Thailandia, 9 settori fuori dalla Lista 3 dell'FBA: cosa cambia davvero per l'investitore immobiliare nel 2026

A maggio 2026 da Bangkok è arrivato un titolo che suonava come un'apertura storica: il Consiglio dei ministri ha approvato in linea di principio l'esclusione di nove categorie di servizi dalla Lista 3 del Foreign Business Act. Nel giro di un giorno, nelle chat degli expat, la notizia si è trasformata in 'agli stranieri sarà permesso comprare terreni'.

Non è così. La riforma dell'FBA riguarda le società di servizi, non i diritti immobiliari. Il Codice fondiario non è stato toccato, la quota del 49% della superficie di un condominio riservata agli stranieri resta invariata, e il leasehold di 30 anni resta un leasehold.

Inoltre, la decisione del Consiglio per ora non modifica nulla sul piano giuridico: prima dell'applicazione servono la verifica dell'Office of the Council of State e la pubblicazione sulla Royal Gazette. Tra 'approvato in linea di principio' e 'in vigore' passano di norma da alcuni mesi a un paio d'anni.

Fatti chiave

• Maggio 2026: il Consiglio dei ministri ha approvato in linea di principio l'esclusione di nove categorie di servizi dalla Lista 3 dell'FBA. Per queste attività viene meno l'obbligo di ottenere una Foreign Business License separata.
• La decisione entrerà in vigore solo dopo l'esame dell'Office of the Council of State e la pubblicazione sulla Royal Gazette. Fino ad allora resta valido il vecchio regime di licenze.
• Nei settori bancario, assicurativo e delle telecomunicazioni la partecipazione straniera resta limitata a una quota inferiore al 50%, salvo speciale autorizzazione del regolatore.
• La legge sulle istituzioni finanziarie del 2008 (FIBA) consente alla Banca di Thailandia di elevare caso per caso la quota straniera in una banca esistente fino al 49%. Oltre il 49% serve l'autorizzazione del ministro delle Finanze su raccomandazione della banca centrale.
• L'Expropriation of Immovable Property Act disciplina la procedura di esproprio, il meccanismo di indennizzo e il diritto di ricorso davanti ai tribunali thailandesi. L'esproprio indiretto, cioè le misure regolatorie che svalutano un bene senza sottrarlo formalmente, non è coperto dalla legge.
• Il Condominium Act mantiene il limite: gli stranieri possono detenere complessivamente non più del 49% della superficie vendibile dell'edificio. Il resto spetta solo a persone fisiche e giuridiche thailandesi.
• La proprietà diretta del terreno da parte di una persona fisica straniera è vietata dal Codice fondiario. Le eccezioni puntuali (schemi di investimento da 40 milioni di baht, successione con restrizioni) nella pratica sono quasi inutilizzate.

Storia e contesto

L'FBA, nella versione del 1999, ha diviso l'economia in tre liste. La prima è chiusa del tutto agli stranieri, la seconda richiede l'approvazione a livello di Consiglio dei ministri, la terza è quella in cui serve una licenza, perché si ritiene che le imprese thailandesi di quei comparti non siano ancora pronte alla concorrenza. Servizi legali, contabilità, costruzioni, pubblicità, commercio al dettaglio sotto una certa soglia di capitale: tutto lì. Le nove categorie che il Consiglio ha deciso di togliere nel 2026 sono il riconoscimento di un dato evidente: in un quarto di secolo le società di servizi thailandesi in quelle nicchie si sono rafforzate, e la barriera delle licenze ha finito per scoraggiare i capitali esteri più che proteggere i locali.

Il paradosso è che quasi nessuno ha affrontato la barriera di petto. Il mercato ha costruito una scorciatoia: una società thailandese con il 51% in mano a soci locali che formalmente possiedono, ma di fatto detengono le quote per conto di un beneficiario straniero. È la struttura con prestanome, espressamente vietata dall'FBA. Per anni è stata prassi corrente, finché il Department of Special Investigation e gli uffici catastali hanno iniziato a controllare questi schemi in modo mirato, soprattutto a Phuket, in particolare sulle ville con terreno. Il procedimento non si chiude con una multa, ma con l'obbligo di vendere il bene e un'imputazione penale per i prestanome thailandesi.

Il quadro si è irrigidito ulteriormente. Secondo la stampa specializzata, dalla metà del 2025 sono partiti controlli incrociati sistematici tra il Dipartimento del Territorio e il Dipartimento per lo Sviluppo del Commercio, e dal 17 giugno 2026 i due enti scambiano dati per verificare i reali beneficiari e l'effettiva attività commerciale delle società proprietarie di terreni. Le indagini si sono estese dalle singole società a intere reti, compresi gli intermediari legali: a Pattaya (Banglamung) le autorità hanno sequestrato computer e documenti in tre indirizzi, sulla scia delle verifiche già condotte a Samui, Phangan e Phuket. Il risultato pratico è che le operazioni con prestanome possono essere bloccate o contestate.

La mia conclusione per l'investitore privato è scomoda: la riforma della Lista 3 non vi dà nulla. Riguarda società di gestione, appaltatori di servizi, agenzie, outsourcing IT. Se acquistate casa, i vostri veri limiti sono la quota del 49% nell'edificio, il divieto di possedere terreni e la qualità del contratto di locazione. Nessuno di questi tre elementi si è spostato di un millimetro a maggio 2026.

