125.622 aziende sotto controllo: la Thailandia stringe la morsa sui prestanome immobiliari

Il Ministero del Commercio della Thailandia sta passando al setaccio 125.622 aziende. Non si tratta di una caccia a passaporti falsi, ma di una verifica incrociata dei database per individuare azionisti thailandesi che risultano proprietari di quote societarie senza aver mai versato un baht di capitale proprio. Non è un blitz con le manette. È una riconciliazione di registri, e proprio per questo è più insidiosa di un raid.

Sotto osservazione ci sono in particolare 36.277 aziende con partecipazione straniera, che risultano proprietarie di 305.838 lotti di terreno per una superficie complessiva di 1.064.265,38 rai (circa 1.703 km quadrati, una volta e mezzo il territorio di Hong Kong). I punti di massima attenzione sono Bangkok e Chonburi, quindi la capitale e l'area di Pattaya sulla costa orientale.

Risposta rapida per chi possiede già un immobile in Thailandia: un condominio in freehold, registrato a proprio nome nell'ambito della quota straniera del 49% dell'edificio, non è coinvolto in questa vicenda. A rischio è invece la villa con terreno registrata a una società thailandese in cui gli azionisti locali non hanno versato un solo baht.

Fatti chiave

• 125.622 aziende sottoposte allo screening del Department of Business Development (DBD), con priorità su Bangkok, Chonburi e altri centri economici e turistici.

• 36.277 aziende con capitale straniero risultano proprietarie di 305.838 lotti di terreno per un totale di 1.064.265,38 rai; l'authority chiarisce che si tratta di dati da verificare, non di violazioni già accertate.

• Secondo Thairath, sul totale di 125.622 entità verificate, 87.265 risultano interamente thailandesi, mentre le restanti 36.277 con investimenti stranieri sono oggetto di ulteriore indagine per possibili accordi di prestanome, in un'inchiesta che copre 16 province.

• Nello scambio di dati sono coinvolti il DBD, il Department of Lands e il Department of Provincial Administration: prima questi registri non venivano confrontati tra loro, e le registrazioni storiche presentavano lacune evidenti.

• Alle indagini partecipano il Ministero dell'Interno thailandese, le amministrazioni provinciali, il Department of Lands, la Royal Thai Police, il DSI, l'antiriciclaggio AMLO, il Board of Investment (BOI) e la Industrial Estate Authority (IEAT), oltre ai governatori provinciali.

• Chi viola la Foreign Business Act (sezione 36) rischia fino a 3 anni di carcere e una multa da 100.000 a 1.000.000 di baht, più una sanzione giornaliera fino a 50.000 baht in caso di violazione continuata; secondo il Land Code, il terreno è soggetto a vendita forzata entro un termine stabilito.

Storia e contesto

Il divieto per gli stranieri di possedere terreni in Thailandia è più antico della maggior parte dei lettori di questo articolo: risale al Land Code del 1954. Il Condominium Act del 1979 ha aperto l'unica breccia legale: gli stranieri possono detenere in freehold fino al 49% della superficie residenziale di un edificio. Tutto il resto, venduto a russi, britannici e scandinavi a Phuket e Koh Samui negli ultimi venticinque anni, si è basato su strutture alternative.

La più diffusa funziona così: una società thailandese con capitale sociale di due milioni di baht, il 51% detenuto da tre cittadini thailandesi e il 49% da uno straniero, con il controllo garantito da azioni privilegiate a diritto di voto sproporzionato. Il terreno viene registrato alla società, la villa anche. Gli studi legali nelle destinazioni turistiche vendevano questo schema come prassi standard. Formalmente lo è: la società è un'entità giuridica thailandese, la legge non viene violata. La violazione emerge nel momento in cui si scopre che gli azionisti thailandesi non hanno pagato le proprie quote e non possono spiegare la provenienza dei fondi.

Lo stato aveva già tentato di chiudere questa falla nel 2006 con una circolare del Ministero dell'Interno che obbligava gli uffici catastali a verificare l'origine del denaro degli azionisti thailandesi al momento della registrazione di transazioni con società a capitale straniero. Il controllo si è ridotto a un documento in un fascicolo. Sono seguite ondate localizzate: casi del DSI a Phuket, indagini puntuali a Chonburi, storie clamorose legate a ville sulla costa. Ogni volta tutto si concludeva con qualche caso esemplare.

Oggi il metodo è cambiato. Nessuno gira più per le ville. Tre registri vengono incrociati in un'unica tabella, e un algoritmo cerca schemi ricorrenti: lo stesso indirizzo condiviso da decine di aziende, gli stessi cognomi thailandesi negli elenchi degli azionisti, fatturato zero a fronte della proprietà di un terreno da venti milioni di baht, assenza di dipendenti, assenza di dichiarazioni fiscali. Un'azienda che per diciassette anni ha detenuto tranquillamente un terreno finisce nel campione non perché qualcuno abbia denunciato qualcosa, ma perché coincide con tre criteri contemporaneamente.

