Податки та збори при передачі нерухомості в Таїланді: хто і скільки платить

З чого складається вартість угоди

При зміні власника на землю, будинок або кондомініум у Таїланді реєстрацію проводить місцевий Земельний офіс (Land Office). Саме там у день угоди одночасно нараховуються та сплачуються всі обов'язкові платежі - без оплати реєстрація переходу права не відбудеться. Сума залежить не від того, скільки ви реально сплатили продавцю, а значною мірою від оціночної вартості об'єкта, яку встановлює казначейство.

Таких платежів чотири основних:

• збір за перереєстрацію (transfer fee);
• спеціальний бізнес-податок з муніципальною надбавкою (SBT);
• гербовий збір (stamp duty);
• утримуваний прибутковий податок (withholding tax).

Плюс окремий збір за реєстрацію іпотеки, якщо покупець бере кредит.

Оціночна вартість, а не ціна в договорі

Ключовий момент, який часто упускають: чиновник розраховує податки від так званої казначейської оцінки (appraised value). Це офіційна вартість, яка переглядається раз на чотири роки; чинний цикл розрахований на 2023-2026 роки. Якщо ж зареєстрована ціна угоди вища за оцінку, за рядом платежів береться більша з двох величин.

Занижувати ціну в договорі задля економії незаконно. Коли покупцем виступає юридична особа, Податкове управління може пізніше звірити дані Земельного офісу з бухгалтерською звітністю та донарахувати податок зі штрафом через роки. Тож економія тут уявна.

Чотири платежі: ставки та платники

Стандартні (непромо) ставки виглядають так:

Розподіл 'хто платить' - це усталена практика, а не жорстка норма. Сторони вправі перерозподілити будь-який пункт у договорі купівлі-продажу; Земельному офісу важливо лише, щоб уся сума була внесена. На вторинному ринку збір за перереєстрацію нерідко ділять навпіл. В угодах із забудовником закон обмежує частку покупця за цим збором одним відсотком.

Головне правило: SBT та гербовий збір не сплачуються одночасно

Це часте джерело плутанини. Спеціальний бізнес-податок і гербовий збір - взаємовиключні. Якщо за угодою нараховується SBT, гербовий збір автоматично не стягується. І навпаки: гербовий збір у розмірі 0,5% виникає лише тоді, коли SBT не застосовується.

Правило п'яти років: коли виникає SBT

Спеціальний бізнес-податок (3% плюс 10% муніципальної надбавки, разом 3,3%) нараховується у двох випадках:

• продавець - компанія (юридична особа); або
• продавець-фізособа володів об'єктом менше 5 років.

Важливе застереження для фізосіб: якщо особа володіла нерухомістю менше п'яти років, але була прописана в ній (ім'я внесено до домової книги, тхабіан баан) і фактично проживала не менше 12 місяців, SBT не виникає - замість нього сплачується гербовий збір 0,5%. Тому при продажу житла, в якому продавець прожив кілька років, навантаження зазвичай нижче.

Утримуваний податок

Цей платіж Земельний офіс збирає в рахунок майбутнього прибуткового податку продавця:

• для продавця-компанії - 1% від більшої з величин (ціна або оцінка);
• для продавця-фізособи - за прогресивною шкалою ПДФО з урахуванням відрахувань залежно від строку володіння (на практиці це в середньому близько 0-3% від суми).

Для покупця сума утримуваного податку не має прямого значення, але впливає на підсумковий 'торг' щодо розподілу витрат.

Тимчасові пільгові ставки

З 2022 року уряд періодично запроваджує стимулювальні заходи: ставку 0,01% за збором за перереєстрацію та за реєстрацію іпотеки для придбання першого житла вартістю до 3 млн бат і за окремими програмами держпідтримки. Ці заходи є строковими і продовжуються окремими постановами, тому актуальність необхідно уточнювати - у публікаціях Royal Gazette або безпосередньо в Земельному офісі.

Оренда та 'продаж через компанію'

Реєстрація довгострокової оренди (за ЦК Таїланду строк до 30 років, ст. 540 ЦК і далі) оподатковується окремо: 1% від суми орендної плати за весь строк плюс 0,1% гербового збору, оплата при реєстрації.

Іноді продавець-компанія пропонує не оформлювати перехід землі, а продати частки в самій компанії-власнику, щоб обійти податки Земельного офісу. Пам'ятайте: таку схему податкова може перекваліфікувати як ухилення від сплати податків, і вона потребує ретельної юридичної перевірки активів та зобов'язань компанії.

Процедура в день угоди

Сама реєстрація займає кілька годин. Розрахунок приймають банківським (касирським) чеком або готівкою - звичайні особисті чеки не приймаються. Іноземний покупець, який не може бути присутнім особисто, оформлює довіреність виключно на тайськомовному бланку Земельного департаменту; інші форми довіреності не приймаються. Нагадаю також, що для кондомініуму діє квота: не більше 49% загальної площі будівлі може належати іноземцям (Condominium Act), а кошти на купівлю мають надійти з-за кордону з оформленням форми Tor.Tor.3 (FET).

Що перевірити / на що звернути увагу

• Дізнайтеся казначейську оцінку об'єкта заздалегідь - податки рахують від неї, а не від ціни в договорі.
• Уточніть строк володіння продавця та факт його проживання/прописки: від цього залежить, чи буде SBT 3,3% або гербовий збір 0,5%.
• Заздалегідь зафіксуйте в договорі, хто який платіж несе, - практика 'за замовчуванням' не є обов'язковою.
• Перевірте, чи не діє пільгова ставка 0,01% за вашою угодою.
• Не погоджуйтеся занижувати ціну в договорі - ризик донарахувань і штрафів залишається на вас.
• При купівлі через компанію або довгостроковій оренді залучіть незалежного юриста для due diligence.