Circolare 19097: la Thailandia chiude gli schemi di proprietà fittizia della terra

Il 25 agosto 2026 il Ministero dell'Interno thailandese ha inviato ai governatori provinciali la circolare urgente n. MorTor 0515.2/Wor 19097. Un documento di poche pagine, senza titoli clamorosi, che cambia le regole del gioco per decine di migliaia di stranieri le cui ville a Phuket, Samui e Pattaya sono intestate a società thailandesi.

In sintesi: lo schema della 'società thailandese con il 51% in mano a soci locali' non è più tollerato passivamente. Gli uffici catastali sono ora tenuti a cercare di propria iniziativa, senza denunce e senza alcun pretesto, gli indizi di proprietà nominee e a trasmettere i casi alle commissioni investigative.

I percorsi sono due. Se la commissione riconosce la società come soggetto straniero ai sensi del Codice Fondiario, il governatore può ordinare la vendita del terreno. Se viene provato che la società è stata creata appositamente per aggirare la legge, l'azione penale diventa obbligatoria: non è più una scelta discrezionale del funzionario.

Fatti chiave

• Circolare n. MorTor 0515.2/Wor 19097 del 25 agosto 2026: indirizzata ai governatori provinciali, amplia il perimetro delle indagini sui terreni di fatto controllati da stranieri tramite prestanome thailandesi.
• Commissioni investigative allargate: entrano rappresentanti di organi specializzati, inclusa la polizia locale, con accesso ai dati su azionisti, dichiarazioni fiscali, registri di immigrazione e finanziari. In precedenza l'ufficio catastale vedeva solo i documenti presentati alla registrazione dell'atto.
• Screening proattivo: gli uffici catastali devono verificare da soli società e partnership alla ricerca di indicatori di rischio e inviare il materiale alla commissione, che decide se la struttura rientri nella definizione di soggetto straniero.
• Soglia del 49%: il Codice Fondiario è in vigore dal 1954 e una società con partecipazione straniera superiore al 49% è considerata straniera e non può possedere terra. Ai sensi dell'articolo 94 il termine per la vendita forzata è fissato dalle autorità, di norma da 180 giorni a un anno.
• Sanzioni per la proprietà nominee (Foreign Business Act): fino a 3 anni di reclusione, multa da 100.000 a 1.000.000 di baht, più una sanzione giornaliera di 10.000-50.000 baht fino alla cessazione della violazione. Rispondono sia il prestanome thailandese sia lo straniero.
• Campagna nazionale più ampia: secondo The CITY Asia, la Thailandia ha avviato il controllo di 36.277 società con partecipazione straniera che detengono terreni in tutto il Paese, con particolare attenzione alle strutture in cui gli stranieri possiedono il 49% o meno delle quote.
• Una stratificazione normativa: il documento del 2026 si innesta su una circolare del 2023 che imponeva di verificare l'origine dei fondi degli azionisti thailandesi quando una società con amministratore straniero acquista terreni.

Storia e contesto

Il divieto per gli stranieri di possedere terra in Thailandia è più vecchio della maggior parte di chi legge questo articolo. Nasce con il Codice Fondiario del 1954 e da allora ha attraversato una quindicina di governi, due costituzioni e tre ondate di boom edilizio. Una scappatoia legale esiste: l'articolo 96 bis consente a uno straniero di acquistare fino a un rai di terreno a uso abitativo, a patto di investire nell'economia del Paese almeno 40 milioni di baht per un minimo di cinque anni e di ottenere l'autorizzazione del ministro dell'Interno. Secondo le stime del mercato, in tutto il periodo di vigenza di questa norma sono state rilasciate pochissime autorizzazioni. La procedura funziona sulla carta e quasi mai nella realtà.

Il mercato ha quindi imboccato un'altra strada. Verso la metà degli anni Duemila, a Phuket e Samui si era consolidata un'intera industria: uno studio legale registra una società thailandese, tre azionisti locali con passaporto e senza capitale ricevono il 51%, lo straniero il 49% e la carica di amministratore unico con potere di firma. Il controllo era garantito da azioni privilegiate con diverso peso di voto, da deleghe in bianco per il trasferimento delle quote dei prestanome e da un prestito dello straniero alla società pari al prezzo d'acquisto. La villa costava 25 milioni di baht, il capitale sociale 2 milioni, e nessuno si poneva domande.

Il primo colpo arrivò nel 2006: il Ministero dell'Interno ordinò agli uffici catastali di verificare l'origine dei fondi degli azionisti thailandesi. Alcune operazioni si bloccarono, ma il mercato attese la fine della crisi politica e tornò alle vecchie pratiche. La circolare del 2023 ha formalizzato il controllo sull'origine del denaro. Il documento dell'agosto 2026 aggiunge ciò che mancava ai precedenti: l'accesso dei team investigativi alle banche dati fiscali, bancarie e di immigrazione e l'obbligo di individuare le violazioni in modo autonomo. Secondo le fonti di settore, nel maggio 2026 il Dipartimento del Territorio (DOL) aveva già avviato una campagna con uno standard di verifica unico per tutte le 77 province, con priorità a 8 regioni: Phuket, Surat Thani, Mae Hong Son, Chiang Mai, Krabi, Chonburi, Rayong e Chanthaburi. E nella quinta fase della campagna nazionale contro i prestanome stranieri, oltre 250 tra poliziotti e funzionari hanno condotto perquisizioni simultanee a 18 indirizzi nella provincia di Chiang Mai, esaminando 31 società sospettate di usare azionisti thailandesi fittizi.

