Податки з доходу від здавання нерухомості в оренду в Таїланді

Хто сплачує податок з орендного доходу

Дохід від здавання нерухомості в Таїланді в оренду є оподатковуваним доходом (assessable income) за тайським Податковим кодексом (Revenue Code). Сплачувати податок зобов'язані як громадяни Таїланду, так і іноземці, незалежно від того, чи зараховано орендну плату на рахунок усередині країни або за кордоном. Якщо об'єкт фізично розташований у Таїланді, дохід від нього вважається тайським за джерелом і оподатковується тут.

Ключовий орієнтир - статус податкового резидента. Згідно з §41 Податкового кодексу резидентом вважається особа, яка перебувала в Таїланді в сукупності 180 і більше днів за календарний рік. На практиці для орендного доходу це розмежування майже не відіграє ролі: і резидент, і нерезидент сплачують податок із доходу, отриманого від тайської нерухомості. Різниця у статусі важливіша для закордонних доходів та для застосування угод про уникнення подвійного оподаткування (Росія і Таїланд таку угоду мають).

Оренда оподатковується як звичайний дохід

Окремого 'податку на оренду' в Таїланді немає. Орендна плата входить до загального річного доходу фізичної особи і оподатковується за прогресивною шкалою прибуткового податку (Personal Income Tax). Так само, до речі, оподатковується і прибуток від продажу нерухомості: окремого податку на приріст капіталу в країні не існує - приріст вартості активу враховується у складі звичайного доходу.

Прогресивна шкала ставок

Ставки прибуткового податку для фізичних осіб є прогресивними, від 5% до 35%. Дохід ділиться на 'кошики', і кожна частина оподатковується за своєю ставкою (це маржинальна шкала, а не 'уся сума за верхньою ставкою').

Оподатковується не вся орендна плата 'у лоб', а дохід після вирахувань і особистих пільг. Для орендного доходу допускається витратне вирахування: або за фактично підтвердженими витратами на утримання об'єкта, або стандартним відсотком від валової суми (для житлової нерухомості зазвичай близько 30%). Додатково застосовується базова особиста пільга (60 000 бат) та інші персональні вирахування, на які має право платник.

Дві декларації на рік

Для орендного доходу діє особливий порядок звітності - не одна, а дві декларації на рік:

• Річна декларація (ПНД 90/91) - подається до кінця березня року, наступного за звітним.
• Піврічна декларація (ПНД 94) - обов'язкова саме для 'пасивних' доходів, як-от оренда, гонорари, доходи від будівництва та продажу товарів. Строк - до кінця вересня поточного податкового року; у ній декларується дохід за перше півріччя. Уже сплачений за нею податок потім зараховується у річному розрахунку.

Тобто власник, який здає квартиру або віллу, у звичайному порядку звітує двічі: у вересні - за перше півріччя, і в березні - підсумково за весь рік.

Утримання у джерела (withholding tax)

Якщо орендар є юридичною особою (наприклад, тайська компанія орендує житло для працівника або офіс), вона зобов'язана утримувати податок у джерела при виплаті орендної плати і перераховувати його до бюджету. Для оренди нерухомості ставка утримання зазвичай становить 5%. Це не додатковий податок, а аванс: утримана сума зараховується в рахунок підсумкового зобов'язання власника за річною декларацією. При оренді фізичною особою у фізичної особи утримання, як правило, немає - орендодавець самостійно декларує і сплачує.

Штрафи за порушення

Податкова дисципліна в Таїланді підкріплена відчутними санкціями:

• Неподання декларації - штраф у розмірі подвійної суми належного податку плюс пеня 1,5% на місяць.
• Неправильно подана (занижена) декларація - одноразовий штраф у розмірі суми податку плюс та сама щомісячна пеня 1,5%.

Пеня нараховується за весь період прострочення, тому затягувати зі сплатою невигідно.

Угода про уникнення подвійного оподаткування

Між Росією та Таїландом діє податкова угода. Дохід від нерухомості за загальним правилом оподатковується в країні, де розташований об'єкт, тобто в Таїланді. Це не звільняє від зобов'язань у країні податкового резидентства власника, але дозволяє зарахувати сплачений у Таїланді податок і уникнути повторного обкладання тієї самої суми. Конкретику варто звіряти з чинною редакцією угоди та своїм статусом резидента.

Що перевірити і на що звернути увагу

• Рахуйте дні. 180+ днів у Таїланді за календарний рік = статус резидента (§41). Це впливає на оподаткування закордонних доходів і застосування податкової угоди.
• Не пропустіть піврічну ПНД 94 до кінця вересня - для оренди вона обов'язкова, а не 'за бажанням'.
• Оберіть спосіб вирахування витрат - фактичні витрати або стандартний відсоток; порівняйте, що вигідніше.
• Отримайте тайський податковий номер (TIN) і за потреби подавайте декларацію навіть при невеликому доході - це знімає ризик штрафу.
• Зберігайте договір оренди і платіжні документи - підтвердження доходів і витрат.
• Уточніть, хто орендар. Юридична особа утримує 5% у джерела; отримайте довідку про утримання для зарахування.
• Врахуйте валютний контроль. Для майбутньої репатріації коштів за кордон важливо коректно оформлену форму FET (колишня Tor Tor 3) при введенні грошей до країни.
• Звіртеся з угодою РФ-Таїланд, щоб не сплатити податок двічі.
• При скільки-небудь значному обороті від оренди розумно вести облік через тайського бухгалтера - це дешевше, ніж штрафи та пеня.