125 622 entreprises passees au crible : la Thailande traque les preteurs de nom

Le ministere thailandais du Commerce fait passer 125 622 entreprises au filtre d'un controle sans precedent. L'objectif n'est pas de traquer des faussaires, mais d'identifier les actionnaires thailandais inscrits comme proprietaires de parts sociales alors qu'ils n'ont jamais investi un seul baht de leur poche. Ce n'est pas une descente de police avec menottes. C'est un croisement de bases de donnees, et c'est justement ce qui le rend plus redoutable qu'une rafle classique.

36 277 entreprises a participation etrangere sont particulierement surveillees. Elles detiennent 305 838 parcelles de terrain pour une surface totale de 1 064 265,38 rai, soit environ 1 703 km2, une fois et demie la superficie de Hong Kong. Les zones prioritaires sont Bangkok et Chonburi, autrement dit la capitale et Pattaya avec sa cote est.

Rassurons d'emblee ceux qui possedent deja un bien en Thailande : un appartement en pleine propriete (freehold), enregistre a votre nom dans le cadre du quota etranger de 49% d'un immeuble, n'est absolument pas concerne par cette affaire. Ce qui est dans le viseur, c'est la villa avec terrain enregistree au nom d'une societe thailandaise dont les actionnaires locaux n'ont jamais verse un baht.

Faits cles

• 125 622 entreprises font l'objet d'un controle du Departement du developpement des affaires (DBD) pour detecter d'eventuels montages de pretes-noms, avec une priorite donnee a Bangkok, Chonburi et aux grands poles economiques et touristiques.

• 36 277 entreprises a capital etranger possedent 305 838 parcelles representant 1 064 265,38 rai de terrain. Le ministere precise que ce sont des chiffres soumis a verification, et non des infractions averees.

• Selon les autorites thailandaises, ces entreprises sont reparties sur 16 provinces, notamment autour de Bangkok et dans les principales destinations touristiques du pays.

• Trois administrations echangent desormais leurs donnees : le DBD, le Departement des terres et l'administration provinciale, des registres qui n'etaient auparavant jamais recoupes entre eux, laissant des zones d'ombre dans les archives historiques.

• Le ministere de l'Interieur, l'administration provinciale, le Departement des terres, la Police royale, le DSI, le bureau anti-blanchiment AMLO, le Board of Investment (BOI) et l'autorite des zones industrielles (IEAT) participent tous a l'enquete, aux cotes des gouverneurs de province.

• Sur les 125 622 entreprises verifiees, 87 265 appartiennent entierement a des Thailandais, tandis que les 36 277 restantes, celles a investissement etranger, concentrent l'attention des enqueteurs.

• En cas d'infraction a l'article 36 de la loi sur les activites commerciales etrangeres (Foreign Business Act), le prete-nom et l'etranger encourent jusqu'a 3 ans de prison et une amende de 100 000 a 1 000 000 de bahts, assortie d'une penalite journaliere pouvant atteindre 50 000 bahts tant que l'infraction perdure. Le Code foncier prevoit en plus une vente forcee du terrain dans un delai imparti.

Histoire et contexte

L'interdiction faite aux etrangers de posseder des terres en Thailande est plus ancienne que la plupart des lecteurs de cet article : elle remonte au Code foncier de 1954. La loi sur les copropietes de 1979 a ensuite ouvert la seule breche legale existante, permettant aux etrangers de detenir jusqu'a 49% de la surface residentielle d'un immeuble en pleine propriete. Tout le reste, ce qui s'est vendu a des acheteurs britanniques, scandinaves ou russes a Phuket et Koh Samui depuis vingt-cinq ans, repose sur des montages de contournement.

Le schema le plus repandu fonctionne ainsi : une societe thailandaise au capital de deux millions de bahts, 51% detenus par trois citoyens thailandais, 49% par un etranger, le controle reel etant assure par des actions preferentielles a droit de vote disproportionne. Le terrain est enregistre au nom de la societe, la villa aussi. Des avocats installes sur les zones touristiques ont longtemps presente ce montage comme une pratique standard. Sur le papier, elle l'est effectivement : la societe est une personne morale thailandaise, la loi n'est pas violee. L'infraction apparait au moment ou l'on decouvre que les actionnaires thailandais n'ont jamais paye leurs parts et ne peuvent justifier l'origine des fonds.

L'Etat avait deja tente de colmater la breche des 2006, avec une circulaire du ministere de l'Interieur obligeant les bureaux fonciers a verifier l'origine des fonds des actionnaires thailandais lors de l'enregistrement de transactions impliquant des societes a capital etranger. Le controle s'est reduit a un simple document dans un dossier. Sont venues ensuite des vagues ponctuelles : des affaires du DSI a Phuket, des enquetes localisees a Chonburi, quelques histoires retentissantes de villas cotieres. A chaque fois, l'operation se terminait par quelques cas exemplaires sans suite reelle.

La methode a change aujourd'hui. Personne ne fait le tour des villas. Trois registres sont desormais fusionnes dans un seul systeme, et un algorithme recherche les schemas repetitifs : une meme adresse pour des dizaines d'entreprises, les memes noms de famille thailandais dans les listes d'actionnaires, un chiffre d'affaires nul pour une societe proprietaire d'un terrain de vingt millions de bahts, l'absence d'employes, l'absence de declarations fiscales. Une entreprise qui detenait tranquillement une parcelle depuis dix-sept ans se retrouve dans l'echantillon non pas parce qu'elle a fait l'objet d'une plainte, mais parce qu'elle correspond simultanement a trois criteres suspects.

