Номінали в Таїланді: що змінив циркуляр МВС від 25 серпня 2026 року

У земельному офісі Пхукета більше не чекають на скаргу чи анонімний донос. Співробітник сам піднімає реєстр акціонерів компанії, яка три роки тому купила ділянку під віллу в Раваї, і дивиться, звідки в тайських акціонерів із заявленим доходом 15 000 батів на місяць узялися гроші на частку в 10 мільйонів.

25 серпня 2026 року МВС Таїланду розіслало губернаторам усіх провінцій циркуляр No. МорТор 0515.2/Вор 19097. Він не вводить нових заборон: земля іноземцям закрита ще з 1954 року. Він змінює інше: хто шукає порушення і як швидко їх знаходить.

Змін три, і працюють вони разом. До провінційних слідчих комітетів вводять представників профільних силових структур, зокрема начальників місцевих відділень поліції, а це відкриває комітету доступ до даних про акціонерів, податкової звітності, імміграційної історії та банківських проводок. Земельні офіси мають перевіряти юридичні особи превентивно, за індикаторами ризику, а не за заявою. Далі вмикається дворівневий механізм: примусове відчуження землі плюс кримінальне переслідування учасників схеми.

Якщо ваша вілла на Самуї оформлена на тайську компанію з 49% іноземної участі та трьома тайськими акціонерами, яких ви ніколи не бачили, це стосується вас безпосередньо.

Ключові факти

• Циркуляр МВС No. МорТор 0515.2/Вор 19097 від 25 серпня 2026 року спрямований губернаторам усіх провінцій і розширює повноваження комітетів із розслідування номінального володіння землею.
• До складу комітетів входять представники спеціалізованих слідчих органів і поліції, що дає доступ до відомостей про акціонерний склад, податки, імміграційні та фінансові записи.
• Провінційні земельні офіси зобов'язані активно скринити юридичні особи (компанії, партнерства) за ознаками ризику, а не реагувати постфактум. Матеріали передаються комітету, який вирішує, чи вважати компанію іноземною особою за Земельним кодексом.
• Дві лінії наслідків: примусовий продаж землі та кримінальна відповідальність. Згідно зі статтею 94 Земельного кодексу, на добровільний продаж дається термін від 180 днів до одного року, після чого департамент земель має право продати ділянку сам, утримавши близько 5% від суми.
• За використання номіналів для обходу Закону про іноземний бізнес передбачені штрафи від 100 000 до 1 000 000 батів і позбавлення волі до 3 років, зокрема й для тайських громадян, які погодилися бути номіналами.
• Іноземцям і далі доступні: до 49% площ у кондомініумі у повну власність (Закон про кондомініуми 1979 року) та зареєстрована оренда землі строком до 30 років.
• Легальний шлях до землі через статтю 96 bis існує з 2002 року: інвестиція 40 млн батів у затверджені активи на строк щонайменше три роки дає право на 1 рай землі під житло з санкції міністра. На практиці схвалень були одиниці.
• За даними поліції, у серпні 2026 року затримали 19 росіян (ще трьох виявили на Пхукеті) у справах про оформлення об'єктів через сотні компаній і номінальних тайських власників. Загалом ідеться про шість житлових проєктів, приблизно 775 будинків на понад 5 млрд батів.

Історія та контекст

Заборона на володіння землею для іноземців у Таїланді старша за більшість нинішніх інвесторів: її закріпив Земельний кодекс 1954 року, і за понад сімдесят років вона пережила півтора десятка урядів, жоден з яких не наважився її скасувати. Земля є тією частиною суверенітету, якою тайська політика не торгує. Зате навколо заборони виросла ціла індустрія обхідних конструкцій.

Найпоширеніша виглядає охайно: реєструється тайська компанія, 51% акцій записується на громадян Таїланду, 49% на іноземця, і компанія купує ділянку. Юридично землею володіє тайська особа. Фактично тайські акціонери ніколи не вносили грошей, не отримують дивідендів і підписують бланкові довіреності на передачу акцій. У 2006 році МВС уже видавало вказівку перевіряти джерела коштів тайських акціонерів у угодах за участю іноземців, і формально схема відтоді вважалася вразливою. Але перевірка була реактивною: офіс дивився папери на угоді, а далі компанія жила власним життям.

Циркуляр 2026 року ламає саме цю логіку. Перевірка стала постійною та ретроспективною: під скринінг потрапляють і структури, створені десять років тому.

Типові червоні прапорці давно відомі практикам: тайські акціонери з мінімальним задекларованим доходом і великими частками; компанія без виручки, працівників і звітності понад нульову; привілейовані акції, де в тайської більшості один голос на десять акцій, а в іноземця десять голосів на одну; адреса реєстрації, що збігається з офісом консультанта, одразу у двадцяти компаній; єдиний актив на балансі, вілла, в якій живе іноземний директор. Раніше кожну з цих ознак мав хтось помітити. Тепер їх шукають системно.

Окремої розмови заслуговує конструкція, яку в російськомовних чатах досі радять як безпечну: купівля землі на тайську дружину. Юридично це чиста угода, адже громадянка Таїланду має право володіти землею. Але під час реєстрації подружжя підписує декларацію, що кошти є особистим майном тайського з подружжя, а іноземець на них не претендує. Цей підпис і є пасткою: він одночасно позбавляє іноземця майнових прав у разі розлучення та стає готовим доказом номінального характеру володіння, якщо з'ясується, що гроші надійшли з його рахунку. У звичайному житті схема не падає. Вона падає саме тоді, коли потрібен захист.