Qui sta il vero cambiamento. Prima il rischio era episodico: scattava in caso di divorzio, eredità, conflitto con il socio thailandese o segnalazione di un vicino. Ora il rischio diventa sistematico: una società con amministratore straniero, ricavi nulli, terreno a bilancio e azionisti thailandesi senza redditi dichiarati è un insieme di indicatori che qualsiasi screening automatico segnala.

Su ciò che non funziona, contrariamente alla convinzione diffusa, occorre essere chiari. L'affitto '30+30+30' non equivale a 90 anni di proprietà. Secondo il Codice Civile e Commerciale, solo i primi 30 anni sono registrabili presso il dipartimento catastale. Le opzioni di rinnovo sono un diritto obbligatorio verso uno specifico locatore: non seguono automaticamente il terreno in caso di vendita e non sempre passano agli eredi del locatore. I tribunali hanno più volte dichiarato nulle le costruzioni in cui un affitto di lunga durata con pagamento anticipato dell'intero importo mascherava di fatto una compravendita. Ciò non significa che l'affitto non vada usato, ma che venderlo come 'praticamente proprietà per 90 anni' è scorretto: l'acquirente deve fare i conti su 30 anni.

Nel 2024 il Consiglio dei ministri aveva incaricato di valutare l'estensione della durata massima dell'affitto a 99 anni e l'aumento della quota straniera nei condominii dal 49% al 75%. Dopo le critiche pubbliche, l'iniziativa non è arrivata in Parlamento in quella forma. Non farei affidamento sulla sua approvazione nella pianificazione di un acquisto oggi.

La mia posizione: per l'acquirente privato di una casa, nel 2026 la società thailandese è una cattiva idea a qualsiasi budget. Mantenere la struttura costa da 30.000 a 60.000 baht all'anno solo per contabilità e revisione obbligatoria, comporta adempimenti annuali e restituisce un bene che il prossimo acquirente scontarà per il rischio legale. Un appartamento in condominio entro la quota straniera del 49% della superficie vendibile dell'edificio garantisce una piena proprietà freehold a nome dello straniero, l'unica forma di vera proprietà accessibile a un non residente senza riserve. Per il terreno di una villa resta solo l'affitto registrato di 30 anni, con un calcolo economico lucido.

C'è una condizione in cui tutto quanto detto non vi riguarda: se avete un'attività reale in Thailandia con ricavi effettivi, partner thailandesi che hanno davvero investito i propri soldi e il terreno serve a una produzione, un hotel o un ristorante, la vostra società non è fittizia e lo screening non la fermerà. Il problema non sono le società thailandesi in sé, ma i gusci vuoti costruiti attorno a una sola villa.

FAQ

Cosa ha cambiato concretamente la circolare del 25 agosto 2026?

Ha ampliato la composizione delle commissioni investigative con organi specializzati, inclusa la polizia, ha concesso loro l'accesso a dati su azionisti, fisco, immigrazione e finanza e ha obbligato gli uffici catastali a individuare autonomamente le società con indizi di proprietà nominee.

Possono togliermi la villa acquistata dieci anni fa tramite società?

Non c'è una confisca in senso stretto. Se la società è riconosciuta come straniera, il governatore può ordinare la vendita del terreno entro un termine stabilito: ai sensi dell'articolo 94 del Codice Fondiario, di norma da 180 giorni a un anno. Il ricavato resta al proprietario, ma trattare con l'orologio che corre è difficile e lo sconto rispetto al mercato può essere rilevante.

Quali pene rischiano gli azionisti thailandesi prestanome?

Le stesse dello straniero: fino a 3 anni di reclusione, multa da 100.000 a 1.000.000 di baht e sanzione giornaliera di 10.000-50.000 baht fino alla cessazione della violazione. Per questo trovare un azionista thailandese alle vecchie condizioni è sempre più difficile e costoso.

Uno straniero può possedere direttamente un appartamento in Thailandia?

Sì. Un appartamento in un condominio registrato si intesta allo straniero in piena proprietà, purché la quota straniera non superi il 49% della superficie totale vendibile dell'edificio e i fondi arrivino dall'estero in valuta estera, con rilascio del modulo FET da parte della banca thailandese.

Quanto è affidabile un affitto di terreno di 30 anni?

I 30 anni registrati sono tutelati e sopravvivono al cambio di proprietario del terreno. Le opzioni di rinnovo sono un obbligo contrattuale del singolo locatore e possono non essere onorate. Pianificate il rientro dell'investimento entro il primo termine e considerate il rinnovo un bonus.

Cosa devono fare chi ha già una villa intestata a una società?

Fare una revisione: chi sono gli azionisti thailandesi, i loro redditi sono documentati, la società presenta bilanci e revisione, esiste la documentazione sul prestito dell'amministratore. Le soluzioni possibili sono il passaggio a un affitto registrato dalla società a favore della persona fisica, il riscatto della quota tramite un coniuge thailandese con dichiarazione di assenza di diritti sui fondi, oppure la vendita. Ogni opzione ha conseguenze fiscali da calcolare prima, non dopo.

È necessaria la presenza personale all'ufficio catastale?

Sì, per registrare un atto o modificare i diritti serve la presenza personale oppure una procura notarile legalizzata per la Thailandia.

La quota straniera nei condominii salirà al 75%?

L'iniziativa è stata discussa nel 2024 insieme all'estensione dell'affitto a 99 anni ed è stata accantonata dopo le critiche pubbliche. Basare una decisione di investimento sul suo ritorno è prematuro.

Se oggi avete un terreno intestato a una società thailandese, l'azione più utile del prossimo mese è chiedere al contabile della società l'intero set di bilanci degli ultimi tre anni e verificare se i redditi degli azionisti thailandesi risultano documentati al momento del versamento del capitale sociale. È la prima cosa che guarda una commissione investigativa.

Fonte: The CITY Asia

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