Il faut bien comprendre ce que represente le chiffre de 1 064 265,38 rai : ce n'est pas un volume de terres confisquees aux etrangers. C'est un volume que l'administration juge suffisamment opaque pour justifier un recomptage manuel complet. La nuance est essentielle, et elle se perd souvent dans les recits simplifies.

Une seconde idee recue concerne l'alternative locative. On pense souvent qu'un bail de trente ans avec deux renouvellements de trente ans chacun garantit quatre-vingt-dix ans de tranquillite a l'etranger. Ce n'est pas le cas. Seule la premiere periode de trente ans est enregistree au bureau foncier. L'option de renouvellement constitue un engagement personnel du proprietaire du terrain, et les tribunaux thailandais ont deja rappele a plusieurs reprises qu'elle ne se transmet pas automatiquement a un nouveau proprietaire. Si le vendeur cede le terrain ou decede, et que les heritiers ne sont pas cooperatifs, votre contrat devient un objet de litige, pas un droit acquis.

Notre position, sans detour : le rapport risque/rendement d'une villa detenue via une societe est aujourd'hui moins favorable que celui d'un appartement en pleine propriete, meme en tenant compte des loyers plus eleves generes par une villa. Quarante-cinq metres carres enregistres personnellement a votre nom, avec la mention Foreign Quota sur le titre de propriete (chanote), dorment tranquilles face a n'importe quel controle. Quatre cents metres carres geres via une structure a signatures thailandaises exigent une comptabilite, un audit, des transactions reelles et une origine des fonds justifiable pour chaque actionnaire, chaque annee, et non une seule fois a l'achat. Une seule reserve : si vous exploitez en Thailande une veritable activite operationnelle avec un partenaire thailandais qui a reellement investi de l'argent et percoit des dividendes, rien de tout cela ne vous concerne. Votre societe passera le controle sans consequence.

L'enregistrement d'une transaction au bureau foncier exige une presence physique ou une procuration en bonne et due forme. Si vous devez signer sur place, prevoyez deux a trois jours ouvres plutot qu'un seul : en haute saison, les files d'attente s'allongent dans les bureaux fonciers de Chonburi et de Phuket.

Source: nationthailand.com

FAQ

Puis-je perdre mon appartement achete en pleine propriete (freehold) ?

Non. Le controle des 125 622 entreprises vise les personnes morales et le foncier. Un appartement enregistre au nom d'une personne physique dans le cadre du quota etranger de 49% d'un immeuble, avec un transfert de fonds depuis l'etranger et le formulaire bancaire FET, n'a rien a voir avec cette affaire.

Que recherchent precisement les enqueteurs dans une entreprise ?

Des signes d'absence d'activite reelle : chiffre d'affaires nul malgre des actifs de valeur, absence d'employes et de paiements fiscaux, actionnaires thailandais incapables de justifier l'origine des fonds ayant servi a payer leurs parts, entreprises enregistrees en masse a une meme adresse, noms qui reviennent de facon repetee dans les registres.

Ma societe a ete enregistree en 2011, cela me protege-t-il ?

Non. L'un des objectifs affiches de l'echange de donnees entre le DBD, le Departement des terres et l'administration provinciale est justement de combler les lacunes des archives anciennes. Le delai de prescription au titre de l'article 36 de la loi sur les activites commerciales etrangeres ne commence pas a courir tant que l'infraction perdure.

Quelles sanctions risquent les actionnaires prete-noms ?

Jusqu'a trois ans de prison et une amende de 100 000 a 1 000 000 de bahts pour les deux parties du montage, plus une penalite journaliere pouvant atteindre 50 000 bahts. Le Code foncier prevoit egalement la cession forcee du terrain dans un delai fixe, generalement entre 180 jours et un an.

Pourquoi Bangkok et Chonburi sont-ils prioritaires plutot que Phuket ?

Parce que ces deux provinces concentrent le plus grand nombre de parcelles et de surfaces dans les categories a participation etrangere. C'est une question de volume de donnees, pas de geographie des infractions. Phuket et Koh Samui restent neanmoins sous surveillance.

Existe-t-il un moyen legal pour un etranger de posseder un terrain ?

Pratiquement aucun. Il existe formellement une disposition permettant d'investir 40 millions de bahts dans des actifs approuves par l'Etat en echange d'un rai de terrain a usage residentiel, mais les autorisations restent tres rares en pratique. Les options viables demeurent le bail enregistre de trente ans avec propriete personnelle de la construction, le droit de superficie, ou une structure adossee au BOI dans le cadre d'une activite reelle.

Que faire si une villa a deja ete achetee via une societe ?

Mettre la structure en conformite avant d'etre contacte : audit sur toutes les annees, declarations deposees, preuve du paiement des parts par les actionnaires thailandais, mouvements bancaires reels et tracables. Si les actionnaires sont injoignables ou si rien ne peut etre justifie, envisagez une sortie : vente, ou transfert de la construction vers un bail de longue duree avec un proprietaire foncier distinct.

Ce controle va-t-il durer longtemps ?

Un controle de cette ampleur n'est jamais une operation ponctuelle : une fois les bases de donnees connectees, elles continuent de fonctionner. Il est plus prudent de considerer ce croisement des registres comme une realite permanente plutot qu'une campagne d'une seule saison.

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