Phuket 2026 : la sortie d'un appartement peut absorber jusqu'à 12 % du prix de vente

Tout le monde calcule le rendement locatif à Phuket. Presque personne ne calcule le coût de sortie. C'est pourtant lui qui décide si l'investisseur reste dans le vert ou rend au marché deux ans de loyers.

Nous avons analysé une transaction modèle : un appartement de deux chambres de 90 m² (80 m² habitables plus 10 m² de balcon) dans une résidence établie du sud de l'île, au prix de 9,9 millions de THB, en freehold, via le quota étranger. Location sur contrat annuel à 75 000 THB par mois. Les chiffres de sortie sont bien plus sévères que ce que promettent les simulations de rendement des brochures.

La surprise majeure pour l'acheteur étranger : le withholding tax thaïlandais à la revente d'un freehold est dû que vous gagniez ou perdiez de l'argent. Ce n'est pas un impôt sur la plus-value. Vendre à prix coûtant ne vous en dispense pas.

Reponse rapide

• Revenu locatif net de l'appartement modèle : environ 646 000 THB par an, soit 6,4 à 6,5 % du budget d'achat après charges et retenue fiscale.
• Frais d'achat dans l'ancien : environ 149 000 THB, dont 1 % de frais de transfert (les 2 % sont partagés avec le vendeur), avocat et vérification du bien (~50 000 THB) et menus frais d'enregistrement.
• Sortie après 2 ans avec une vente à 11,5 millions de THB : environ 1 255 000 THB de frais, soit agent à 5 % (575 000), SBT à 3,3 % (~326 000), withholding tax (~114 000) et part des frais de transfert.
• Vendre au prix d'achat ne protège pas : à 9,9 millions de THB, les frais atteignent environ 1 122 000 THB. L'impôt dépend de la valeur d'évaluation et de la durée de détention, pas de votre profit.
• Après 5 ans de détention, la Special Business Tax disparaît, remplacée par un droit de timbre de 0,5 %, tandis que le withholding tax grimpe à environ 2 %. Total sur la même transaction : environ 930 000 THB.
• Taxe de détention : freehold à usage résidentiel, à partir de 0,02 % de la valeur d'évaluation (environ 1 360 à 1 600 THB par an) ; leasehold, à partir de 0,3 % (environ 20 400 THB par an pour une évaluation officielle de 6,8 millions).

À titre de repère de marché, selon une analyse publiée sur Dzen, un condo se vend en 4 à 6 mois de délai d'exposition (segments jusqu'à 10 millions de THB) contre 12 à 18 mois pour une villa, et la location condo rapporte 5 à 7 % par an.

Scenarios et options

Scénario 1. Acheter et louer longtemps. L'option la plus sous-estimée. Un contrat annuel à 75 000 THB par mois rapporte environ 646 000 THB nets. La taxe de détention d'un freehold est symbolique. Vous ne payez ni SBT, ni withholding tax, ni commission d'agent à la revente. Revers : le capital est immobilisé et la liquidité du marché secondaire de Phuket varie selon les quartiers.

Scénario 2. Sortie spéculative en 2 à 3 ans. La SBT de 3,3 % (sur la valeur d'évaluation ou contractuelle, la plus élevée étant retenue) et la commission d'agent jouent contre vous. Pour simplement sortir à l'équilibre, le marché doit ajouter environ 12 à 13 % au prix d'achat. Une hausse de 5 % par an ne constitue pas un profit, mais la compensation des frais de sortie.

Scénario 3. Sortie après 5 à 6 ans. Le plus sobre économiquement. La SBT disparaît, il reste le droit de timbre de 0,5 % et un withholding tax plus élevé. Les frais baissent d'environ un quart. Cinq ans de location ont alors couvert le coût de sortie près de trois fois.

Scénario 4. Leasehold. Nominalement moins cher à la sortie : pour la transaction modèle à 11,5 millions, environ 889 500 THB, dont 575 000 pour l'agent. Mais l'impôt n'est pas prélevé automatiquement par le département des terres : le vendeur le déclare lui-même. Et la structure du contrat (prix réparti sur trois périodes de 30 ans) peut gonfler soudainement le profit calculé servant de base à l'impôt.

Tableau comparatif

Principaux risques et erreurs

Confondre withholding tax et impôt sur la plus-value. Il se calcule sur la valeur d'évaluation officielle selon une formule liée à la durée de détention, et il est dû même en cas de perte. Parade : demandez au département des terres la valeur d'évaluation du lot avant de signer et simulez la sortie à 1, 5 et 10 ans.

