Таїланд виводить 9 секторів зі Списку 3: що це дає інвестору у 2026 році

У травні 2026 року кабінет міністрів Таїланду схвалив в принципі виключення дев'яти категорій послуг зі Списку 3 Foreign Business Act. Заголовки звучали так, ніби країна нарешті відчиняє двері, а в експат-чатах це за добу перетворилося на формулювання «іноземцям дозволять купувати землю».

Не дозволять. Реформа FBA стосується сервісних компаній, а не прав на нерухомість. Земельний кодекс не змінено, квота 49% площі кондомініуму для іноземців не змінена, лізхолд на 30 років залишається лізхолдом.

Більше того, саме рішення кабінету поки що нічого не змінює юридично: до застосування потрібна перевірка Офісом Державної ради (Office of the Council of State) і публікація в Royal Gazette. Між словами «схвалено в принципі» і «діє» в Таїланді зазвичай минає від кількох місяців до пари років.

Ключові факти

• Травень 2026 року: кабінет міністрів схвалив в принципі виключення дев'яти категорій послуг зі Списку 3 FBA. Для цих видів діяльності відпадає потреба отримувати окрему Foreign Business License.
• Рішення набуде чинності лише після розгляду Офісом Державної ради та публікації в Royal Gazette. До цього моменту старий порядок ліцензування діє без змін.
• У банківському, страховому та телеком-секторах іноземна участь, як і раніше, обмежена рівнем нижче 50%, якщо немає спеціального дозволу регулятора.
• Закон про діяльність фінансових інституцій 2008 року (FIBA) дозволяє Банку Таїланду в індивідуальному порядку піднімати частку іноземців у чинному банку до 49%. Усе, що вище 49%, потребує санкції міністра фінансів за рекомендацією центробанку.
• Condominium Act зберігає ліміт: іноземці сукупно володіють не більш як 49% площі будівлі, що продається. Решта - лише тайські фізичні та юридичні особи.
• Пряме володіння землею іноземною фізичною особою за Земельним кодексом заборонене. Точкові винятки (інвестиційні схеми на 40 млн бат, спадкування за обмежень) на практиці майже не використовуються.
• За даними The CITY Asia, влада розширила розслідування номінальних схем з окремих компаній до цілих мереж, включно з юридичними посередниками: у Паттаї та Банглямунгу вилучали комп'ютери й документи за трьома адресами, а раніше такі перевірки проходили на Самуї, Пханґані та Пхукеті.

Історія та контекст

FBA в редакції 1999 року поділив економіку на три списки. Перший закритий для іноземців повністю, другий потребує погодження на рівні кабінету, третій - той самий, де потрібна ліцензія, бо вважається, що тайський бізнес у цих нішах ще не готовий до конкуренції. Юридичні послуги, бухгалтерія, будівництво, реклама, роздріб нижче встановленого порогу капіталу - усе туди. Дев'ять категорій, які кабінет вирішив вивести у 2026 році, це визнання очевидного: за чверть століття тайські сервісні компанії в цих нішах зміцніли, а ліцензійний бар'єр радше відлякував іноземний капітал, ніж захищав місцевих.

Парадокс у тому, що бар'єр майже ніхто не брав у лоб. Замість ліцензії ринок збудував обхідну конструкцію: тайська компанія з 51% у місцевих акціонерів, які формально володіють, а фактично тримають частки за іноземного бенефіціара. Це і є номінальна структура, прямо заборонена FBA. Роками вона працювала як норма ділового обігу, доки Департамент спеціальних розслідувань та земельні управління не почали адресно перевіряти такі схеми на Пхукеті, переважно по віллах із землею. Розгляд закінчується не штрафом у касу, а вимогою продати актив і кримінальною статтею для тайських номіналів.

Перехресні перевірки дедалі системніші. За повідомленнями тайських і російськомовних джерел, з середини 2025 року між Земельним департаментом і Департаментом розвитку бізнесу почалися перехресні перевірки, спрямовані на виявлення тайських номінальних компаній, які фактично контролюються іноземцями. Згідно з одним із оглядів, з 17 червня 2026 року ці відомства почали обмін даними та перевірку реальних бенефіціарів і реальної комерційної діяльності компаній-власників землі. Висновок для угод очевидний: схеми через тайських номінальних акціонерів стають небезпечнішими, а угоди можуть бути заблоковані або оскаржені.

Мій висновок для приватного інвестора звучить незручно: реформа Списку 3 вам нічого не дає. Вона про керуючі компанії, сервісних підрядників, агентства, IT-аутсорс. Якщо ви купуєте житло, ваші реальні обмежувачі - це квота 49% у будівлі, заборона на землю та якість договору оренди. Жодна з цих трьох речей у травні 2026 року не зрушила ні на міліметр.