Друга поширена помилка: оренда на 30 років з опцією продовження ще на 30 і ще на 30. Тайське право визнає реєстрованою лише першу тридцятирічку; Верховний суд Таїланду неодноразово зазначав, що обіцянка продовження залишається особистим зобов'язанням орендодавця і не зобов'язує його спадкоємців чи нового власника ділянки. Тобто 90 років у буклеті забудовника це 30 років гарантії плюс 60 років доброї волі контрагента, якого через тридцять років може вже не існувати. Проєкт продовження оренди до 99 років обговорювався в кабінеті міністрів у 2024 році, викликав жорстку політичну реакцію і до чинного закону не дійшов.

Якщо ви купуєте житло для себе або під оренду на суму до 25-30 млн батів, компанія не потрібна і шкідлива. Кондомініум у фригольді в межах іноземної квоти 49% дає справжнє право власності та ліквідність на вторинному ринку, якої в «вілли на компанії» тепер не буде: покупець 2027 року почне розмову із запитання, хто у вас в акціонерах. Для землі під будинок розумна конструкція це зареєстрована в земельному офісі оренда на 30 років плюс право забудови (суперфіцій, до 30 років, реєструється окремо), яке робить вас власником самої споруди. Це слабше за фригольд, але чесніше за номінал.

Виняток існує, і він важливий. Якщо у вас справжній операційний бізнес (готель, ресторанна група, виробництво) з реальною виручкою, тайськими працівниками та аудитом, тайська компанія із землею на балансі цілком легальна і до скринінгу питань не викликає. Циркуляр б'є не по компаніях, а по порожніх оболонках.

Що робити власникам уже наявних структур: привести компанію до ладу, поки її не відкрили. Документовані внески тайських акціонерів, реальні збори, звітність, відмова від привілейованих акцій зі спотвореним голосуванням, а за можливості переведення активу в довгострокову оренду. Переоформлення коштує грошей і податків. Примусовий продаж за статтею 94 у стислий термін коштує дорожче: дисконт до ринку при вимушеній угоді на Пхукеті легко сягає 20-30%.

Source: Фонтанка.ру

FAQ

Чи може іноземець купити землю в Таїланді у 2026 році?

За загальним правилом ні. Земельний кодекс 1954 року забороняє іноземним громадянам володіти землею. Винятки: просування інвестицій через BOI, промислові зони IEAT та стаття 96 bis, за якою інвестиція щонайменше 40 млн батів на три роки дає право на 1 рай під житло з дозволу міністра внутрішніх справ.

Чим саме небезпечна тайська компанія з 49% іноземної участі?

Сама по собі вона законна. Небезпечна компанія без господарської діяльності, де тайські акціонери не вносили грошей. Комітет має право визнати її іноземною особою за Земельним кодексом, після чого земля підлягає відчуженню, а учасники схеми, зокрема тайські номінали, ризикують штрафом від 100 000 до 1 000 000 батів і терміном до 3 років за Законом про іноземний бізнес.

Як земельний офіс виявляє номінальну структуру?

Зіставленням даних. Циркуляр від 25 серпня 2026 року надав комітетам доступ до податкової звітності, банківських записів, імміграційних даних і реєстрів акціонерів. Основні індикатори: невідповідність доходу тайського акціонера розміру його частки, нульова виручка компанії, привілейовані акції з непропорційним голосуванням, збіг адрес реєстрації десятків фірм.

Що буде із землею, якщо схему визнають номінальною?

Запускаються дві лінії одночасно. Адміністративна: за статтею 94 Земельного кодексу встановлюється строк від 180 днів до року на продаж, інакше департамент земель продає ділянку сам і утримує близько 5%. Кримінальна: справа проти іноземного бенефіціара і тайських номіналів.

Чи безпечно купувати землю на тайську дружину?

Юридично володіє вона, і тільки вона. Декларація, яку іноземний чоловік підписує в земельному офісі, прямо підтверджує, що кошти не його. У разі розлучення прав на ділянку у вас немає, а під час перевірки ця сама декларація працює проти вас, якщо рух грошей свідчить про зворотне.

Чи працює оренда на 30 років із продовженням на 90?

Реєструється і захищена лише перша тридцятирічка. Опція продовження за практикою тайських судів є особистим зобов'язанням орендодавця, яке не обтяжує нового власника землі. Для комерційних і промислових цілей окремий закон 1999 року допускає оренду до 50 років із можливістю продовження.

Чи стосується посилення власників кондомініумів?

Безпосередньо ні. Квота в 49% площ будівлі для іноземців за Законом про кондомініуми 1979 року не змінилася, фригольд на квартиру залишається найчистішим способом володіння. Непрямий ефект є: частина попиту, що раніше йшла у вілли на компаніях, тепер зміщується в квоту кондомініумів.

У мене вже є така компанія. Чи продавати терміново?

Не обов'язково. Спершу аудит: відновити документальне підтвердження внесків тайських акціонерів, прибрати перекіс у голосуванні, налагодити звітність, розглянути переведення активу в зареєстровану оренду з правом забудови. Термінова продаж під тиском припису обійдеться дорожче за реструктуризацію, проведену заздалегідь.

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.