Nominee-Strukturen in Thailand 2026: Was das Rundschreiben vom 25. August ändert

Das Landamt auf Phuket wartet nicht mehr auf Beschwerden oder anonyme Hinweise. Ein Sachbearbeiter öffnet von sich aus das Aktionärsregister einer Gesellschaft, die vor drei Jahren ein Grundstück für eine Villa in Rawai gekauft hat, und prüft, woher thailändische Aktionäre mit einem angegebenen Einkommen von 15.000 Baht pro Monat das Geld für einen Anteil von 10 Millionen Baht hatten.

Am 25. August 2026 verschickte das thailändische Innenministerium das Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Wor 19097 an die Gouverneure aller Provinzen. Es führt keine neuen Verbote ein: Grundbesitz ist für Ausländer seit 1954 ohnehin gesperrt. Es ändert, wer Verstöße sucht und wie schnell er sie findet.

Drei Neuerungen greifen ineinander. Erstens werden Vertreter spezialisierter Ermittlungs- und Polizeibehörden, darunter die Leiter der örtlichen Polizeidienststellen, in die provinziellen Untersuchungsausschüsse aufgenommen. Das öffnet den Ausschüssen den Zugang zu Aktionärsdaten, Steuererklärungen, Einwanderungshistorie und Bankbewegungen. Zweitens müssen die Landämter juristische Personen präventiv anhand von Risikoindikatoren prüfen, nicht erst auf Antrag. Drittens greift ein zweigleisiger Mechanismus: Zwangsveräußerung des Grundstücks plus strafrechtliche Verfolgung der Beteiligten.

Wer eine Villa auf Samui über eine thailändische Gesellschaft mit 49 % ausländischer Beteiligung und drei thailändischen Aktionären hält, die er nie gesehen hat, ist direkt betroffen.

Wichtige Fakten

• Rundschreiben Nr. MorTor 0515.2/Wor 19097 vom 25. August 2026 ging an die Gouverneure aller Provinzen und erweitert die Befugnisse der Ausschüsse zur Untersuchung nominellen Grundbesitzes.
• In den Ausschüssen sitzen nun Vertreter spezialisierter Ermittlungsorgane und der Polizei, mit Zugriff auf Aktionärsstruktur, Steuern sowie Einwanderungs- und Finanzdaten.
• Die Landämter der Provinzen müssen Gesellschaften und Partnerschaften aktiv anhand von Risikomerkmalen screenen. Die Unterlagen gehen an den Ausschuss, der entscheidet, ob die Gesellschaft nach dem Landgesetzbuch als ausländische Person gilt.
• Zwei Konsequenzlinien: Zwangsverkauf und Strafverfolgung. Nach Artikel 94 des Landgesetzbuchs gilt für den freiwilligen Verkauf eine Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr; danach darf das Landdepartement das Grundstück selbst verkaufen und behält rund 5 % des Erlöses ein.
• Wer Nominees nutzt, um das Gesetz über ausländische Geschäftstätigkeit zu umgehen, riskiert Geldstrafen von 100.000 bis 1.000.000 Baht und bis zu 3 Jahre Haft, einschließlich thailändischer Staatsbürger, die als Strohleute auftreten.
• Ausländern bleiben bis zu 49 % der Gesamtfläche eines Condominiums als Volleigentum (Condominium Act von 1979) sowie eingetragene Landpacht von bis zu 30 Jahren.
• Der legale Weg über Artikel 96 bis besteht seit 2002: Eine Investition von 40 Mio. Baht in genehmigte Vermögenswerte für mindestens drei Jahre berechtigt mit Genehmigung des Ministers zu 1 Rai Wohnland. In der Praxis gab es nur wenige Genehmigungen.
• Laut Berichten vom August 2026 wurden in den vergangenen Wochen 19 russische Staatsbürger festgenommen (drei weitere auf Phuket identifiziert). Es geht um sechs Wohnprojekte mit rund 775 Häusern und mehr als 5 Mrd. Baht, strukturiert über Hunderte von Gesellschaften und thailändischen Nominees.
• Das Landdepartement hatte bereits im Juni 2026 seine Richtlinien zur strengeren Kontrolle von Transaktionen mit Ausländern angepasst.

Geschichte und Kontext

Das Eigentumsverbot für Ausländer in Thailand ist älter als die meisten heutigen Investoren. Es steht seit 1954 im Landgesetzbuch und hat über siebzig Jahre und anderthalb Dutzend Regierungen überdauert, von denen keine es abzuschaffen wagte. Boden ist der Teil der Souveränität, den die thailändische Politik nicht verhandelt. Rund um das Verbot ist dafür eine ganze Industrie von Umgehungskonstruktionen entstanden.