Є й шар, про який майже не говорять, - експропріація. Формально механізм прописаний: держава вилучає, платить компенсацію, власник іде до суду, якщо не згоден з оцінкою. Випадків прямого вилучення в іноземних інвесторів у сучасних звітах про інвестиційний клімат не фіксується. Але відсутність норми про непряму експропріацію означає інше: якщо зміна зонування, новий будівельний регламент або обмеження висотності обвалять вартість вашої ділянки, компенсації не буде. На Пхукеті та Самуї це не теорія: прибережні й схилові обмеження щодо будівництва переписувалися неодноразово, і щоразу хтось залишався із землею, на якій не можна збудувати те, заради чого її купували.

Ще одна цікава асиметрія: громадяни США з 1966 року працюють за Договором про дружбу та економічні відносини, який дає їм майже національний режим і можливість володіти компанією на 100% у більшості секторів. Майже - бо земля, транспорт, зв'язок і ряд інших сфер із договору виключені. Тобто американець може володіти тайською сервісною компанією цілком, але землю все одно не купить. Це найкраща ілюстрація того, що корпоративна лібералізація та права на нерухомість у Таїланді живуть у різних правових всесвітах.

Практичний момент для тих, хто веде угоду дистанційно. Реєстрація переходу права та реєстрація довгострокової оренди відбуваються в районному Land Office, і там потрібна або особиста присутність, або правильно оформлена довіреність із тайським перекладом. Якщо їдете закривати угоду, закладайте щонайменше три робочі дні на один об'єкт: податкові розрахунки в офісі роблять на місці, і вони іноді розходяться з тим, що рахував юрист.

Коли все написане вище можна ігнорувати: якщо ви купуєте готову квартиру в кондомініумі вартістю до 6 млн бат, у фрихолд, усередині іноземної квоти, з переказом коштів через банк і формою FET на своє ім'я. Тоді ваша угода захищена рівно тими самими нормами, що й у будь-якого тайського покупця, і корпоративне право вас не стосується зовсім.

FAQ

Чи можуть іноземці володіти землею в Таїланді у 2026 році?

Ні. Земельний кодекс зберігає заборону на пряме володіння землею іноземною фізичною особою. Реформа Списку 3 FBA від травня 2026 року цю заборону не зачіпає. Робочі варіанти - зареєстрована оренда на 30 років або купівля квартири у фрихолд усередині квоти 49%.

Що саме змінилося у Foreign Business Act у травні 2026 року?

Кабінет міністрів схвалив в принципі виведення дев'яти категорій послуг зі Списку 3. Для компаній у цих нішах зникає вимога отримувати окрему Foreign Business License. Зміни запрацюють лише після перевірки Офісом Державної ради та публікації в Royal Gazette.

Наскільки небезпечна тайська компанія з номінальними акціонерами?

Це пряме порушення FBA. Ризик не теоретичний: перевірки земельних управлінь і DSI на Пхукеті закінчувалися приписом продати актив. Тайські номінали несуть кримінальну відповідальність, іноземний бенефіціар втрачає вкладене.

Яка частка іноземців дозволена в тайському банку?

За законом 2008 року Банк Таїланду може індивідуально дозволити до 49% у чинному банку. Перевищення цього порогу погоджує міністр фінансів за рекомендацією центробанку. У страхуванні та телекомі планка аналогічна: нижче 50% без спеціального дозволу.

Чи може держава вилучити мою нерухомість у Таїланді?

Формально так, за Expropriation of Immovable Property Act, з компенсацією та правом оскарження в суді. Свіжих випадків прямого вилучення в іноземних інвесторів не зафіксовано. Небезпечніше інше: непряма експропріація через зміну зонування або будівельних норм не компенсується взагалі.

Що надійніше: лізхолд на 30 років чи квартира у фрихолд?

Фрихолд у кондомініумі з правильно оформленим FET сильніший юридично: це зареєстроване право власності, а не договірне зобов'язання. Лізхолд виправданий, коли потрібен будинок із землею або будівля вичерпала іноземну квоту.

Як перевірити, чи залишилася в будівлі іноземна квота?

Запитати в юридичної особи кондомініуму довідку про співвідношення площ і звірити її з даними Land Office за конкретним проєктом. Забудовник має підтвердити залишок квоти письмово до внесення депозиту.

Чи стане відкриття сервісної компанії простішим?

Для дев'яти категорій, що виводяться, так, після публікації в Royal Gazette. Для всього іншого порядок попередній: ліцензія FBA, просування BOI або структура з реальним тайським партнером і реальними грошима з його боку.

Практичний крок на найближчі місяці: не чекайте лібералізації Списку 3 як сигналу до купівлі землі, її там немає. Перевірте залишок іноземної квоти у вашій будівлі письмово і, якщо берете лізхолд, вимагайте реєстрації договору в Land Office саме на 30 років, а не усних обіцянок щодо продовжень.

Source: The CITY Asia

Готові інвестувати в Таїланд? Наші експерти допоможуть знайти ідеальну нерухомість.