Nominee in Thailandia: cosa cambia con la circolare del 25 agosto 2026

Presso l'ufficio del catasto di Phuket non si aspettano più né denunce né segnalazioni anonime. Il funzionario apre di sua iniziativa il registro degli azionisti della società che tre anni fa ha acquistato un terreno per una villa a Rawai e si chiede come mai azionisti thailandesi con un reddito dichiarato di 15.000 baht al mese abbiano trovato i fondi per una quota da 10 milioni.

Il 25 agosto 2026 il Ministero dell'Interno thailandese ha inviato ai governatori di tutte le province la circolare No. MorTor 0515.2/Wor 19097. Non introduce nuovi divieti: la terra è preclusa agli stranieri dal 1954. Cambia chi cerca le violazioni e con quale rapidità le trova.

I cambiamenti principali sono tre e agiscono insieme. Nei comitati investigativi provinciali entrano rappresentanti delle forze dell'ordine, inclusi i capi delle stazioni di polizia locali, con accesso a dati su azionisti, dichiarazioni fiscali, storico immigratorio e movimenti bancari. Gli uffici catastali devono controllare le persone giuridiche in via preventiva, in base a indicatori di rischio e non su denuncia. Infine scatta un doppio binario: espropriazione forzata del terreno e procedimento penale contro i partecipanti allo schema.

Se possedete una villa a Samui intestata a una società thailandese con il 49% di partecipazione straniera e tre azionisti thailandesi che non avete mai visto, la questione vi riguarda direttamente.

Fatti chiave

• Circolare del Ministero dell'Interno No. MorTor 0515.2/Wor 19097 del 25 agosto 2026, indirizzata ai governatori di tutte le province: amplia i poteri dei comitati che indagano sulla proprietà fondiaria tramite prestanome.
• I comitati includono rappresentanti degli organi investigativi specializzati e della polizia, con accesso ai dati su composizione azionaria, imposte, registri immigratori e finanziari.
• Gli uffici catastali provinciali devono vagliare attivamente le persone giuridiche (società, partnership) in base a indicatori di rischio. Il comitato decide se considerare la società un soggetto straniero ai sensi del Codice del Territorio.
• Due linee di conseguenze: vendita forzata e responsabilità penale. Ai sensi dell'articolo 94 del Codice del Territorio, per la vendita volontaria si concedono da 180 giorni a un anno; poi il Dipartimento del Territorio può vendere il terreno trattenendo circa il 5%.
• Per l'uso di prestanome volto ad aggirare il Foreign Business Act sono previste multe da 100.000 a 1.000.000 di baht e reclusione fino a 3 anni, anche per i cittadini thailandesi che accettano di fare da prestanome.
• Agli stranieri restano accessibili: fino al 49% della superficie di un condominio in piena proprietà (Condominium Act del 1979) e il leasing registrato fino a 30 anni.
• La via legale alla terra tramite l'articolo 96 bis esiste dal 2002: un investimento di 40 milioni di baht in asset approvati per almeno tre anni dà diritto a 1 rai di terreno residenziale con autorizzazione del ministro. Nella pratica le approvazioni sono state pochissime.
• Secondo le cronache di agosto 2026 (Fontanka.ru), le autorità thailandesi hanno fermato 19 cittadini russi, con altri tre individuati a Phuket, in indagini su sei progetti residenziali: circa 775 case per oltre 5 miliardi di baht, strutturate tramite centinaia di società e prestanome thailandesi.

Storia e contesto

Il divieto di proprietà fondiaria per gli stranieri in Thailandia è più vecchio della maggior parte degli investitori attuali: è sancito dal Codice del Territorio del 1954 e in oltre settant'anni è sopravvissuto a una quindicina di governi, nessuno dei quali ha osato abolirlo. La terra è la parte di sovranità che la politica thailandese non mette in vendita. Intorno al divieto è però cresciuta un'intera industria di strutture alternative.