Die verbreitetste sieht sauber aus: Es wird eine thailändische Gesellschaft gegründet, 51 % der Anteile laufen auf thailändische Staatsbürger, 49 % auf den Ausländer, und die Gesellschaft kauft das Grundstück. Rechtlich gehört das Land einer thailändischen Person. Tatsächlich haben die thailändischen Aktionäre nie Geld eingezahlt, erhalten keine Dividenden und unterschreiben Blanko-Vollmachten zur Übertragung der Anteile. Schon 2006 hatte das Innenministerium angewiesen, bei Transaktionen mit Ausländern die Mittelherkunft der thailändischen Aktionäre zu prüfen, und formal galt die Konstruktion seither als angreifbar. Die Kontrolle war aber reaktiv: Das Amt sah sich die Papiere beim Kauf an, danach lebte die Gesellschaft ungestört weiter.

Genau diese Logik bricht das Rundschreiben von 2026. Die Prüfung ist nun dauerhaft und rückwirkend, auch Strukturen, die vor zehn Jahren entstanden sind, geraten ins Screening.

Die typischen Warnsignale sind in der Praxis lange bekannt: thailändische Aktionäre mit minimalem erklärtem Einkommen und großen Anteilen; eine Gesellschaft ohne Umsatz, Mitarbeiter und Buchhaltung über Nullmeldungen hinaus; Vorzugsaktien, bei denen die thailändische Mehrheit eine Stimme je zehn Aktien hat, der Ausländer aber zehn Stimmen je Aktie; eine Registeradresse, die mit dem Büro eines Beraters für zwanzig Gesellschaften zugleich identisch ist; als einziger Vermögenswert in der Bilanz eine Villa, in der der ausländische Direktor wohnt. Früher musste jemand ein solches Signal erst bemerken. Jetzt wird systematisch danach gesucht.

Eine eigene Betrachtung verdient die Konstruktion, die in russischsprachigen Chats bis heute als sicher empfohlen wird: der Landkauf auf den Namen der thailändischen Ehefrau. Rechtlich ist das ein sauberes Geschäft, denn eine thailändische Staatsbürgerin darf Land besitzen. Bei der Eintragung unterschreiben die Ehepartner jedoch eine Erklärung, dass die Mittel persönliches Eigentum des thailändischen Ehepartners sind und der Ausländer keine Ansprüche erhebt. Diese Unterschrift ist die Falle: Sie nimmt dem Ausländer bei einer Scheidung alle Vermögensrechte und liefert zugleich den fertigen Beleg für nominellen Besitz, falls sich zeigt, dass das Geld von seinem Konto kam. Die Konstruktion scheitert nicht im Alltag, sondern genau dann, wenn Schutz gebraucht wird.

Ein zweiter verbreiteter Irrtum ist die 30-jährige Pacht mit Option auf weitere 30 und noch einmal 30 Jahre. Das thailändische Recht erkennt nur die ersten dreißig Jahre als eintragungsfähig an. Der Oberste Gerichtshof hat wiederholt festgestellt, dass ein Verlängerungsversprechen eine persönliche Verpflichtung des Verpächters bleibt und weder dessen Erben noch einen neuen Grundstückseigentümer bindet. Die 90 Jahre im Bauträgerprospekt sind also 30 Jahre Garantie plus 60 Jahre guter Wille eines Vertragspartners, den es in dreißig Jahren vielleicht nicht mehr gibt. Ein Vorhaben, die Pacht auf 99 Jahre auszudehnen, wurde 2024 im Kabinett diskutiert, löste heftige politische Reaktionen aus und wurde nie geltendes Recht.

Unsere Einschätzung: Wer für den Eigenbedarf oder zur Vermietung bis etwa 25 bis 30 Mio. Baht kauft, braucht keine Gesellschaft, sie schadet sogar. Ein Freehold-Condominium innerhalb der Ausländerquote von 49 % bietet echtes Eigentum und eine Wiederverkaufsliquidität, die einer Villa in einer Gesellschaft künftig fehlen wird: Der Käufer des Jahres 2027 beginnt das Gespräch mit der Frage, wer Ihre Aktionäre sind. Für Land mit Haus ist eine im Landamt eingetragene 30-Jahres-Pacht plus Bebauungsrecht (Superficies, bis zu 30 Jahre, separat eingetragen) sinnvoll, das Sie zum Eigentümer des Gebäudes macht. Das ist schwächer als Freehold, aber ehrlicher als ein Nominee.

Eine wichtige Ausnahme gibt es: Wer einen echten operativen Betrieb führt, etwa ein Hotel, eine Gastronomiegruppe oder eine Produktion, mit realem Umsatz, thailändischen Mitarbeitern und Prüfung, für den ist eine thailändische Gesellschaft mit Grundstück in der Bilanz völlig legal und wirft beim Screening keine Fragen auf. Das Rundschreiben trifft nicht Gesellschaften, sondern leere Hüllen.