C'è poi uno strato di cui si parla poco: l'esproprio. Sulla carta il meccanismo è definito: lo Stato espropria, paga un indennizzo, il proprietario si rivolge al giudice se contesta la stima. Nei report recenti sul clima degli investimenti non risultano casi di esproprio diretto ai danni di investitori stranieri. Ma l'assenza di una norma sull'esproprio indiretto significa altro: se un cambio di zonizzazione, un nuovo regolamento edilizio o un limite di altezza fanno crollare il valore del vostro lotto, nessun indennizzo è dovuto. A Phuket e Samui non è teoria: le restrizioni edilizie costiere e collinari sono state riscritte più volte, e ogni volta qualcuno è rimasto con un terreno su cui non si può costruire ciò per cui era stato comprato.

Un'asimmetria curiosa: i cittadini statunitensi, dal 1966, operano in base al Trattato di amicizia e relazioni economiche, che concede quasi un trattamento nazionale e la possibilità di detenere il 100% di una società nella maggior parte dei settori. Quasi, perché terreni, trasporti, comunicazioni e altri ambiti sono esclusi dal trattato. Un americano può quindi possedere interamente una società di servizi thailandese, ma il terreno non lo compra comunque. È la migliore illustrazione del fatto che liberalizzazione societaria e diritti immobiliari in Thailandia vivono in universi giuridici separati.

Un aspetto pratico per chi segue la transazione a distanza: la registrazione del trasferimento e quella della locazione di lunga durata avvengono presso il Land Office distrettuale, dove serve la presenza personale oppure una procura redatta correttamente con traduzione in thailandese. Se vi recate per chiudere l'operazione, prevedete almeno tre giorni lavorativi per immobile: i calcoli fiscali in ufficio si fanno sul posto e a volte divergono da quelli del legale.

Quando tutto questo si può ignorare: se acquistate un appartamento già pronto in un condominio fino a 6 milioni di baht, in freehold, entro la quota straniera, con trasferimento bancario e modulo FET a vostro nome. In tal caso la vostra transazione è tutelata dalle stesse norme di qualsiasi acquirente thailandese e il diritto societario non vi riguarda affatto.

FAQ

Gli stranieri possono possedere terreni in Thailandia nel 2026?

No. Il Codice fondiario mantiene il divieto di proprietà diretta del terreno da parte di una persona fisica straniera. La riforma della Lista 3 dell'FBA di maggio 2026 non tocca questo divieto. Le opzioni praticabili sono il leasehold registrato di 30 anni oppure l'acquisto di un appartamento in freehold entro la quota del 49%.

Cosa è cambiato concretamente nel Foreign Business Act a maggio 2026?

Il Consiglio dei ministri ha approvato in linea di principio l'uscita di nove categorie di servizi dalla Lista 3. Per le società di quei comparti scompare l'obbligo di ottenere una Foreign Business License separata. Le modifiche diventeranno operative solo dopo la verifica dell'Office of the Council of State e la pubblicazione sulla Royal Gazette.

Quanto è rischiosa una società thailandese con soci prestanome?

È una violazione diretta dell'FBA. Il rischio non è teorico: i controlli degli uffici catastali e del DSI a Phuket si sono conclusi con l'ordine di vendere il bene. I prestanome thailandesi rispondono penalmente, il beneficiario straniero perde quanto investito. Dal 17 giugno 2026 lo scambio di dati tra Dipartimento del Territorio e Dipartimento per lo Sviluppo del Commercio rende questi schemi ancora più esposti.

Quale quota straniera è consentita in una banca thailandese?

Secondo la legge del 2008, la Banca di Thailandia può autorizzare caso per caso fino al 49% in una banca esistente. Il superamento di questa soglia va approvato dal ministro delle Finanze su raccomandazione della banca centrale. In assicurazioni e telecomunicazioni il limite è analogo: sotto il 50% senza speciale autorizzazione.

Lo Stato può espropriare il mio immobile in Thailandia?

Formalmente sì, ai sensi dell'Expropriation of Immovable Property Act, con indennizzo e diritto di ricorso in tribunale. Non risultano casi recenti di esproprio diretto ai danni di investitori stranieri. Il pericolo è un altro: l'esproprio indiretto, tramite cambio di zonizzazione o norme edilizie, non è indennizzato affatto.

Che cosa è più sicuro: leasehold di 30 anni o appartamento in freehold?

Il freehold in un condominio, con FET correttamente compilato, è più solido sul piano giuridico: è un diritto di proprietà registrato, non un'obbligazione contrattuale. Il leasehold ha senso quando serve una casa con terreno o quando l'edificio ha già esaurito la quota straniera.

Come verificare se nell'edificio resta quota straniera?

Chiedete alla persona giuridica del condominio un certificato sul rapporto tra superfici e confrontatelo con i dati del Land Office per quel progetto. Il costruttore deve confermare per iscritto la quota residua prima del versamento della caparra.

Aprire una società di servizi diventerà più semplice?

Per le nove categorie in uscita sì, dopo la pubblicazione sulla Royal Gazette. Per tutto il resto l'ordine non cambia: licenza FBA, incentivi BOI oppure una struttura con un vero partner thailandese e un vero apporto di capitale da parte sua.

Un passo pratico per i prossimi mesi: non considerate la liberalizzazione della Lista 3 come un segnale per acquistare terreni, perché lì non c'è. Verificate per iscritto la quota straniera residua nel vostro edificio e, se scegliete il leasehold, pretendete la registrazione del contratto al Land Office per i 30 anni pieni, non promesse verbali di rinnovo.

Source: The CITY Asia

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