Vale la pena capire cosa rappresenta davvero la cifra di 1.064.265,38 rai: non è terra confiscata agli stranieri. È il volume che l'autorità ha giudicato talmente opaco da decidere di ricontarlo manualmente. La differenza è sostanziale, e spesso si perde nelle sintesi giornalistiche.

Un secondo equivoco comune riguarda l'alternativa dell'affitto. Si crede che un contratto di locazione trentennale con due rinnovi di trent'anni garantisca allo straniero novant'anni di tranquillità. Non è così. Nel registro catastale viene registrato solo il primo periodo di trent'anni. L'opzione di rinnovo è un obbligo del singolo proprietario del terreno, e i tribunali thailandesi hanno più volte stabilito che non si trasferisce automaticamente al nuovo proprietario del lotto. Se il venditore cede il terreno o muore, e gli eredi non sono disposti a collaborare, il contratto diventa oggetto di contenzioso, non un diritto acquisito.

La mia posizione, e non la ammorbidisco: oggi il rapporto rischio/rendimento di una villa acquistata tramite società è peggiore di quello di un condominio in freehold, anche considerando l'affitto più alto ottenibile dalla villa. Quarantacinque metri quadrati registrati personalmente a proprio nome, con la dicitura Foreign Quota nel chanote, dormono sonni tranquilli in qualsiasi controllo. Quattrocento metri quadrati attraverso una struttura con firme thailandesi richiedono contabilità, audit, transazioni reali e provenienza dimostrabile del denaro per ogni azionista, ogni anno, non solo al momento dell'acquisto. Un'unica eccezione: se si gestisce in Thailandia un'attività operativa reale con un partner thailandese che ha versato denaro effettivo e percepisce dividendi, tutto quanto scritto sopra non vi riguarda. La vostra società supererà lo screening senza conseguenze.

La registrazione di una transazione all'ufficio catastale richiede la presenza personale oppure una delega notarile secondo tutte le formalità. Chi viaggia per firmare di persona dovrebbe prevedere due o tre giorni lavorativi invece di uno: a Chonburi e Phuket le code negli uffici catastali durante l'alta stagione si allungano considerevolmente.

FAQ

Posso perdere il condominio acquistato in freehold?

No. Il controllo su 125.622 aziende riguarda persone giuridiche e terreni. Un condominio registrato a nome di una persona fisica nell'ambito della quota straniera del 49% dell'edificio, con trasferimento di fondi dall'estero e modulo FET rilasciato dalla banca, resta fuori da questa vicenda.

Cosa cercano esattamente gli ispettori in un'azienda?

Segnali di assenza di attività reale: fatturato zero a fronte di asset costosi, mancanza di dipendenti e versamenti fiscali, azionisti thailandesi senza documentazione sulla provenienza dei fondi usati per pagare le quote, registrazione massiva di società allo stesso indirizzo, nomi ricorrenti nei registri.

La mia società è registrata nel 2011, questo mi protegge?

No. Uno degli obiettivi dichiarati dello scambio di dati tra DBD, Department of Lands e amministrazione provinciale è proprio colmare le lacune nelle registrazioni storiche. Il termine di prescrizione previsto dalla sezione 36 della Foreign Business Act non inizia a decorrere finché la violazione continua.

Quali sanzioni rischiano gli azionisti prestanome?

Fino a tre anni di reclusione e una multa da 100.000 a 1.000.000 di baht per entrambe le parti coinvolte nello schema, più una sanzione giornaliera fino a 50.000 baht. Secondo il Land Code, il terreno è soggetto a cessione forzata entro un termine stabilito, generalmente tra 180 giorni e un anno.

Perché tra le priorità ci sono Bangkok e Chonburi e non Phuket?

Perché queste due province concentrano il maggior numero di lotti e superfici nelle categorie con partecipazione straniera. È una questione di volume di dati, non di geografia delle violazioni. Phuket e Koh Samui non sono affatto escluse dall'attenzione delle autorità.

Esiste un modo legale per uno straniero di possedere un terreno?

Praticamente no. Formalmente esiste una norma che consente di investire 40 milioni di baht in asset approvati dallo stato per ottenere un rai destinato all'abitazione, ma in pratica i permessi vengono concessi solo in casi isolati. Le opzioni realmente praticabili sono l'affitto registrato trentennale con proprietà della costruzione a proprio nome, il diritto di superficie oppure una struttura tramite BOI in presenza di un'attività d'impresa reale.

Cosa fare se la villa è già stata acquistata tramite società?

Mettere in ordine la struttura prima che qualcuno vi contatti: audit di tutti gli anni, dichiarazioni presentate, conferma del pagamento delle quote da parte degli azionisti thailandesi, movimenti bancari reali. Se gli azionisti non sono raggiungibili o non è possibile confermare nulla, è opportuno valutare l'uscita: la vendita o il trasferimento della costruzione in un contratto di locazione a lungo termine con un proprietario del terreno separato.

Quanto durerà questa fase di controlli?

Uno screening di questa portata non è mai un'operazione occasionale: i database, una volta collegati, continuano a funzionare. È più realistico pensare che la riconciliazione dei registri diventi una condizione permanente, non una campagna di una sola stagione.

Fonte: Nation Thailand

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