Kauf einer Eigentumswohnung in der Bauphase in Thailand und Escrow: So schützen Sie Ihr Geld

Was ist ein Kauf 'in der Bauphase'

Off-plan bezeichnet einen Vertrag, bei dem Sie dem Bauträger zahlen, lange bevor das Kondominium fertiggestellt und auf Ihren Namen eingetragen ist - manchmal sogar noch bevor die Arbeiten auf dem Grundstück begonnen haben. Dies unterscheidet sich grundlegend vom Kauf einer fertigen Einheit auf dem Sekundärmarkt, wo der Hauptbetrag dem Verkäufer am Tag der Eigentumsumschreibung beim Grundbuchamt (Land Office) übergeben wird und vorher lediglich eine kleine Anzahlung geleistet wird.

Beim Kauf eines im Bau befindlichen Objekts ist die Reihenfolge umgekehrt: Ein erheblicher Teil des Kaufpreises fließt dem Bauträger im Voraus zu, während Sie das Eigentumsrecht erst ganz am Ende erhalten. Genau diese Abfolge begründet das wesentliche rechtliche Risiko, das im Vorfeld verstanden werden muss.

Typischer Zahlungsplan

In den meisten Projekten sieht die Zahlungsstruktur wie folgt aus:

• Reservierungsgebühr - in der Regel rund 100.000 Baht (ca. 3.300 USD). Reserviert die Einheit für die Dauer der Vorbereitung des Hauptvertrags.
• Anzahlung - üblicherweise 10-20 % des Kaufpreises, fällig am Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags (Sale and Purchase Agreement).
• Raten gemäß Zahlungsplan - gleiche Teilbeträge während der Bauphase, gebunden entweder an einen Kalender oder an Fertigstellungsstufen des Gebäudes.
• Schlusszahlung - Restbetrag bei Übergabe und Eintragung des Eigentumsübergangs.

Die konkreten Beträge und Fristen sind im Vertrag selbst festgelegt (oft als gesonderter Anhang - Payment Schedule). Wichtig: Je höher der vor der Übergabe geleistete Anteil, desto größer Ihr Risiko.

Das Hauptproblem: Escrow wird in Thailand kaum angewandt

In den meisten Ländern werden die Gelder des Käufers auf einem Escrow-Konto einer unabhängigen Bank verwahrt und gehen erst nach Erfüllung der Vertragsbedingungen an den Bauträger über. In Thailand ist dies eine gesetzlich zulässige Möglichkeit, in der Praxis jedoch eine Seltenheit.

Es gilt der Escrow Act B.E. 2551 (2008), der das Escrow-Institut eingeführt hat. Weder dieses Gesetz noch der Condominium Act B.E. 2522 (in der Fassung der Änderungen von 2008) verpflichten den Bauträger jedoch zur Nutzung von Escrow beim Verkauf. Bauträger lehnen es in der Regel ab, weil die laufenden Zahlungen der Käufer ihre eigentliche Baufinanzierungsquelle darstellen.

In der Folge werden Gelder üblicherweise direkt auf das Bankkonto des Bauträgers überwiesen, ohne jegliche Rückzahlungsgarantie außer den vertraglichen Verpflichtungen. Was das für Sie bedeutet:

• Bei Insolvenz oder Zahlungsausfall des Bauträgers können Sie alles Gezahlte verlieren - Ihre Forderungen reihen sich in die allgemeine Gläubigerrangfolge ein.
• In jedem Streitfall ist die Position des Bauträgers stärker: Er hat bereits einen erheblichen Teil des Geldes erhalten. Wenn Sie die Schlusszahlung wegen Verzugs oder schlechter Qualität verweigern, wird der Bauträger geltend machen, dass Sie sich im Verzug befinden, das Gezahlte einbehalten und die Einheit an einen anderen Käufer verkaufen. Bei einem Escrow-Konto wäre ein solches Vorgehen nicht möglich.
• Die gerichtliche Rückforderung von Geldern in Thailand ist ein langwieriger, kostspieliger und in seinem Ausgang unvorhersehbarer Weg.

