Thailand streicht 9 Sektoren aus Liste 3: Was Immobilieninvestoren davon haben

Die Schlagzeile aus Bangkok im Mai 2026 klang, als öffne das Land endlich seine Türen: Das Kabinett billigte im Grundsatz die Streichung von neun Dienstleistungskategorien aus Liste 3 des Foreign Business Act (FBA). Innerhalb eines Tages wurde daraus in Expat-Chats die Formel 'Ausländer dürfen künftig Land kaufen'.

Das stimmt nicht. Die FBA-Reform betrifft Dienstleistungsunternehmen, nicht Immobilienrechte. Das Landgesetzbuch bleibt unangetastet, die 49%-Quote der Wohnfläche eines Condominiums für Ausländer bleibt bestehen, und ein 30-jähriger Leasehold bleibt ein Leasehold. Der Kabinettsbeschluss ändert rechtlich zudem noch nichts: Vor der Anwendung sind eine Prüfung durch das Office of the Council of State und die Veröffentlichung im Royal Gazette nötig. Zwischen 'im Grundsatz genehmigt' und 'in Kraft' liegen in Thailand üblicherweise mehrere Monate bis zu zwei Jahre.

Wichtige Fakten

• Mai 2026: Das Kabinett billigte im Grundsatz die Streichung von neun Dienstleistungskategorien aus Liste 3 des FBA. Für diese Tätigkeiten entfällt die separate Foreign Business License.
• Die Änderung greift erst nach Prüfung durch das Office of the Council of State und Veröffentlichung im Royal Gazette. Bis dahin gilt das alte Lizenzierungsverfahren unverändert.
• Im Banken-, Versicherungs- und Telekomsektor bleibt die ausländische Beteiligung unter 50%, sofern keine Sondergenehmigung des Regulierers vorliegt.
• Das Financial Institutions Business Act von 2008 (FIBA) erlaubt der Bank of Thailand, den Auslandsanteil an einer bestehenden Bank im Einzelfall auf bis zu 49% anzuheben. Alles darüber hinaus braucht die Genehmigung des Finanzministers auf Empfehlung der Zentralbank.
• Das Condominium Act begrenzt den Auslandsanteil auf insgesamt höchstens 49% der verkauften Gebäudefläche. Der Rest steht ausschließlich thailändischen natürlichen und juristischen Personen zu.
• Direkter Landbesitz durch ausländische Privatpersonen ist nach dem Landgesetzbuch verboten. Punktuelle Ausnahmen (Investitionsregelung über 40 Mio. Baht, Erbfall unter Auflagen) werden in der Praxis kaum genutzt.
• Seit dem 17. Juni 2026 tauschen das Landdepartement und das Department of Business Development Daten aus und prüfen Begünstigte und tatsächliche Geschäftstätigkeit von landbesitzenden Gesellschaften quer.

Geschichte und Kontext

Der FBA in der Fassung von 1999 teilte die Wirtschaft in drei Listen. Liste 1 ist für Ausländer komplett gesperrt, Liste 2 braucht eine Kabinettsfreigabe, Liste 3 verlangt eine Lizenz, weil thailändische Unternehmen in diesen Nischen als noch nicht wettbewerbsfähig galten. Rechtsberatung, Buchhaltung, Bau, Werbung und Einzelhandel unterhalb einer Kapitalschwelle gehören dazu. Die neun Kategorien, die das Kabinett 2026 herausnehmen will, sind das Eingeständnis des Offensichtlichen: In einem Vierteljahrhundert sind thailändische Dienstleister in diesen Segmenten erstarkt, und die Lizenzhürde schreckte ausländisches Kapital eher ab, als lokale Firmen zu schützen.

