125 622 компанії під перевіркою: Таїланд бореться з номінальними власниками нерухомості

Міністерство торгівлі Таїланду прогнало через фільтри 125 622 компанії. Шукають не шахраїв із підробленими паспортами, а тайських акціонерів, які значаться власниками часток, але ніколи не вкладали в бізнес власних грошей. Це не рейд із наручниками. Це звірка баз даних, і саме тому вона неприємніша за будь-який рейд.

Окремо під наглядом 36 277 компаній з іноземною участю, на яких записано 305 838 земельних ділянок загальною площею 1 064 265,38 рая. Це приблизно 1 703 кв. км, у півтора раза більше за територію Гонконгу. Основні точки уваги, за даними Bangkok Post, це Бангкок і Чонбурі, тобто столиця та Паттайя зі східним узбережжям.

Коротка відповідь для тих, у кого вже є тайська нерухомість: квартира у фрихолді, оформлена на ваше ім'я в рамках 49-відсоткової іноземної квоти будівлі, до цієї історії стосунку не має. Під питанням, вілла із землею, записана на тайську компанію, де місцеві акціонери не внесли жодного бата.

Ключові факти

• 125 622 компанії проходять скринінг Департаменту розвитку бізнесу (DBD) на предмет номінального володіння; пріоритет надано Бангкоку, Чонбурі та іншим економічним і туристичним центрам.

• 36 277 компаній з іноземним капіталом володіють 305 838 ділянками землі площею 1 064 265,38 рая. Відомство прямо застерігає: це цифри для перевірки, а не встановлені порушення.

• За даними Thairath, всього перевірено 125 662 суб'єкти, з яких 87 265 повністю тайські, а решта 36 277 мають іноземні інвестиції і саме вони під прицілом подальшого розслідування.

• В обміні даними беруть участь DBD, Департамент земель і Департамент провінційної адміністрації, раніше ці реєстри між собою не звірялися, і історичні записи містили прогалини.

• У розслідуваннях задіяні МВС Таїланду, провінційна адміністрація, Департамент земель, Королівська поліція, DSI, антивідмивочне управління AMLO, інвестиційна рада BOI та управління промислових зон IEAT, плюс губернатори провінцій.

• За порушення Закону про іноземний бізнес (стаття 36) номіналу та іноземцю загрожує до 3 років ув'язнення і штраф від 100 000 до 1 000 000 батів, плюс щоденний штраф до 50 000 батів за продовження порушення.

Історія та контекст

Заборона іноземцям володіти землею в Таїланді старша за більшість читачів цього тексту: вона закріплена Земельним кодексом 1954 року. Закон про кондомініуми 1979 року відкрив єдину легальну шпарину, іноземці можуть тримати у фрихолді до 49% житлової площі будівлі. Все інше, що продавалося росіянам, британцям і скандинавам на Пхукеті та Самуї останні двадцять п'ять років, будувалося на обхідних конструкціях.

Найпопулярніша виглядає так: тайська компанія зі статутним капіталом два мільйони батів, 51% у трьох тайських громадян, 49% в іноземця, а контроль забезпечується привілейованими акціями з непропорційним правом голосу. Земля записується на компанію, вілла теж. Юристи на курортах продавали таку схему як стандартну практику. Формально вона й справді стандартна: компанія є тайською юридичною особою, закон не порушено. Порушення виникає в момент, коли з'ясовується, що тайські акціонери не платили за свої частки і не можуть пояснити походження коштів.

Держава намагалася закрити цю прогалину ще у 2006 році циркуляром МВС, який зобов'язав земельні офіси перевіряти походження грошей тайських акціонерів під час реєстрації угод за участю компаній з іноземним капіталом. Перевірка звелася до папірця в папці. Потім були локальні хвилі: справи DSI на Пхукеті, точкові розслідування в Чонбурі, гучні історії з віллами на узбережжі. Щоразу все закінчувалося кількома показовими кейсами.

Зараз змінився метод. Ніхто не ходить по віллах. Три реєстри зводяться в одну таблицю, і алгоритм шукає повторювані патерни: одна й та сама адреса у десятків компаній, однакові тайські прізвища у списках акціонерів, нульова виручка при володінні ділянкою на двадцять мільйонів батів, відсутність співробітників, відсутність податкових декларацій. Компанія, яка сімнадцять років спокійно тримала ділянку, потрапляє до вибірки не тому, що на неї хтось поскаржився, а тому, що вона збіглася за трьома ознаками одразу.

Варто розуміти цифру 1 064 265,38 рая правильно: це не земля, відібрана в іноземців. Це обсяг, який відомство визнало настільки непрозорим, що вирішило перерахувати його вручну. Різниця принципова, і її часто втрачають у переказах.