Escrow im Vergleich zur Direktzahlung an den Bauträger

Falls ein Bauträger grundsätzlich bereit ist, über Escrow zu verhandeln, beachten Sie: Das Konto muss bei einer lizenzierten Bank oder einem lizenzierten Finanzinstitut eröffnet werden, nicht bei einem Anwalt oder Makler.

Seriosität des Bauträgers

Da Zahlungsgarantien kaum vorhanden sind, kommt der Person des Bauträgers eine Schlüsselrolle zu. Das Risiko ist geringer, wenn es sich handelt um:

• einen großen Bauträger, im Idealfall eine börsennotierte Aktiengesellschaft (SET),
• ein Unternehmen mit substanziellem Stammkapital und einer nachweisbaren Geschichte abgeschlossener Projekte.

Besondere Vorsicht ist bei einem lokalen Unternehmen mit beschränkter Haftung und unzureichender Kapitalausstattung geboten - etwa einer Gesellschaft mit einem Stammkapital von 5 Mio. Baht, die ein Projekt im Wert von 100 Mio. Baht ohne nachgewiesene Erfolgsbilanz abwickelt. Im Problemfall ist von einem solchen Unternehmen nichts zu holen.

Die 49-Prozent-Quote und die Auslandsüberweisung (FET)

Ausländer können eine Wohnung in einem Kondominium im Freehold erwerben, jedoch nur im Rahmen von 49 % der gesamten Wohnfläche des Gebäudes (Condominium Act). Vergewissern Sie sich vor der Zahlung, dass die Auslandsquote in Ihrem Gebäude noch nicht ausgeschöpft ist und die Einheit tatsächlich als Freehold und nicht als verschleierter Leasehold angeboten wird.

Für die Eintragung ausländischen Eigentums ist nachzuweisen, dass die Gelder aus dem Ausland in Fremdwährung eingegangen und in Thailand in Baht umgetauscht wurden. Dies wird durch das Dokument FET (Foreign Exchange Transaction Form), früher bekannt als Tor.Tor.3, belegt, das die Empfängerbank bei Überweisungen ab 50.000 USD ausstellt. Wenn Zahlungen direkt an den Bauträger gehen, ist dieser dafür verantwortlich, das für die Eigentumsregistrierung erforderliche FET zu erhalten und bereitzustellen.

Die häufigsten Probleme der Käufer

• Der Bauträger ist insolvent, das Projekt nur teilweise fertiggestellt,
• die Einheit wird tatsächlich als Leasehold und nicht als Freehold eingetragen,
• mangelhafte Bauqualität,
• Verzug bei der Übergabe,
• Verletzung sonstiger Vertragsbedingungen.

Was zu prüfen ist und worauf zu achten ist

• An wen und wohin Sie zahlen - Bankverbindung des Bauträgers als juristische Person, Vorhandensein oder Fehlen eines Escrow-Kontos.
• Kapital und Geschichte des Bauträgers - Stammkapital, abgeschlossene Projekte, Börsenstatus.
• Zahlungsplan - welcher Anteil vor der Übergabe fällig wird; je geringer, desto sicherer.
• Auslandsquote 49 % - Bestätigung, dass sie nicht ausgeschöpft ist, und dass die Eigentumsform tatsächlich Freehold ist.
• Verpflichtung zur Ausstellung des FET - im Vertrag festschreiben, Fremdwährung aus dem Ausland mit korrektem Verwendungszweck überweisen.
• Rücktritts- und Rückzahlungsbedingungen - was bei Verzug des Bauträgers oder wesentlicher Abweichung vom Projekt erstattet wird.
• Qualitätsgarantien und Fristen - festes Übergabedatum, Vertragsstrafen bei Verzug, Gewährleistungszeitraum.