi si trattiene il 5%, per i non residenti il 15%. È un acconto, non l'imposta finale: a fine anno il reddito si ricalcola con l'aliquota progressiva PIT e l'eccedenza può essere rimborsata. Mitigazione: tenete traccia delle ritenute e presentate la dichiarazione.

Sottovalutare i costi del leasehold. L'imposta sul possesso del diritto di locazione è 15 volte quella del freehold e l'imposta sulla rivendita va dichiarata in autonomia. Mitigazione: concordate la ripartizione del prezzo sui periodi di locazione in fase di contratto, non poco prima della vendita.

Dichiarare un prezzo più basso nel contratto. L'ufficio del territorio confronta il prezzo con il valore stimato e semplicemente non registra l'operazione. Mitigazione: pianificate l'imposta, non nascondete la base imponibile.

FAQ

Quali imposte paga il venditore di un appartamento a Phuket?

Transfer fee 2% (di solito divisa a metà), withholding tax calcolato sul valore stimato e sugli anni di possesso, Special Business Tax 3,3% se si vende entro 5 anni oppure imposta di bollo 0,5% dopo tale termine.

Si paga l'imposta se si vende senza utile?

Sì. Withholding tax e SBT non dipendono dal risultato economico. Secondo i nostri calcoli, vendere al prezzo d'acquisto costa comunque oltre 1,1 milioni di THB, commissione dell'agente inclusa.

Quando conviene vendere un immobile in Thailandia?

Dopo cinque anni completi di possesso: l'SBT 3,3% sparisce e resta l'imposta di bollo 0,5%. Il risparmio complessivo sull'operazione modello è di circa 325.000 THB.

Quanta imposta si trattiene sul reddito da affitto?

5% per i residenti fiscali thailandesi e 15% per i non residenti sui pagamenti ufficiali. È un acconto: il totale si calcola con la scala progressiva PIT e l'eccedenza è rimborsabile.

A Phuket esiste un'imposta sul possesso?

Sì. Freehold ad uso residenziale da 0,02% del valore stimato all'anno, leasehold da 0,3%. La registrazione all'indirizzo di residenza riduce l'aliquota su un solo immobile.

Il leasehold costa meno del freehold in vendita?

Per gli oneri una tantum sì, ma l'imposta annuale sul possesso è più alta, il reddito va dichiarato in autonomia e la struttura del contratto incide direttamente sulla base imponibile. Inoltre, secondo analisi di mercato, il leasehold si rivende più lentamente e perde circa il 20-30% del prezzo, mentre per il freehold il sovrapprezzo recuperabile resta di norma entro il 10%.

Qual è il rendimento reale di un appartamento a Phuket?

Nell'operazione modello con contratto annuale circa 6,4% netto dopo gestione (50-60 THB al m² al mese), commissione di locazione e imposta trattenuta. Gli affitti brevi rendono di più, ma crescono anche i costi.

Serve visitare l'immobile prima di acquistare?

Sì, le foto non mostrano il rumore della strada né lo stato delle aree comuni. Conviene prevedere 4-5 giorni di sopralluoghi in diverse zone dell'isola.

Fonte: Layan Real Estate

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