Пхукет 2026: вихід з квартири з'їдає до 12% від ціни продажу

Дохідність на Пхукеті рахують усі. Вартість виходу майже ніхто. А саме вона вирішує, чи залишиться інвестор у плюсі, чи віддасть ринку два роки орендних надходжень.

Ми розібрали модельну угоду: двокімнатна квартира 90 м² (80 м² житлової площі плюс 10 м² балкона) в обжитому комплексі на півдні острова, ціна 9,9 млн бат, фрихолд, іноземна квота. Здача за річним контрактом: 75 000 бат на місяць. Цифри на виході виявилися значно жорсткішими, ніж обіцяють рекламні розрахунки дохідності.

Головний сюрприз для покупця: тайський withholding tax при продажу фрихолду сплачується незалежно від того, заробили ви чи втратили. Це не податок на прибуток. Продали в нуль - все одно заплатите.

Швидка відповідь

• Чистий орендний дохід модельної квартири: близько 646 000 бат на рік, або приблизно 6,4-6,5% від бюджету купівлі після витрат і утриманого податку.
• Витрати на купівлю вторинки: близько 149 000 бат: 1% трансферного збору (2% ділиться навпіл із продавцем), юрист і перевірка об'єкта (~50 000 бат), реєстраційні дрібниці.
• Вихід через 2 роки при продажу за 11,5 млн бат обійдеться приблизно у 1 255 000 бат: агент 5% (575 000), SBT 3,3% (~326 000), withholding tax (~114 000), частка трансферного збору.
• Продаж за ціною купівлі не рятує: при виході за ті самі 9,9 млн бат витрати складуть близько 1 122 000 бат. Податок прив'язаний до оціночної вартості та терміну володіння, а не до вашого прибутку.
• Після 5 років володіння Special Business Tax зникає, але його місце займає гербовий збір 0,5%, а ставка withholding tax піднімається приблизно до 2%. Підсумок за тією самою угодою: близько 930 000 бат.
• Податок на володіння: фрихолд у житловому використанні від 0,02% оціночної вартості (близько 1 360-1 600 бат на рік), лізхолд від 0,3% (близько 20 400 бат на рік при держоцінці 6,8 млн).

Сценарії та варіанти

Сценарій 1. Купити й тримати під оренду. Найбільш недооцінений варіант. Річний контракт при 75 000 бат на місяць дає близько 646 000 бат чистими. Податок на володіння фрихолдом символічний. Ви не платите ні SBT, ні withholding tax, ні комісію агенту за продаж. Зворотний бік: капітал заморожений, а ліквідність вторинки на Пхукеті нерівномірна по районах. За даними ринкових оглядів 2026 року, середній термін експозиції кондо становить 4-6 місяців (у сегментах до 10 млн бат), а віл 12-18 місяців.

Сценарій 2. Спекулятивний вихід за 2-3 роки. Тут проти вас працює SBT 3,3% від оціночної або контрактної вартості (береться більша) плюс комісія агента. Щоб просто вийти в нуль, ринок має додати приблизно 12-13% до ціни купівлі. Зростання на 5% на рік ще не прибуток, це компенсація витрат на вихід.

Сценарій 3. Вихід після 5-6 років. Економічно найтверезіший. SBT йде, лишаються гербовий збір 0,5% і підвищений withholding tax. Витрати падають приблизно на чверть. П'ять років оренди при цьому вже перекрили вартість виходу майже втричі.

Сценарій 4. Лізхолд. Номінально дешевше на виході: за модельною угодою за 11,5 млн близько 889 500 бат, з яких 575 000 іде агенту. Але податок автоматично не утримує земельний департамент, його сплачує сам продавець через декларацію. А структура договору (розбивка ціни на три 30-річні періоди) здатна несподівано збільшити розрахунковий прибуток, з якого рахують податок. До того ж лізхолд-квартири продаються повільніше й при перепродажу втрачають приблизно 20-30% ціни, бо покупець отримує залишок терміну оренди.

Порівняльна таблиця

Основні ризики та помилки

Вважати withholding tax податком на прибуток. Він розраховується від державної оцінки за формулою, що залежить від терміну володіння, і стягується навіть при збитку. Як уникнути: до підписання запитайте оціночну вартість конкретного юніта в земельному департаменті та прорахуйте вихід на горизонті 1, 5 і 10 років.

