Щорічний податок на землю та будівлі в Таїланді: ставки, пільги та строки

Що це за податок і звідки він узявся

З 1 січня 2020 року в Таїланді діє єдиний податок на землю та будівлі (Land and Building Tax). Його введено Законом B.E. 2562 (2019), і він замінив одразу два попередніх платежі: старий 'податок на будинок і землю' (House and Land Tax) та місцевий податок на освоєння землі (Local Development Tax). Попередня система оподатковувала лише дохід від оренди і фактично не зачіпала порожні ділянки та житло, в якому власник мешкає сам. Новий закон зробив базою не дохід, а оціночну вартість нерухомості, яку визначає Земельний департамент.

Податок збирають муніципалітети (тесабан) і районні адміністрації (ор.бор.тор.) за місцем розташування об'єкта. Це суто щорічний майновий платіж, і він жодним чином не пов'язаний з разовими витратами під час купівлі - комісією за реєстрацію переходу права, гербовим збором або податком у джерела.

Хто і коли платить

Платник - той, хто володіє об'єктом на 1 січня відповідного року. Це власник або носій речового права: узуфрукту (CCC §1417) чи права забудови (superficies, CCC §1410). Той, хто став власником упродовж року, за цей рік не платить - обов'язок лежить на власникові станом на початок року.

Календар у більшості випадків такий:

• у лютому муніципалітет надсилає повідомлення з розрахунком;
• сплатити потрібно до 30 квітня;
• велику суму дозволяється розбити на частини (зазвичай до трьох платежів).

Якщо повідомлення не надійшло, це не звільняє від обов'язку - варто самостійно звернутися до місцевої адміністрації, особливо щодо нових або нежитлових об'єктів.

Ставки: житло, кондо, комерція, земля

Ставки прогресивні та залежать від призначення об'єкта і його оціночної вартості. Ключова пільга - для основного житла: у фізичної особи перші великі суми вартості взагалі виводяться з-під оподаткування.

Кілька практичних висновків із таблиці:

• Для більшості власників однієї квартири в кондомініумі вартістю до 10 млн THB, в якій вони мешкають самі, податок фактично дорівнює нулю.
• Порожня ділянка оподатковується жорстко і з часом дорожче - закон свідомо спонукає використовувати землю, а не тримати її 'про запас'.
• Сільськогосподарська земля, оформлена на фізичну особу, у перші роки після введення закону отримувала додаткові тимчасові звільнення; компанії таких послаблень не мають.

Пільга на основне житло: умови

Нульовий поріг для основного житла застосовується не автоматично. Щоб ним користуватися, необхідно одночасно дотримати кількох умов:

• власник - фізична особа, а не компанія;
• ім'я власника внесено до будинкової книги (табієн баан) за цією адресою станом на 1 січня;
• пільга надається лише на один об'єкт як основне житло по всій країні.

Будь-яке здавання об'єкта в оренду - навіть на один місяць - або його переведення на компанію позбавляє права на пільгу: об'єкт переходить до категорії 'іншого житла' або комерції з відповідною ставкою.

Окремий нюанс для іноземців: внести своє ім'я до будинкової книги як власника кондомініуму іноземець може через 'жовту табієн баан' (тор.ор. 13). Без запису в реєстрі станом на початок року отримати нульовий поріг для основного житла не вийде, навіть якщо квартира законно оформлена у власність у межах 49-відсоткової іноземної квоти за Законом про кондомініуми.

Зміна призначення та штрафи

Якщо призначення об'єкта змінюється - наприклад, ви почали здавати житло в оренду, - про це необхідно повідомити районну адміністрацію протягом 60 днів. Для цього подається повідомлення за формою (ภ.ด.ส.03), яким коригується статус об'єкта в реєстрі.

Недотримання цього правила обходиться дорого: окрім донарахування податку за правильною ставкою, загрожує пеня близько 0,5% на місяць, а також штрафи за несвоєчасну сплату. Тому при зміні статусу краще повідомити муніципалітет завчасно, а не чекати перевірки.

Податок на землю та будівлі й оренда - це різні речі

Важливо не плутати щорічний майновий податок із податками на дохід. Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, орендна плата вважається оподатковуваним доходом і потрапляє під щорічну декларацію з прибуткового податку (PIT). При продажу окремо діють комісія за перехід права (2%), гербовий збір (0,5%) або спеціальний комерційний податок (3,3% при володінні менше 5 років) і податок у джерела. Щорічний податок на землю та будівлі існує паралельно з усіма цими платежами і не замінює їх.

Що перевірити і на що звернути увагу

• Хто був власником на 1 січня - саме він платить за весь рік; при купівлі уточніть, чи розрахувався продавець за свій період.
• Категорія об'єкта в реєстрі - житло, другий будинок, комерція або порожня земля: від цього безпосередньо залежить ставка.
• Запис у будинковій книзі на 1 січня - без нього нульовий поріг для основного житла недоступний; іноземцю потрібна жовта табієн баан (тор.ор. 13).
• Чи не здаєте ви 'основне' житло - навіть короткострокова оренда знімає пільгу.
• Строки: повідомлення зазвичай у лютому, сплата до 30 квітня; відсутність листа не звільняє від податку.
• Зміна призначення - повідомити адміністрацію протягом 60 днів (форма ภ.ด.ส.03), інакше пеня приблизно 0,5% на місяць.
• Порожня ділянка - закладайте зростання ставки з часом, якщо земля не використовується.