Società nominee in Thailandia: le registrazioni crollano del 75% nel 2026

Le autorità thailandesi sono passate dagli avvertimenti ai fatti concreti. Nell'ultimo periodo di riferimento, il numero di nuove persone giuridiche con caratteristiche di proprietà nominee è sceso da 561 a 141, un calo del 75%. Per gli investitori internazionali abituati ad acquistare terreni e ville tramite società thailandesi con azionisti di comodo, non si tratta di una statistica astratta: è una minaccia diretta ai propri asset.

Il Ministero del Commercio thailandese sottolinea che 141 nuove registrazioni rappresentano solo la punta dell'iceberg. Il dato non conteggia le migliaia di strutture create in precedenza, che continuano a operare. Ma la tendenza è chiara: i regolatori hanno imparato a individuare gli schemi già in fase di registrazione e negano sempre più spesso l'approvazione.

A rafforzare il quadro normativo è arrivato l'Ordine n. 2/2026 del Department of Business Development (DBD), entrato in vigore il 1 agosto 2026, che estende i controlli documentali all'intero ciclo di vita della società, non solo alla registrazione iniziale ma anche a ogni successiva modifica dell'assetto azionario.

Risposta rapida

• Le registrazioni nominee sono crollate del 75%: da 561 a 141 nuove società con indizi di proprietà fittizia
• Il Ministero del Commercio thailandese ha rafforzato i controlli sulla struttura azionaria in fase di registrazione
• Le società nominee già esistenti non sono ancora oggetto di verifiche di massa, ma il rischio di audit retroattivo cresce
• Gli stranieri non possono ancora possedere terreni in Thailandia direttamente (Land Code, Sezione 86)
• Alternative agli schemi nominee: affitto a lungo termine (leasehold 30+30+30 anni), condomini in freehold, usufrutto
• Sanzioni per l'uso di strutture nominee: fino a 3 anni di reclusione e multa fino a 1 milione di baht ai sensi del Foreign Business Act (FBA)

Fatti chiave

• Il Foreign Business Act (1999) vieta agli stranieri di detenere più del 49% delle quote in società thailandesi che operano in determinati settori, incluso il possesso di terreni. Gli schemi nominee simulano il rispetto di questa soglia.
• Secondo stime di mercato, a Phuket e Koh Samui fino al 40-60% delle ville su terreno di proprietà sono state acquistate tramite società con caratteristiche di proprietà nominee.
• Il Department of Special Investigation (DSI) thailandese ha intensificato negli ultimi anni i controlli nelle province turistiche, in particolare Phuket, Krabi e Surat Thani.
• Con l'Ordine DBD n. 2/2026, in vigore dal 1 agosto 2026, i controlli documentali si applicano non solo alla registrazione ma anche a ogni cambio successivo della compagine azionaria.
• Secondo dati DBD, le nuove registrazioni di società con partecipazione straniera tra lo 0,01% e il 49,99% sono calate del 51% nel primo trimestre 2026 e del 65% nel periodo 1-31 maggio 2026.
• Il numero complessivo di società considerate a rischio nominee si aggira intorno a 119.000 unità a metà 2026.
• I condomini restano l'unica tipologia immobiliare che uno straniero può possedere in piena proprietà (freehold), a condizione che la quota straniera nell'edificio non superi il 49%.
• I tribunali thailandesi hanno più volte ordinato la vendita forzata di terreni quando è stato dimostrato che gli azionisti thailandesi di una società erano prestanome.
• Il costo medio di registrazione e mantenimento di una società nominee è di 50.000-150.000 baht all'anno, senza alcuna garanzia che la struttura non venga dichiarata illegale.

FAQ

Cos'è una società nominee nel contesto immobiliare thailandese?

È una persona giuridica thailandese in cui il 51% o più delle quote appartiene formalmente a cittadini thailandesi, ma il controllo reale e il finanziamento sono nelle mani di uno straniero. Gli azionisti thailandesi in questo schema non versano capitale reale né prendono decisioni gestionali. I tribunali qualificano questa pratica come elusione del Foreign Business Act.

Perché le registrazioni di strutture nominee sono crollate così tanto?

Il Ministero del Commercio ha inasprito la procedura di verifica in fase di registrazione. Ora vengono analizzate le fonti del capitale, l'attività reale degli azionisti thailandesi e la loro effettiva capacità finanziaria di pagare la propria quota. Le società con evidenti caratteristiche di proprietà fittizia semplicemente non superano la registrazione.

La mia società nominee esistente può essere controllata?

Sì. Il Ministero del Commercio ha esplicitamente indicato che i dati pubblicati non coprono tutte le strutture nominee del paese. Il DSI e il Land Department possono avviare una verifica su società già operative in qualsiasi momento, specialmente in caso di cambio di azionisti, vendita di asset o denuncia di terzi.

Quali sanzioni si rischiano usando uno schema nominee?

Il Foreign Business Act prevede una multa fino a 1.000.000 di baht e/o la reclusione fino a 3 anni. Il tribunale può inoltre ordinare la vendita forzata del terreno. Anche gli azionisti thailandesi prestanome sono penalmente responsabili.

Come può uno straniero acquistare legalmente una villa con terreno in Thailandia?

Lo strumento principale è l'affitto a lungo termine (leasehold). Il contratto standard ha durata di 30 anni, con possibilità di due rinnovi. Il terreno viene affittato da un proprietario thailandese, mentre la casa costruita sopra può essere intestata in piena proprietà allo straniero. Un'altra opzione è l'usufrutto, un diritto di godimento a vita registrabile presso il Land Department.

Si può ottenere il freehold su un appartamento in Thailandia?

Sì. Gli stranieri possono possedere un appartamento in condominio in piena proprietà se la quota straniera nell'edificio non supera il 49% della superficie totale. I fondi devono essere trasferiti dall'estero tramite una banca thailandese, ottenendo il certificato FET (Foreign Exchange Transaction).

Conviene trasformare una società nominee in un contratto di leasehold?

Dipende dalla situazione specifica. La conversione richiede la vendita del terreno da parte della società a un privato o a una persona giuridica thailandese, seguita dalla stipula di un contratto di affitto. La procedura costa 100.000-300.000 baht, tasse e spese legali incluse. Ma elimina i rischi penali e rende la proprietà trasparente.

Come scegliere un avvocato per verificare la struttura di proprietà?

Cercate un avvocato iscritto alla Thai Bar Association con esperienza in diritto fondiario. Verificate che non sia affiliato a società che vendono schemi nominee. Una consulenza iniziale con audit della struttura di proprietà costa in genere 15.000-30.000 baht.

L'inasprimento normativo influenzerà il mercato dei condomini?

Non direttamente. I condomini con freehold straniero restano una forma di proprietà pienamente legale. Tuttavia, indirettamente, la domanda di condomini potrebbe crescere: gli investitori che prima acquistavano ville tramite nominee potrebbero orientarsi verso gli appartamenti come alternativa sicura.

La Thailandia prevede di permettere agli stranieri di possedere terreni?

Al 2026 non esistono iniziative legislative in tal senso. Il dibattito su una riforma del Land Code emerge periodicamente, ma manca la volontà politica per un cambiamento. Non conviene contare su un'abolizione del divieto nel medio termine.

Il calo del 75% nelle registrazioni nominee non è un'azione isolata, ma parte di un trend sistemico. I regolatori thailandesi stanno investendo in strumenti digitali di analisi delle strutture societarie, scambiano dati tra enti diversi e rispondono alla pressione politica. Chi ha asset intestati tramite società di comodo dovrebbe condurre un audit legale già ora, senza attendere un controllo.

Source: Thailand Business News

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