Друге поширене хибне уявлення стосується альтернативи. Вважається, що тридцятирічна оренда з двома продовженнями по тридцять років дає іноземцю дев'яносто років спокою. Не дає. Реєструється в земельному офісі лише перший тридцятирічний термін. Опція продовження це зобов'язання конкретного власника землі, і тайські суди неодноразово вказували, що на нового власника ділянки воно автоматично не переходить. Якщо продавець продав землю або помер, а спадкоємці не налаштовані співпрацювати, ваш договір перетворюється на предмет суперечки, а не на право.

Моя позиція, і я її не пом'якшую: сьогодні співвідношення ризику та дохідності у віллі через компанію гірше, ніж у квартирі у фрихолді, навіть з урахуванням вищої орендної ставки за віллу. Сорок п'ять квадратних метрів, записані особисто на вас із позначкою Foreign Quota в чаноті, спокійно проходять будь-які перевірки. Чотириста метрів через структуру з тайськими підписами вимагають бухгалтерії, аудиту, реальних транзакцій і пояснюваного походження грошей у всіх акціонерів, щороку, а не один раз під час покупки. Застереження одне: якщо ви ведете в Таїланді справжній операційний бізнес із тайським партнером, який вніс живі гроші й отримує дивіденди, усе написане вище вас не стосується. Ваша компанія пройде скринінг без наслідків.

Реєстрація угоди в земельному офісі вимагає особистої присутності або довіреності, завіреної за всіма правилами. Якщо летите підписувати особисто, закладайте два-три робочих дні замість одного: у Чонбурі та на Пхукеті черги в земельних офісах у сезон розтягуються.

FAQ

Чи можу я втратити квартиру, куплену у фрихолді?

Ні. Перевірка 125 622 компаній стосується юридичних осіб і землі. Квартира, оформлена на фізичну особу в рамках 49-відсоткової квоти будівлі, з переказом грошей з-за кордону і формою FET від банку, перебуває поза цією історією.

Що конкретно шукають перевіряючі у компанії?

Ознаки відсутності реальної діяльності: нульова виручка при дорогих активах, відсутність співробітників і податкових платежів, тайські акціонери без документально підтвердженого джерела коштів на оплату часток, масова реєстрація компаній за однією адресою, повторювані імена в реєстрах.

Моя компанія зареєстрована у 2011 році, це рятує?

Ні. Одна із заявлених цілей обміну даними між DBD, Департаментом земель і провінційною адміністрацією, закрити прогалини в історичних записах. Строк давності за статтею 36 Закону про іноземний бізнес не починає спливати, доки порушення триває.

Яке покарання загрожує номінальним акціонерам?

До трьох років позбавлення волі та штраф від 100 000 до 1 000 000 батів для обох сторін схеми, плюс щоденний штраф до 50 000 батів. За Земельним кодексом земля підлягає відчуженню у встановлений термін, зазвичай від 180 днів до року.

Чому в списку пріоритетів Бангкок і Чонбурі, а не Пхукет?

Тому що на ці дві провінції припадає найбільша кількість ділянок і площ у категоріях з іноземною участю. Це питання обсягу даних, а не географії порушень. За даними Thairath, розслідування охоплює 16 провінцій, і Пхукет із Самуї з-під уваги не виведені.

Чи є легальний спосіб володіти землею для іноземця?

Практично ні. Формально існує норма про право інвестувати 40 мільйонів батів у затверджені державою активи заради одного рая під житло, але на практиці дозволи видаються поодиноко. Робочі варіанти, це зареєстрована тридцятирічна оренда землі при володінні будівлею на своє ім'я, право superficies або структура через BOI за наявності реального бізнесу.

Що робити, якщо вілла вже куплена через компанію?

Привести структуру в порядок до того, як з вами зв'яжуться: аудит за всі роки, подані декларації, підтвердження оплати часток тайськими акціонерами, реальні банківські рухи коштів. Якщо акціонери недоступні або підтвердити нічого не можна, розглядайте вихід: продаж або переведення будівлі в довгострокову оренду з окремим власником землі.

Наскільки це надовго?

Скринінг такого масштабу не буває разовою акцією: бази даних, одного разу з'єднані, продовжують працювати. Розумніше виходити з того, що звірка реєстрів стане постійним фоном, а не кампанією одного сезону.

Практичний крок на найближчий місяць: підніміть установчі документи своєї тайської компанії та знайдіть докази того, що ваші тайські акціонери реально заплатили за свої частки. Якщо таких доказів немає, це і є ваше головне завдання на 2026 рік, а не вибір між подобовою і довгостроковою орендою вілли.

Джерело: Bangkok Post

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.