La più diffusa appare ordinata: si registra una società thailandese, il 51% delle azioni viene intestato a cittadini thailandesi e il 49% allo straniero, e la società acquista il terreno. Giuridicamente la terra appartiene a un soggetto thailandese. In realtà gli azionisti thailandesi non hanno mai versato denaro, non percepiscono dividendi e firmano procure in bianco per il trasferimento delle azioni. Già nel 2006 il Ministero dell'Interno aveva emanato una direttiva per verificare l'origine dei fondi degli azionisti thailandesi nelle transazioni con stranieri, e da allora lo schema è formalmente considerato vulnerabile. Ma il controllo era reattivo: l'ufficio esaminava i documenti al momento della compravendita e poi la società proseguiva la sua vita.

La circolare del 2026 rompe proprio questa logica. Il controllo diventa permanente e retroattivo: finiscono sotto screening anche le strutture create dieci anni fa.

I classici campanelli d'allarme sono noti agli operatori: azionisti thailandesi con reddito dichiarato minimo e quote rilevanti; società senza ricavi, dipendenti o contabilità oltre il minimo; azioni privilegiate in cui la maggioranza thailandese ha un voto ogni dieci azioni mentre lo straniero ne ha dieci per una; indirizzo di registrazione coincidente con lo studio del consulente per venti società contemporaneamente; unico attivo a bilancio una villa in cui vive l'amministratore straniero. Prima ciascuno di questi segnali richiedeva che qualcuno lo notasse. Ora vengono cercati in modo sistematico.

Un discorso a parte merita la struttura che nelle chat in lingua russa viene ancora consigliata come sicura: l'acquisto della terra intestata alla moglie thailandese. Giuridicamente è un'operazione pulita, perché una cittadina thailandese può possedere terreni. Ma alla registrazione i coniugi firmano una dichiarazione secondo cui i fondi sono beni personali del coniuge thailandese e lo straniero non vi avanza pretese. Quella firma è la trappola: priva lo straniero di diritti patrimoniali in caso di divorzio e diventa la prova pronta del carattere fittizio della titolarità se emerge che il denaro proviene dal suo conto. Lo schema non cede nella vita ordinaria, cede esattamente quando serve protezione.

Un secondo equivoco diffuso è il leasing di 30 anni con opzione di rinnovo per altri 30 e altri 30. Il diritto thailandese riconosce come registrabile solo il primo trentennio; la Corte Suprema ha più volte chiarito che la promessa di rinnovo resta un obbligo personale del locatore e non vincola i suoi eredi né il nuovo proprietario del terreno. I 90 anni dell'opuscolo del costruttore sono quindi 30 anni di garanzia più 60 di buona volontà di una controparte che tra trent'anni potrebbe non esistere più. Un progetto di estensione del leasing a 99 anni fu discusso in consiglio dei ministri nel 2024, suscitò una dura reazione politica e non è mai diventato legge.

La posizione che sostengo: se acquistate per uso personale o per affitto fino a 25-30 milioni di baht, la società non serve ed è dannosa. Un condominio in freehold entro la quota straniera del 49% offre una vera proprietà e una liquidità sul mercato secondario che una villa intestata a una società non avrà più: l'acquirente del 2027 aprirà la trattativa chiedendo chi sono gli azionisti. Per un terreno su cui costruire, la struttura ragionevole è un leasing di 30 anni registrato presso l'ufficio catastale più il diritto di superficie (fino a 30 anni, registrato separatamente), che vi rende proprietari della costruzione stessa. È più debole del freehold ma più onesta di un prestanome.

Esiste un'eccezione importante. Se avete un'attività operativa reale, come un hotel, un gruppo di ristoranti o una produzione, con ricavi effettivi, dipendenti thailandesi e revisione contabile, una società thailandese con terreno a bilancio è del tutto legittima e non solleva dubbi allo screening. La circolare colpisce le società scatola vuota, non le imprese.

