125.622 Firmen unter der Lupe: Thailand geht gegen Nominee-Strukturen bei Immobilien vor

Thailands Handelsministerium lässt derzeit 125.622 Unternehmen durch einen Datenabgleich laufen. Gesucht werden keine Betrüger mit gefälschten Pässen, sondern thailändische Anteilseigner, die formal als Eigentümer eingetragen sind, aber nie eigenes Kapital eingebracht haben. Es ist keine Razzia mit Handschellen. Es ist ein Abgleich von Datenbanken, und genau das macht die Sache unangenehmer als jede Razzia.

Besonders im Fokus stehen 36.277 Unternehmen mit ausländischer Beteiligung, auf die 305.838 Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 1.064.265,38 Rai eingetragen sind. Das entspricht etwa 1.703 Quadratkilometern, anderthalbmal so groß wie Hongkong. Die Schwerpunkte liegen auf Bangkok und Chonburi, also der Hauptstadt sowie Pattaya und der Ostküste.

Die kurze Antwort für alle, die bereits thailändisches Eigentum besitzen: Ein Freehold-Apartment, das auf Ihren Namen im Rahmen der 49-Prozent-Auslandsquote eines Gebäudes eingetragen ist, hat mit dieser Geschichte nichts zu tun. Fraglich ist dagegen eine Villa mit Grundstück, die auf eine thailändische Firma eingetragen ist, deren lokale Anteilseigner keinen einzigen Baht eingezahlt haben.

Wichtige Fakten

• 125.622 Unternehmen werden vom Department of Business Development (DBD) auf Nominee-Eigentum geprüft, mit Priorität auf Bangkok, Chonburi und weitere Wirtschafts- und Tourismuszentren.

• 36.277 Unternehmen mit ausländischem Kapital halten 305.838 Grundstücke mit einer Fläche von 1.064.265,38 Rai. Die Behörde betont ausdrücklich: Das sind Prüfzahlen, keine festgestellten Verstöße.

• Von den insgesamt 125.622 geprüften Firmen sind laut Thairath 87.265 vollständig thailändisch, während sich die verbleibenden 36.277 mit ausländischer Investition im Fokus befinden, verteilt auf 16 Provinzen.

• Am Datenabgleich beteiligt sind DBD, das Landdepartment und die Provinzverwaltungen, deren Register bisher nicht miteinander abgeglichen wurden, wodurch historische Lücken entstanden.

• In die Ermittlungen eingebunden sind das Innenministerium, Provinzverwaltungen, das Landdepartment, die Royal Thai Police, das Department of Special Investigation (DSI), die Anti-Geldwäsche-Behörde AMLO, das Investitionsamt BOI sowie die Industriezonenbehörde IEAT.

• Bei Verstößen gegen Section 36 des Foreign Business Act drohen dem Nominee und dem Ausländer bis zu 3 Jahre Haft sowie eine Geldstrafe von 100.000 bis 1.000.000 Baht, zuzüglich einer Tagesstrafe von bis zu 50.000 Baht bei fortgesetztem Verstoß. Nach dem Land Code muss das Grundstück innerhalb einer festgelegten Frist zwangsverkauft werden.

Geschichte und Kontext

Das Verbot für Ausländer, in Thailand Land zu besitzen, ist älter als die meisten Leser dieses Textes: Es geht auf den Land Code von 1954 zurück. Der Condominium Act von 1979 öffnete die einzige legale Lücke: Ausländer dürfen bis zu 49 Prozent der Wohnfläche eines Gebäudes im Freehold halten. Alles andere, was in den vergangenen 25 Jahren an Russen, Briten und Skandinavier auf Phuket und Koh Samui verkauft wurde, basierte auf Umgehungskonstruktionen.

