Податки та збори при купівлі кондомініуму в Таїланді: хто і скільки платить

З чим стикається покупець

Угода щодо кондомініуму в Таїланді завершується не у нотаріуса, а в земельному управлінні (Land Office) за місцем розташування будинку. Саме там переоформлюється право власності й одночасно нараховуються всі податки та збори. Поки платежі не внесено, чиновник не зареєструє перехід права на нового власника, тому розуміти структуру витрат потрібно заздалегідь - вона безпосередньо впливає на підсумкову ціну угоди.

Всього платежів чотири: збір за переоформлення (transfer fee), спеціальний податок з підприємницької діяльності (Specific Business Tax), гербовий збір (stamp duty) та прибутковий податок, що утримується при продажу (withholding tax). Важлива особливість: база для більшості з них розраховується не від ціни в договорі, а від оціночної вартості, яку встановлює держава.

Оціночна вартість як база

Земельне управління веде власну таблицю оціночної вартості (appraised value) і переглядає її приблизно раз на чотири роки. Ця цифра нерідко помітно нижча за реальну ринкову ціну. Для різних платежів діє різне правило:

• Збір за переоформлення розраховується виключно від оціночної вартості.
• Податок з бізнесу та гербовий збір - від оціночної або фактичної ціни продажу, залежно від того, яка вища.
• Прибутковий податок - від оціночної вартості з урахуванням строку володіння.

Дізнатися оціночну вартість конкретної квартири можна заздалегідь у тому самому земельному управлінні - це дає змогу точно розрахувати витрати до підписання договору.

Чотири платежі докладно

Збір за переоформлення - 2%. Базовий платіж за саму реєстрацію переходу права. Зазвичай сторони ділять його порівну, проте розподіл можна змінити договором. Для новобудов закон захищає покупця: забудовник не має права перекласти на нього більше половини цього збору, а решту податків зобов'язаний нести самостійно.

Спеціальний податок з бізнесу (SBT) - 3,3%. Застосовується, коли продаж вважається комерційним. Ключовий критерій - строк володіння: якщо фізична особа продає квартиру протягом п'яти років з моменту придбання, угода за замовчуванням кваліфікується як продаж нерухомості з метою отримання прибутку, і податок нараховується. За законом його сплачує продавець.

Гербовий збір - 0,5%. Стягується з продавця, але лише якщо в угоді не застосовується SBT. Ці два платежі є взаємовиключними: або 3,3% податку з бізнесу, або 0,5% гербового збору - ніколи обидва одночасно.

Прибутковий податок при продажу (withholding tax) - 1% або за прогресивною шкалою. Для компаній утримується фіксовано 1% від оціночної вартості. Для фізичних осіб розрахунок складніший: застосовується прогресивна шкала з урахуванням строку володіння, тому підсумкова сума залежить від того, скільки років квартира перебувала у власності.

Правило п'яти років

Строк володіння - головний фактор, що впливає на розмір податків. Логіка така:

• Продаж протягом перших 5 років (фізична особа): виникає SBT 3,3%; гербовий збір не сплачується.
• Продаж після 5 років (фізична особа): SBT не застосовується; натомість сплачується гербовий збір 0,5%.
• Будь-який продаж компанією: SBT 3,3% нараховується незалежно від строку володіння.

Для покупця це означає просту річ: якщо продавець володіє квартирою менше п'яти років або продає її від імені юридичної особи, податкове навантаження за угодою вище. Це варто враховувати під час переговорів про те, хто і яку частку витрат бере на себе.

Зведена таблиця

Приклад розрахунку

Квартира за 5 млн бат, у власності фізичної особи 3 роки (тобто менше п'яти років):

• збір за переоформлення 2% - 100 000 бат;
• SBT 3,3% - 165 000 бат;
• прибутковий податок (фізична особа) - близько 100 000 бат;
• реєстраційне мито - близько 300 бат.

Разом приблизно 365 000 бат. Гербовий збір тут не нараховується, оскільки застосовується SBT. Якби той самий продавець володів квартирою понад п'ять років, SBT відпав би, а натомість додався б гербовий збір 0,5% (25 000 бат) - загальне навантаження виявилося б суттєво нижчим.

Коли податки не виникають

Передача права без зустрічного надання, як правило, не оподатковується податком з бізнесу. Це стосується успадкування та дарування нерухомості законним дітям - такі переходи права обробляються за окремими правилами. Якщо ж квартира переходить від батьків до дітей як звичайна купівля-продаж, діють стандартні ставки.

Зв'язок із купівлею іноземцем

Ці платежі не залежать від громадянства покупця, але виникають лише при законному оформленні власності. Іноземець може володіти квартирою у freehold у межах 49-відсоткової квоти іноземного володіння, встановленої Законом про кондомініуми, і для реєстрації йому знадобиться підтвердження ввезення валюти - форма Tor Tor 3 (FET-form) від тайського банку. Без неї земельне управління не зареєструє власність на іноземця, а отже, і описані податки сплатити буде нема за що.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Уточніть оціночну вартість квартири в земельному управлінні заздалегідь - від неї розраховується більшість платежів.
• Дізнайтеся строк володіння продавця: менше п'яти років означає SBT 3,3% замість гербового збору 0,5%.
• Перевірте статус продавця: при продажу компанією SBT нараховується завжди.
• Зафіксуйте в договорі, хто несе який платіж - звичай за замовчуванням не є обов'язковим.
• Для новобудови переконайтеся, що забудовник не перекладає на вас більше половини збору за переоформлення.
• Закладіть запас у бюджет на повну суму податків - без їх сплати реєстрація не відбудеться.
• Іноземцю - заздалегідь підготуйте переказ валюти та форму Tor Tor 3, щоб не зірвати реєстрацію.