Paradox: Die Hürde wurde kaum frontal genommen. Stattdessen etablierte der Markt eine Umgehungskonstruktion, nämlich die thailändische Gesellschaft mit 51% bei lokalen Gesellschaftern, die formal besitzen, aber faktisch Anteile für einen ausländischen Begünstigten halten. Das ist die Nominee-Struktur, die der FBA ausdrücklich verbietet. Jahrelang galt sie als Geschäftsalltag. Dann begannen das Department of Special Investigation und die Landämter, solche Konstrukte gezielt zu prüfen, vor allem bei Villen mit Grundstück auf Phuket. Laut Berichten von The CITY Asia weiten die Behörden die Ermittlungen inzwischen von Einzelfirmen auf ganze Netzwerke aus, einschließlich juristischer Vermittler und zugehöriger Immobilien: In Pattaya und Banglamung wurden Computer und Unterlagen an drei Adressen beschlagnahmt, aufbauend auf früheren Untersuchungen auf Samui, Phangan und Phuket. Das Verfahren endet nicht mit einer Geldstrafe, sondern mit der Pflicht, den Vermögenswert zu verkaufen, und einem Strafverfahren gegen die thailändischen Strohleute.

Mein Fazit für den Privatinvestor ist unbequem: Die Reform der Liste 3 bringt Ihnen nichts. Sie betrifft Managementgesellschaften, Dienstleister, Agenturen und IT-Outsourcing. Wer Wohneigentum kauft, wird von drei Faktoren begrenzt: der 49%-Quote im Gebäude, dem Landverbot und der Qualität des Pachtvertrags. Keiner davon hat sich im Mai 2026 auch nur einen Millimeter bewegt.

Ein Aspekt, über den kaum gesprochen wird, ist die Enteignung. Das Expropriation of Immovable Property Act regelt Verfahren, Entschädigung und das Recht, vor thailändischen Gerichten Einspruch einzulegen. Fälle direkter Enteignung ausländischer Investoren tauchen in aktuellen Berichten zum Investitionsklima nicht auf. Doch das Fehlen einer Regelung zur indirekten Enteignung bedeutet: Wenn eine Umwidmung, eine neue Bauordnung oder eine Höhenbeschränkung den Wert Ihres Grundstücks einbrechen lässt, gibt es keine Entschädigung. Auf Phuket und Samui ist das keine Theorie, denn Küsten- und Hangbauvorschriften wurden mehrfach neu geschrieben, und jedes Mal blieb jemand auf Land sitzen, auf dem sich nicht mehr bauen ließ, wofür es gekauft wurde.

Eine interessante Asymmetrie bietet der Freundschafts- und Wirtschaftsvertrag, nach dem US-Bürger seit 1966 in den meisten Sektoren zu 100% Eigentümer einer thailändischen Gesellschaft sein können. Fast alle Sektoren, denn Land, Transport, Kommunikation und weitere Bereiche sind ausgenommen. Ein Amerikaner darf also ein thailändisches Dienstleistungsunternehmen komplett besitzen, kauft aber trotzdem kein Land. Das zeigt, dass Unternehmensliberalisierung und Immobilienrechte in Thailand in getrennten Rechtswelten leben.

Praktischer Hinweis für Käufer, die aus der Ferne abwickeln: Die Eigentumsumschreibung und die Registrierung eines Langzeitpachtvertrags erfolgen im örtlichen Land Office, wo entweder persönliche Anwesenheit oder eine korrekt ausgestellte Vollmacht mit thailändischer Übersetzung nötig ist. Planen Sie pro Objekt mindestens drei Werktage ein, denn die Steuerberechnungen vor Ort weichen mitunter von denen des Anwalts ab.

Wann Sie all das ignorieren können: Wenn Sie eine fertige Eigentumswohnung im Condominium bis 6 Mio. Baht kaufen, als Freehold, innerhalb der Ausländerquote, mit Überweisung über eine Bank und FET-Formular auf Ihren Namen. Dann schützen Sie dieselben Normen wie jeden thailändischen Käufer, und das Gesellschaftsrecht betrifft Sie gar nicht.