Ignorer l'écart entre valeur de marché et valeur officielle. Dans notre exemple, l'évaluation officielle est de 6,8 millions de THB (80 000 THB par m² habitable et 40 000 par m² de balcon) pour un prix de marché de 9,9 millions. C'est sur cette base que sont calculées la taxe de détention et une partie des frais. Parade : vérifiez l'évaluation avant de négocier, pas après.

Bâtir son plan sur la hausse promise par le vendeur. Les 6 % de l'an dernier dans une résidence ne se projettent pas sur les cinq prochaines années. Parade : modélisez un scénario de base à croissance nulle ; si le rendement tient, le bien est solide.

Oublier la retenue sur les loyers. Pour les résidents fiscaux thaïlandais, 5 % sont retenus lors d'un paiement officiel, 15 % pour les non-résidents. C'est un acompte, pas l'impôt final : le revenu est recalculé en fin d'année selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu (PIT) et l'excédent peut être remboursé. Parade : conservez les justificatifs de retenue et déposez une déclaration.

Sous-estimer les coûts du leasehold. La taxe de détention d'un droit de bail est 15 fois supérieure à celle d'un freehold, et l'impôt de revente se déclare soi-même. Selon une analyse de Gosthome, un leasehold se revend plus lentement et perd environ 20 à 30 % de sa valeur à la revente, car l'acheteur n'obtient que la durée de bail restante, alors que la décote d'un freehold reste en général sous 10 %. Parade : négociez la répartition du prix par périodes de bail dès le contrat.

Tenter de minorer le prix dans l'acte. Le département des terres compare avec la valeur d'évaluation et ne validera simplement pas la transaction. Parade : planifiez l'impôt au lieu de dissimuler la base.

FAQ

Quels impôts le vendeur d'un appartement paie-t-il à Phuket ?

Frais de transfert de 2 % (en général partagés), withholding tax calculé sur la valeur d'évaluation et la durée de détention, Special Business Tax de 3,3 % en cas de vente dans les 5 premières années, ou droit de timbre de 0,5 % au-delà.

Paie-t-on des impôts si l'on vend sans profit ?

Oui. Le withholding tax et la SBT ne dépendent pas du résultat financier. Selon nos calculs, une vente au prix d'achat coûte encore plus de 1,1 million de THB commission d'agent comprise.

Quand vaut-il mieux vendre un appartement en Thaïlande ?

Après cinq années pleines de détention : la SBT de 3,3 % disparaît et il reste un droit de timbre de 0,5 %. L'économie totale sur la transaction modèle est d'environ 325 000 THB.

Quelle retenue est appliquée sur les revenus locatifs ?

5 % pour les résidents fiscaux thaïlandais et 15 % pour les non-résidents lors de paiements officiels. C'est un acompte ; le total se calcule selon le barème progressif du PIT et l'excédent est remboursable.

Existe-t-il une taxe de détention immobilière à Phuket ?

Oui. Freehold à usage résidentiel : à partir de 0,02 % de la valeur d'évaluation par an ; leasehold : à partir de 0,3 %. L'enregistrement à l'adresse de résidence réduit le taux pour un bien.

Le leasehold est-il moins cher que le freehold à la revente ?

Sur les frais ponctuels, oui. Mais la taxe annuelle de détention est plus élevée, le revenu doit être déclaré soi-même et la structure du contrat influe directement sur la base imposable.

Quel est le rendement réel d'un appartement à Phuket ?

Sur la transaction modèle avec contrat annuel, environ 6,4 % nets après charges de copropriété (50 à 60 THB par m² et par mois), commission de mise en location et retenue fiscale. La location courte durée rapporte plus, mais les coûts augmentent aussi.

Faut-il venir visiter avant d'acheter ?

Oui. Les photos ne montrent ni le bruit de la route ni l'état des parties communes. Prévoyez 4 à 5 jours pour visiter des biens dans différents quartiers de l'île.

Que faire avant d'acheter

Établissez un modèle complet : frais d'entrée, loyer net annuel, taxe de détention et trois scénarios de sortie à 2, 5 et 10 ans. Si le bien reste rentable à croissance de prix nulle, il mérite la transaction. Si le profit n'apparaît qu'avec 6 % de hausse annuelle, vous n'achetez pas de l'immobilier mais la prévision d'un autre. Demandez à votre avocat le calcul du withholding tax pour le lot précis avant le versement de l'acompte : 15 minutes de travail qui économisent des centaines de milliers de THB.

Source: Dzen (Калинка Таиланд)

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