Ігнорувати різницю між ринковою та державною оцінкою. У нашому прикладі держоцінка 6,8 млн бат (80 000 бат за м² житлової площі та 40 000 за балкон) при ринковій ціні 9,9 млн. Від цієї цифри рахуються і податок на володіння, і частина зборів. Як уникнути: перевіряйте оцінку до торгів, а не після.

Закладати зростання ринку зі слів продавця. Торішні 6% по одному комплексу не переносяться на наступні п'ять років. Як уникнути: рахуйте базовий сценарій з нульовим зростанням ціни. Якщо він не вбиває дохідність, об'єкт витримає.

Забувати про утримання з оренди. Для податкових резидентів Таїланду при офіційній виплаті утримують 5%, для нерезидентів 15%. Це авансовий платіж, а не фінальний податок: за підсумками року дохід перераховують за прогресивною шкалою PIT, і переплату можна повернути. Як уникнути: ведіть облік утримань і подавайте декларацію.

Недооцінювати витрати лізхолду. Податок на володіння орендним правом у 15 разів вищий, ніж по фрихолду, а податок із перепродажу декларується самостійно. Як уникнути: розбивку ціни за періодами оренди погоджуйте на етапі контракту, а не перед продажем.

Намагатися занизити ціну в договорі. Земельний департамент звіряється з оціночною вартістю і просто не пропустить угоду. Як уникнути: плануйте податок, а не ховайте базу.

FAQ

Які податки сплачує продавець квартири на Пхукеті?

Transfer fee 2% (зазвичай ділиться навпіл), withholding tax за формулою від оціночної вартості та терміну володіння, Special Business Tax 3,3% при продажу в перші 5 років або гербовий збір 0,5% після цього терміну.

Чи сплачується податок, якщо квартиру продано без прибутку?

Так. Withholding tax і SBT не пов'язані з фінансовим результатом угоди. Продаж за ціною купівлі за нашими розрахунками все одно коштує понад 1,1 млн бат з урахуванням комісії агента.

Коли вигідніше продавати квартиру в Таїланді?

Після п'яти повних років володіння: зникає SBT 3,3%, лишається гербовий збір 0,5%. Сумарна економія за модельною угодою близько 325 000 бат.

Скільки податку утримують з орендного доходу?

5% для податкових резидентів Таїланду і 15% для нерезидентів при офіційних виплатах. Це аванс, підсумок рахується за прогресивною шкалою PIT, надлишок підлягає поверненню.

Чи є на Пхукеті податок на володіння нерухомістю?

Є. Фрихолд у житловому використанні від 0,02% оціночної вартості на рік, лізхолд від 0,3%. Реєстрація за адресою проживання знижує ставку по одному об'єкту.

Чи дешевший лізхолд за фрихолд при продажу?

За разовими зборами так, але щорічний податок на володіння вищий, доходи потрібно декларувати самостійно, а структура договору напряму впливає на податкову базу.

Яка реальна дохідність квартири на Пхукеті?

За модельною угодою з річним контрактом близько 6,4% чистими після обслуговування (50-60 бат за м² на місяць), комісії за здачу та утриманого податку. Для порівняння, ринкові огляди 2026 року називають для кондо 5-7% річних. Подобова оренда дає вище, але й витрати зростають.

Чи потрібно приїжджати на огляд перед купівлею?

Так, фотографії не показують ні шум від дороги, ні стан спільних зон. Закладіть 4-5 днів на огляд об'єктів у різних районах острова.

Перед купівлею складіть повну модель: витрати на вході, чиста оренда за рік, податок на володіння і три сценарії виходу через 2, 5 та 10 років. Якщо об'єкт залишається дохідним при нульовому зростанні ціни, він заслуговує на угоду. Якщо прибуток з'являється лише при зростанні на 6% на рік, ви купуєте не нерухомість, а чужий прогноз. Попросіть юриста розрахувати withholding tax по конкретному юніту до внесення депозиту: це 15 хвилин роботи, які заощаджують сотні тисяч бат.

Source: Gosthome Phuket

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.