Die beliebteste Variante sieht so aus: eine thailändische Firma mit einem Stammkapital von zwei Millionen Baht, 51 Prozent halten drei thailändische Staatsbürger, 49 Prozent ein Ausländer, die Kontrolle wird über Vorzugsaktien mit unverhältnismäßigem Stimmrecht gesichert. Das Grundstück wird auf die Firma eingetragen, die Villa ebenso. Anwälte in den Ferienorten verkauften dieses Modell jahrelang als Standardpraxis. Formal ist es das auch: Die Firma ist eine thailändische juristische Person, kein Gesetz wird gebrochen. Der Verstoß entsteht in dem Moment, in dem sich herausstellt, dass die thailändischen Anteilseigner ihre Anteile nie bezahlt haben und die Herkunft des Kapitals nicht erklären können.

Der Staat versuchte diese Lücke bereits 2006 mit einem Rundschreiben des Innenministeriums zu schließen, das die Landämter verpflichtete, die Herkunft der Gelder thailändischer Anteilseigner bei Transaktionen mit ausländischer Beteiligung zu prüfen. In der Praxis blieb es bei einem Formular in der Akte. Danach folgten lokale Wellen: DSI-Fälle auf Phuket, punktuelle Ermittlungen in Chonburi, aufsehenerregende Geschichten über Villen an der Küste. Jedes Mal endete es mit ein paar exemplarischen Fällen.

Jetzt hat sich die Methode geändert. Niemand klopft mehr an Villentüren. Drei Register werden in einer Tabelle zusammengeführt, und ein Algorithmus sucht nach wiederkehrenden Mustern: dieselbe Adresse bei Dutzenden Firmen, dieselben thailändischen Nachnamen in den Anteilseignerlisten, Nullumsatz bei einem Grundstück im Wert von zwanzig Millionen Baht, keine Angestellten, keine Steuererklärungen. Eine Firma, die siebzehn Jahre lang ruhig ihr Grundstück hielt, landet in der Auswahl nicht, weil sich jemand beschwert hat, sondern weil sie gleich in drei Merkmalen übereinstimmt.

Wichtig zu verstehen bei der Zahl 1.064.265,38 Rai: Das ist kein Land, das Ausländern bereits weggenommen wurde. Es ist das Volumen, das die Behörde für so intransparent hält, dass sie es manuell neu erfassen will. Der Unterschied ist entscheidend und geht in vielen Nacherzählungen verloren.

Ein zweites verbreitetes Missverständnis betrifft die Alternative. Man geht oft davon aus, dass eine 30-jährige Landpacht mit zwei Verlängerungsoptionen von jeweils 30 Jahren dem Ausländer neunzig Jahre Sicherheit gibt. Das stimmt nicht. Im Landamt wird nur die erste 30-jährige Laufzeit registriert. Die Verlängerungsoption ist eine Verpflichtung des jeweiligen Grundstückseigentümers, und thailändische Gerichte haben mehrfach klargestellt, dass sie nicht automatisch auf einen neuen Eigentümer übergeht. Verkauft der Verkäufer das Land oder stirbt er, und die Erben sind nicht kooperativ, wird aus Ihrem Vertrag ein Streitgegenstand statt eines Rechts.

Meine Einschätzung, unverblümt formuliert: Das Verhältnis von Risiko und Rendite ist bei einer Villa über eine Firmenkonstruktion heute schlechter als bei einem Freehold-Apartment, selbst unter Berücksichtigung der höheren Mieteinnahmen einer Villa. Fünfundvierzig Quadratmeter, die persönlich auf Sie mit dem Vermerk Foreign Quota im Chanote eingetragen sind, überstehen jede Prüfung ruhig. Vierhundert Quadratmeter über eine Struktur mit thailändischen Unterschriften erfordern Buchhaltung, Audits, reale Transaktionen und eine nachvollziehbare Mittelherkunft bei allen Anteilseignern, und zwar jedes Jahr, nicht nur einmal beim Kauf. Eine Ausnahme gibt es: Wer in Thailand ein echtes operatives Geschäft mit einem thailändischen Partner betreibt, der reales Kapital eingebracht hat und Dividenden erhält, den betrifft das oben Gesagte nicht. Diese Firma übersteht die Prüfung folgenlos.