Was Eigentümer bestehender Strukturen tun sollten: die Gesellschaft in Ordnung bringen, bevor sie geöffnet wird. Dokumentierte Einlagen der thailändischen Aktionäre, echte Gesellschafterversammlungen, ordnungsgemäße Buchführung, Verzicht auf Vorzugsaktien mit schiefem Stimmrecht und, wenn möglich, Überführung des Objekts in eine langfristige Pacht. Die Umstrukturierung kostet Geld und Steuern. Ein Zwangsverkauf nach Artikel 94 unter Zeitdruck kostet mehr: Der Abschlag zum Marktpreis bei einem erzwungenen Verkauf auf Phuket erreicht leicht 20 bis 30 %.

FAQ

Kann ein Ausländer 2026 in Thailand Land kaufen?

Im Grundsatz nein. Das Landgesetzbuch von 1954 verbietet Ausländern den Grundbesitz. Ausnahmen sind Investitionsförderung über BOI, Industriezonen der IEAT und Artikel 96 bis: Eine Investition von 40 Mio. Baht für mindestens drei Jahre berechtigt mit Genehmigung des Innenministers zu 1 Rai Wohnland.

Was ist an einer thailändischen Gesellschaft mit 49 % ausländischer Beteiligung konkret riskant?

Sie selbst ist legal. Riskant ist eine Gesellschaft ohne Geschäftstätigkeit, bei der die thailändischen Aktionäre kein Geld eingezahlt haben. Der Ausschuss kann sie nach dem Landgesetzbuch als ausländische Person einstufen. Dann wird das Land eingezogen, und die Beteiligten, auch thailändische Nominees, riskieren nach dem Gesetz über ausländische Geschäftstätigkeit 100.000 bis 1.000.000 Baht Geldstrafe und bis zu 3 Jahre Haft.

Wie erkennt das Landamt eine Nominee-Struktur?

Durch den Abgleich von Daten. Das Rundschreiben vom 25. August 2026 gibt den Ausschüssen Zugriff auf Steuerdaten, Bankunterlagen, Einwanderungsdaten und Aktionärsregister. Hauptindikatoren: Einkommen des thailändischen Aktionärs passt nicht zur Höhe seines Anteils, null Umsatz der Gesellschaft, Vorzugsaktien mit unverhältnismäßigem Stimmrecht, identische Registeradressen Dutzender Firmen.

Was geschieht mit dem Land, wenn die Struktur als nominell eingestuft wird?

Zwei Linien laufen parallel. Verwaltungsrechtlich: Nach Artikel 94 des Landgesetzbuchs wird eine Frist von 180 Tagen bis zu einem Jahr zum Verkauf gesetzt, sonst verkauft das Landdepartement das Grundstück selbst und behält etwa 5 % ein. Strafrechtlich: Verfahren gegen den ausländischen wirtschaftlich Berechtigten und die thailändischen Nominees.

Ist der Kauf auf den Namen der thailändischen Ehefrau sicher?

Rechtlich gehört das Land ausschließlich ihr. Die Erklärung, die der ausländische Ehepartner im Landamt unterschreibt, bestätigt ausdrücklich, dass die Mittel nicht von ihm stammen. Bei einer Scheidung haben Sie keine Rechte am Grundstück, und bei einer Prüfung spricht dieselbe Erklärung gegen Sie, wenn die Geldflüsse etwas anderes zeigen.

Funktioniert eine 30-Jahres-Pacht mit Verlängerung auf 90 Jahre?

Eingetragen und geschützt sind nur die ersten dreißig Jahre. Die Verlängerungsoption ist nach der Rechtsprechung thailändischer Gerichte eine persönliche Verpflichtung des Verpächters, die einen neuen Grundstückseigentümer nicht bindet. Für gewerbliche und industrielle Zwecke erlaubt ein separates Gesetz von 1999 Pachten bis zu 50 Jahren mit Verlängerungsmöglichkeit.

Betrifft die Verschärfung auch Condominium-Eigentümer?

Direkt nicht. Die Quote von 49 % der Gebäudefläche für Ausländer nach dem Condominium Act von 1979 hat sich nicht geändert, Freehold an einer Wohnung bleibt die sauberste Form des Eigentums. Indirekt gibt es einen Effekt: Ein Teil der Nachfrage, die früher in Villen über Gesellschaften floss, verlagert sich nun in die Condominium-Quote.

Ich habe bereits eine solche Gesellschaft. Muss ich sofort verkaufen?

Nicht unbedingt. Zuerst ein Audit: Einlagen der thailändischen Aktionäre dokumentarisch belegen, das Stimmrechtsungleichgewicht beseitigen, die Buchführung ordnen und die Überführung des Objekts in eine eingetragene Pacht mit Bebauungsrecht prüfen. Ein Notverkauf unter dem Druck einer Verfügung kostet mehr als eine rechtzeitig durchgeführte Umstrukturierung.

Source: Fontanka.ru

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