Спеціальний податок на бізнес (SBT) у Таїланді: що сплачує продавець при перепродажу до 5 років

Що таке SBT і чому він важливий для покупця

Спеціальний податок на бізнес (Specific Business Tax, SBT, тайськ. 'тхуракіт чапхо') - це податок, який стягується при переході права власності на нерухомість у Таїланді, якщо угода за своєю суттю розцінюється як комерційна. На практиці він майже завжди означає одне: об'єкт продається раніше, ніж через п'ять років після придбання. Держава виходить з того, що швидкий перепродаж - це не зміна житла, а отримання прибутку, і оподатковує його відповідним чином.

Хоча формально SBT сплачує продавець, для покупця це питання далеко не другорядне. По-перше, розмір податку часто стає предметом торгу - сторони нерідко домовляються ділити витрати з реєстрації в Земельному департаменті. По-друге, якщо ви купуєте для подальшого перепродажу або здачі в оренду з швидким виходом, саме SBT визначить вашу реальну дохідність.

Ставка SBT і з чого вона складається

Базова ставка спеціального податку на бізнес - 3% від ціни угоди. До неї додається муніципальний збір у розмірі 10% від самої суми податку, тому підсумкова ефективна ставка становить 3,3%.

Ключовий момент: податок розраховується від більшої з двох величин - офіційної оціночної вартості (assessed value), встановленої Земельним департаментом, або фактичної ціни договору. Занизити базу 'на папері' нижче оціночної не вийде - чиновник візьме за основу свою цифру.

Правило п'яти років: коли SBT не сплачується

Головне звільнення стосується фізичних осіб. Якщо продавець - приватна особа і володів об'єктом більше п'яти років до моменту передачі, SBT не нараховується. Замість нього сплачується звичайний гербовий збір (див. нижче).

Поряд зі строком володіння закон передбачає ще ряд підстав, за яких фізична особа звільняється від SBT:

• Житло за місцем реєстрації. Якщо об'єкт використовувався як основне місце проживання і ім'я продавця значилося в будинковій книзі (тхабіан баан) не менше одного року з дати придбання, податок не стягується навіть при продажу раніше п'яти років.
• Передача спадкоємцям. Перехід до спадкоємця за законом або за заповітом.
• Передача законній дитині (але не усиновленій).
• Безоплатна передача державним органам, а також храмам, церквям і мечетям (з обмеженням за площею).
• Майно, отримане у спадщину.

Для юридичних осіб (тайських компаній) правило п'яти років не діє так само, як для фізичних осіб: продаж нерухомості компанією майже завжди оподатковується SBT, оскільки розцінюється як комерційна діяльність.

SBT і гербовий збір: одне замість іншого

Поширена плутанина: гербовий збір (stamp duty) і SBT не підсумовуються. Логіка взаємовиключна:

• Якщо угода оподатковується SBT (3,3%) - гербовий збір не сплачується.
• Якщо SBT не застосовується (наприклад, володіння більше п'яти років) - сплачується гербовий збір 0,5%.

Тобто продавець, який тримав об'єкт понад п'ять років, сплачує замість 3,3% лише 0,5%. У цьому й полягає фінансовий зміст 'правила п'яти років'.

Повна картина податків при угоді

Щоб оцінити загальне навантаження при переході права власності, зручно бачити всі платежі разом.

Важливо: реєстраційний збір 2% сплачується завжди, незалежно від того, застосовується SBT чи гербовий збір. А от податок у джерела (withholding tax) для приватних продавців розраховується за прогресивною шкалою з урахуванням строку володіння, тоді як при продажу компанією покупець-юрособа утримує фіксований 1% у рахунок податку на прибуток продавця.

Кондомініум, іноземці та валюта

SBT не залежить від громадянства продавця - іноземець, який володіє квартирою в кондомініумі на праві власності (freehold), сплачує податок за тими самими правилами, що й таєць. Це окремо від питання про квоту: за Законом про кондомініуми іноземцям у власність може належати не більше 49% загальної площі житлових приміщень будівлі.

Окремо варто пам'ятати про ввезення грошей до країни. Для купівлі кондомініуму на іноземне ім'я кошти повинні надійти з-за кордону в іноземній валюті та бути конвертовані в бати в Таїланді; банк видає довідку Foreign Exchange Transaction (FET, раніше Tor.Tor.3). Цей документ знадобиться майбутньому продавцю, щоб при перепродажу вільно вивести гроші назад. До розрахунку SBT FET прямого відношення не має, але без нього подальша угода і репатріація коштів ускладняться.

Що перевірити і на що звернути увагу

• Строк володіння продавця. Уточніть дату реєстрації права на поточного власника: менше п'яти років - майже напевно SBT 3,3%, більше - гербовий збір 0,5%.
• Хто продавець - фізична особа чи компанія. Продаж від тайської компанії зазвичай оподатковується SBT незалежно від строку.
• Реєстрація в будинковій книзі. Якщо продавець-фізособа був прописаний в об'єкті більше року, можливе звільнення від SBT навіть при строку менше п'яти років.
• База розрахунку. Податки розраховуються від більшої з величин - оціночної вартості або ціни договору; запитайте оцінку Земельного департаменту заздалегідь.
• Розподіл витрат. Чітко пропишіть у договорі, хто сплачує кожен з платежів; '50/50 за податками' без розшифровки призводить до суперечок у вікні реєстрації.
• FET/Tor.Tor.3. При купівлі кондо на іноземне ім'я зберігайте довідку про ввезення валюти - вона знадобиться при майбутньому продажу і виведенні коштів.
• Перевірте 49%-квоту для іноземної власності в конкретній будівлі до внесення завдатку.
• Рахуйте net. Для інвестиційного перепродажу закладайте в модель дохідності саме SBT, а не пільговий гербовий збір, якщо плануєте вийти раніше п'яти років.