Per chi possiede già strutture di questo tipo, la regola è metterle in ordine prima che vengano aperte: versamenti documentati degli azionisti thailandesi, assemblee reali, contabilità, abbandono delle azioni privilegiate con voto sbilanciato e, se possibile, trasferimento dell'asset in leasing a lungo termine. La ristrutturazione costa denaro e imposte. Una vendita forzata ai sensi dell'articolo 94 in tempi stretti costa di più: lo sconto sul mercato in una vendita obbligata a Phuket può facilmente raggiungere il 20-30%.

Source: Fontanka.ru

FAQ

Uno straniero può acquistare terreni in Thailandia nel 2026?

Di regola no. Il Codice del Territorio del 1954 vieta agli stranieri di possedere terreni. Le eccezioni sono la promozione degli investimenti BOI, le zone industriali IEAT e l'articolo 96 bis: un investimento minimo di 40 milioni di baht per almeno tre anni dà diritto a 1 rai residenziale con autorizzazione del Ministro dell'Interno.

Perché una società thailandese con il 49% di partecipazione straniera è rischiosa?

Di per sé è legale. Il rischio riguarda le società prive di attività economica, in cui gli azionisti thailandesi non hanno versato denaro. Il comitato può qualificarla come soggetto straniero ai sensi del Codice del Territorio: il terreno va allora espropriato e i partecipanti, compresi i prestanome thailandesi, rischiano una multa da 100.000 a 1.000.000 di baht e fino a 3 anni di reclusione ai sensi del Foreign Business Act.

Come individua l'ufficio catastale una struttura fittizia?

Incrociando i dati. La circolare del 25 agosto 2026 ha dato ai comitati accesso a dichiarazioni fiscali, registrazioni bancarie, dati immigratori e registri degli azionisti. Gli indicatori principali: reddito dell'azionista thailandese sproporzionato rispetto alla sua quota, ricavi nulli della società, azioni privilegiate con voto sproporzionato, indirizzi di registrazione coincidenti per decine di società.

Che cosa accade al terreno se lo schema viene riconosciuto fittizio?

Partono due linee in parallelo. Amministrativa: ai sensi dell'articolo 94 del Codice del Territorio si fissa un termine da 180 giorni a un anno per la vendita, altrimenti il Dipartimento del Territorio vende il terreno e trattiene circa il 5%. Penale: procedimento contro il beneficiario straniero e i prestanome thailandesi.

È sicuro acquistare terreni intestandoli a una moglie thailandese?

Giuridicamente il proprietario è lei, e soltanto lei. La dichiarazione che il coniuge straniero firma all'ufficio catastale conferma espressamente che i fondi non sono suoi. In caso di divorzio non avete diritti sul terreno e, in caso di controllo, la stessa dichiarazione gioca contro di voi se i flussi di denaro dicono il contrario.

Il leasing di 30 anni con rinnovo fino a 90 funziona?

È registrato e tutelato solo il primo trentennio. L'opzione di rinnovo, secondo la prassi dei tribunali thailandesi, è un obbligo personale del locatore che non vincola il nuovo proprietario del terreno. Per scopi commerciali e industriali una legge separata del 1999 consente il leasing fino a 50 anni con possibilità di rinnovo.

L'inasprimento riguarda i proprietari di condomini?

Direttamente no. La quota del 49% della superficie dell'edificio per gli stranieri, prevista dal Condominium Act del 1979, non è cambiata e il freehold su un appartamento resta il modo più pulito di possedere. L'effetto indiretto c'è: parte della domanda che prima andava verso ville intestate a società si sposta ora sulla quota condominiale.

Ho già una società di questo tipo. Devo vendere subito?

Non necessariamente. Prima un audit: ricostruire la documentazione dei versamenti degli azionisti thailandesi, eliminare lo squilibrio nel voto, sistemare la contabilità e valutare il trasferimento dell'asset in un leasing registrato con diritto di superficie. Una vendita urgente sotto la pressione di un'ingiunzione costa più di una ristrutturazione fatta in anticipo.

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