Інформація має довідковий характер і не є юридичною консультацією. Перед угодою зверніться до ліцензованого юриста.
Цивільний та торговий кодекс - суперфіцій
Civil and Commercial Code ss.1410-1416
Інформація перевіряється та оновлюється щомісяця за офіційними джерелами.
Коротко
Право законно володіти будинком чи спорудами на чужій землі. Головний легальний шлях для іноземця володіти будинком, не володіючи землею під ним.
1410: Виникнення права суперфіцію
Власник землі має право надати іншій особі самостійне речове право володіти будівлями, спорудами або насадженнями, розташованими на ділянці або під нею. Відбувається розподіл власності: земля залишається за власником, а носій права (суперфіціарій) володіє будівлею. Ця конструкція широко застосовується, дозволяючи іноземцю законно володіти будинком у Таїланді.
1411: Передача та спадкування права
Якщо в документі про встановлення права не зазначено інше, суперфіцій можна продати, відступити або іншим чином передати, а також він переходить до спадкоємців після смерті носія. Це надає праву реальну економічну цінність і наступність: іноземний власник може заповісти будинок родині або продати будівлю окремо від землі.
1412: Строк: на визначений період або довічно
Суперфіцій може встановлюватися або на визначену кількість років, або довічно (на строк життя власника землі чи носія права). При виборі строкового варіанту діє граничний строк у тридцять років, застосовний до схожих речових прав: будь-який погоджений період понад тридцять років автоматично скорочується до тридцяти, однак згодом можливе продовження.
1412-renewal: Продовження строкового суперфіцію
Оскільки максимальний одноразовий строк становить тридцять років, сторони, що бажають тривалішого захисту, зазвичай домовляються про продовження. Продовження набуває сили речового права лише після повторної реєстрації в Земельному управлінні на момент спливу строку або близько до нього; просте обіцяння продовжити зобов'язує сторони лише в договірному порядку та саме по собі не є обов'язковим для майбутніх покупців землі.
1413: Припинення за невизначеного строку
Якщо строк не погоджено, будь-яка зі сторін може припинити суперфіцій у будь-який час, надіславши іншій стороні розумне попереднє повідомлення. За наявності плати за користування сторона, що припиняє право, зобов'язана повідомити не менше ніж за один повний рік або, як альтернатива, внести плату за один рік. Це захищає носія права від раптової втрати безстрокової домовленості.
1414: Припинення за порушення або несплату
Власник землі має право припинити право, якщо носій порушує істотні умови, закріплені при його встановленні. За наявності плати підставою для припинення є також її невнесення протягом двох років поспіль. Іноземним покупцям слід дотримуватися всіх обумовлених умов і своєчасно вносити плату, щоб не втратити право на свою будівлю.
1415: Збереження права при загибелі будівлі
Суперфіцій не припиняється лише через те, що будівля, споруда або насадження загинули, навіть якщо загибель спричинена обставинами непереборної сили (пожежа, шторм, повінь). Носій зберігає само право та може відновити будівлю в межах первісного строку, що є суттєвою гарантією для власника будинку на чужій землі.
1416: Знесення будівлі при припиненні права; право викупу власником
При припиненні права носій може вивезти (знести) будівлі, споруди або насадження, проте зобов'язаний повернути землю до попереднього стану. Замість дозволу на знесення власник землі має право заявити про намір викупити їх за ринковою вартістю; носій не може відхилити таку пропозицію, крім як за наявності розумних підстав.
registration-requirement: Реєстрація як речового права в Земельному управлінні
Суперфіцій стає справжнім речовим правом, обов'язковим для третіх осіб, лише після його реєстрації щодо титулу на землю в Земельному департаменті. Незареєстрована домовленість породжує лише особисті зобов'язання між сторонами. Іноземним покупцям слід вимагати внесення запису до документа про право власності, щоб право зберігалося при подальшому продажу землі.
foreigner-house-ownership: Володіння будинком іноземцем через суперфіцій
Іноземці не можуть володіти землею в Таїланді, однак вони мають право на законних підставах володіти будинком на тайській землі, зареєструвавши суперфіцій на своє ім'я. Будівля при цьому стає їхньою відокремленою власністю, окремою від землі. Це визнана та підкріплена судовою практикою альтернатива покладанню виключно на довгострокову оренду для проживання.
land-sale-effect: Наслідки подальшого продажу землі
Після реєстрації суперфіцій слідує за землею та є обов'язковим для будь-кого, хто згодом її придбає: новий власник отримує ділянку з обтяженням існуючим правом. Тому право носія на будівлю не втрачається при зміні власника землі, що робить його значно надійнішим за незареєстровану домовленість.
rent-and-consideration: Плата та зустрічне надання за право
Суперфіцій може надаватися безоплатно або за плату (періодичну чи одноразову) за домовленістю сторін у засновницькому документі. Наявність плати змінює правила припинення: це тягне вимогу про річне повідомлення та підставу для скасування за несплату протягом двох років, тому умови про платежі слід визначати чітко.