FAQ

Dürfen Ausländer 2026 in Thailand Land besitzen?

Nein. Das Landgesetzbuch hält am Verbot des direkten Landbesitzes durch ausländische Privatpersonen fest. Die FBA-Reform von Mai 2026 berührt dieses Verbot nicht. Praktikable Wege sind ein registrierter Leasehold über 30 Jahre oder der Kauf einer Eigentumswohnung als Freehold innerhalb der 49%-Quote.

Was hat sich im Mai 2026 konkret im Foreign Business Act geändert?

Das Kabinett billigte im Grundsatz die Herausnahme von neun Dienstleistungskategorien aus Liste 3. Für Unternehmen in diesen Nischen entfällt die separate Foreign Business License. Die Änderung wirkt erst nach Prüfung durch das Office of the Council of State und Veröffentlichung im Royal Gazette.

Wie riskant ist eine thailändische Gesellschaft mit Nominee-Gesellschaftern?

Sie verstößt direkt gegen den FBA. Das Risiko ist nicht theoretisch: Prüfungen der Landämter und des DSI auf Phuket endeten mit der Anordnung, den Vermögenswert zu verkaufen. Thailändische Nominees haften strafrechtlich, der ausländische Begünstigte verliert sein Investment. Seit dem 17. Juni 2026 gleichen Landdepartement und Department of Business Development zudem ihre Daten ab.

Welcher Auslandsanteil ist an einer thailändischen Bank erlaubt?

Nach dem Gesetz von 2008 kann die Bank of Thailand im Einzelfall bis zu 49% an einer bestehenden Bank genehmigen. Eine Überschreitung dieser Schwelle genehmigt der Finanzminister auf Empfehlung der Zentralbank. Bei Versicherungen und Telekom gilt eine ähnliche Grenze: unter 50% ohne Sondergenehmigung.

Kann der Staat meine Immobilie in Thailand enteignen?

Formal ja, nach dem Expropriation of Immovable Property Act, mit Entschädigung und Rechtsmittel vor Gericht. Aktuelle Fälle direkter Enteignung ausländischer Investoren sind nicht dokumentiert. Gefährlicher ist die indirekte Enteignung durch Umwidmung oder neue Bauvorschriften, die gar nicht entschädigt wird.

Was ist sicherer: 30-jähriger Leasehold oder Freehold-Wohnung?

Ein Freehold im Condominium mit korrekt ausgestelltem FET ist rechtlich stärker: Es ist ein eingetragenes Eigentumsrecht und keine vertragliche Verpflichtung. Ein Leasehold ist sinnvoll, wenn Sie ein Haus mit Grundstück wollen oder die Ausländerquote des Gebäudes ausgeschöpft ist.

Wie prüfe ich, ob im Gebäude noch Ausländerquote frei ist?

Fordern Sie von der Condominium-Gesellschaft eine Bescheinigung zum Flächenverhältnis an und gleichen Sie sie mit den Daten des Land Office zum jeweiligen Projekt ab. Der Bauträger muss die verbleibende Quote vor Zahlung der Anzahlung schriftlich bestätigen.

Wird die Gründung einer Dienstleistungsfirma jetzt einfacher?

Für die neun herausgenommenen Kategorien ja, nach Veröffentlichung im Royal Gazette. Für alles andere bleibt es beim Alten: FBA-Lizenz, BOI-Förderung oder eine Struktur mit einem echten thailändischen Partner, der echtes Kapital einbringt.

Praktischer Schritt für die kommenden Monate: Warten Sie nicht auf eine Liberalisierung der Liste 3 als Signal für einen Landkauf, denn dort gibt es keine. Lassen Sie die verbleibende Ausländerquote Ihres Gebäudes schriftlich bestätigen und bestehen Sie bei einem Leasehold auf der Registrierung im Land Office über volle 30 Jahre statt auf mündlichen Verlängerungszusagen.

Source: The CITY Asia

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