Die Eintragung einer Transaktion im Landamt erfordert persönliches Erscheinen oder eine ordnungsgemäß beglaubigte Vollmacht. Wer persönlich zur Unterschrift anreist, sollte zwei bis drei Werktage statt einem einplanen: In Chonburi und auf Phuket ziehen sich die Warteschlangen in den Landämtern während der Saison erfahrungsgemäß in die Länge.

FAQ

Kann ich mein im Freehold gekauftes Apartment verlieren?

Nein. Die Überprüfung der 125.622 Unternehmen betrifft juristische Personen und Grundstücke. Ein Apartment, das im Rahmen der 49-Prozent-Quote eines Gebäudes auf eine natürliche Person eingetragen ist, mit Geldüberweisung aus dem Ausland und dem FET-Formular der Bank, steht außerhalb dieser Angelegenheit.

Wonach suchen die Prüfer konkret in einer Firma?

Nach Anzeichen fehlender realer Geschäftstätigkeit: Nullumsatz bei wertvollen Vermögenswerten, fehlende Angestellte und Steuerzahlungen, thailändische Anteilseigner ohne dokumentierte Mittelherkunft für ihre Anteile, massenhafte Firmenregistrierungen unter derselben Adresse, wiederkehrende Namen in den Registern.

Meine Firma wurde 2011 gegründet, schützt mich das?

Nein. Eines der erklärten Ziele des Datenabgleichs zwischen DBD, Landdepartment und Provinzverwaltung ist es, Lücken in historischen Aufzeichnungen zu schließen. Die Verjährungsfrist nach Section 36 des Foreign Business Act beginnt nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.

Welche Strafe drohen Nominee-Anteilseignern?

Bis zu drei Jahre Haft und eine Geldstrafe zwischen 100.000 und 1.000.000 Baht für beide Seiten des Konstrukts, zuzüglich einer Tagesstrafe von bis zu 50.000 Baht. Nach dem Land Code muss das Grundstück innerhalb einer festgelegten Frist, in der Regel 180 Tage bis ein Jahr, veräußert werden.

Warum stehen Bangkok und Chonburi im Fokus und nicht Phuket?

Weil auf diese beiden Provinzen die höchste Zahl an Grundstücken und Flächen mit ausländischer Beteiligung entfällt. Es handelt sich um eine Frage des Datenvolumens, nicht der geografischen Verteilung der Verstöße. Phuket und Koh Samui bleiben dabei keineswegs unbeobachtet.

Gibt es einen legalen Weg für Ausländer, Land zu besitzen?

Praktisch kaum. Formal existiert eine Regelung, die eine Investition von 40 Millionen Baht in staatlich genehmigte Anlagen für ein Rai Wohnland erlaubt, in der Praxis werden solche Genehmigungen jedoch nur vereinzelt erteilt. Funktionierende Optionen sind eine registrierte 30-jährige Landpacht bei persönlichem Eigentum am Gebäude, das Recht auf Superficies oder eine Struktur über das BOI bei echter Geschäftstätigkeit.

Was tun, wenn die Villa bereits über eine Firma gekauft wurde?

Die Struktur ordnen, bevor man kontaktiert wird: Audits für alle Jahre, eingereichte Steuererklärungen, Nachweise über die Zahlung der Anteile durch thailändische Anteilseigner, reale Bankbewegungen. Sind die Anteilseigner nicht erreichbar oder lässt sich nichts belegen, sollte man einen Ausstieg erwägen, etwa den Verkauf oder die Umwandlung des Gebäudes in eine Langzeitpacht mit separatem Grundstückseigentümer.

Wie lange wird diese Prüfung andauern?

Ein Screening dieser Größenordnung ist keine einmalige Aktion: Datenbanken, die einmal verknüpft sind, bleiben aktiv. Realistischer ist es, den Registerabgleich als dauerhaften Hintergrund zu betrachten statt als Kampagne einer einzigen Saison.

Source: Nation Thailand

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