Thaïlande : 9 secteurs sortent de la Liste 3 du FBA, ce que cela change pour l'investisseur en 2026

En mai 2026, le conseil des ministres thaïlandais a approuvé en principe le retrait de neuf catégories de services de la Liste 3 du Foreign Business Act (FBA). Dans les groupes d'expatriés, la nouvelle s'est vite transformée en rumeur : les étrangers pourraient bientôt acheter des terres. C'est faux.

La réforme du FBA concerne les sociétés de services, pas les droits immobiliers. Le Code foncier n'a pas bougé, le quota de 49% de la surface d'une copropriété réservé aux étrangers non plus, et le bail emphytéotique de 30 ans reste un bail.

Plus encore, la décision du cabinet ne modifie encore rien sur le plan juridique : avant toute application, elle doit être examinée par le Bureau du Conseil d'État (Office of the Council of State), puis publiée au Royal Gazette. Entre « approuvé en principe » et « en vigueur », il s'écoule généralement de quelques mois à deux ans.

Faits cles

• Mai 2026 : le conseil des ministres a approuvé en principe le retrait de neuf catégories de services de la Liste 3 du FBA. Pour ces activités, la Foreign Business License distincte ne sera plus nécessaire.
• La décision n'entrera en vigueur qu'après examen par le Bureau du Conseil d'État et publication au Royal Gazette. D'ici là, l'ancien régime de licences s'applique sans changement.
• Dans les secteurs bancaire, assurance et télécoms, la participation étrangère reste limitée à moins de 50%, sauf autorisation spéciale du régulateur.
• La loi de 2008 sur les institutions financières (FIBA) permet à la Banque de Thaïlande de relever au cas par cas la part des étrangers dans une banque existante jusqu'à 49%. Au-delà de 49%, l'autorisation du ministre des Finances, sur recommandation de la banque centrale, est requise.
• L'Expropriation of Immovable Property Act encadre la procédure d'expropriation, le mécanisme d'indemnisation et le droit de recours devant les tribunaux thaïlandais. L'expropriation indirecte, c'est-à-dire les mesures réglementaires qui dévalorisent un bien sans saisie formelle, n'est pas couverte par la loi.
• Le Condominium Act maintient la limite : les étrangers peuvent détenir au total au plus 49% de la surface vendable d'un immeuble. Le reste est réservé aux personnes physiques et morales thaïlandaises.
• La propriété directe d'un terrain par un particulier étranger reste interdite par le Code foncier. Les exceptions ponctuelles (schémas d'investissement de 40 millions de bahts, succession sous conditions) sont quasiment inutilisées en pratique.

Histoire et contexte

Le FBA, dans sa version de 1999, a divisé l'économie en trois listes. La première est fermée aux étrangers, la deuxième exige l'accord du cabinet, la troisième, celle qui nous occupe, impose une licence parce que les entreprises thaïlandaises de ces niches sont jugées pas encore prêtes à affronter la concurrence. Services juridiques, comptabilité, construction, publicité, commerce de détail sous un seuil de capital : tout y figure. Les neuf catégories que le cabinet a décidé de retirer en 2026 reconnaissent une évidence : en un quart de siècle, les sociétés de services thaïlandaises se sont renforcées, et la barrière de licence a plutôt découragé les capitaux étrangers qu'elle n'a protégé les acteurs locaux.

Le paradoxe, c'est que presque personne n'attaquait cette barrière de front. Le marché a bâti un contournement : une société thaïlandaise dont 51% des parts sont détenues par des actionnaires locaux qui, formellement propriétaires, tiennent en réalité les parts pour un bénéficiaire étranger. C'est la structure par prête-noms, expressément interdite par le FBA. Elle a longtemps fonctionné comme une pratique courante, jusqu'à ce que le Département des enquêtes spéciales (DSI) et les bureaux fonciers commencent à contrôler ces montages de manière ciblée, surtout à Phuket, sur des villas avec terrain. Le dossier ne se solde pas par une simple amende : il aboutit à l'obligation de vendre l'actif et à des poursuites pénales contre les prête-noms thaïlandais.

Le durcissement s'accélère. Selon la presse spécialisée, depuis la mi-2025 les contrôles croisés entre le Département des terres et le Département du développement des affaires se multiplient, avec pour objectif d'identifier les sociétés thaïlandaises en réalité contrôlées par des étrangers. Une source mentionne même un échange de données entre les deux administrations à compter du 17 juin 2026, pour vérifier les bénéficiaires effectifs et l'activité commerciale réelle des sociétés détenant des terrains. À Pattaya (Banglamung), les autorités ont saisi ordinateurs et documents à trois adresses afin de remonter aux véritables propriétaires, dans le prolongement d'enquêtes déjà menées à Samui, Phangan et Phuket. Le champ des investigations s'élargit des sociétés isolées à des réseaux entiers, intermédiaires juridiques compris.

Ma conclusion pour l'investisseur particulier est inconfortable : la réforme de la Liste 3 ne vous apporte rien. Elle concerne les sociétés de gestion, les prestataires de services, les agences, l'externalisation informatique. Si vous achetez un logement, vos véritables limites sont le quota de 49% dans l'immeuble, l'interdiction de posséder du terrain et la qualité du contrat de bail. Aucun de ces trois points n'a bougé d'un millimètre en mai 2026.

Il existe aussi une couche dont on parle peu : l'expropriation. Le mécanisme est formellement prévu : l'État exproprie, verse une indemnité, et le propriétaire saisit le tribunal s'il conteste l'évaluation. Les rapports récents sur le climat d'investissement ne recensent pas de cas d'expropriation directe visant des investisseurs étrangers. Mais l'absence de norme sur l'expropriation indirecte signifie autre chose : si un changement de zonage, un nouveau règlement de construction ou une limitation de hauteur fait chuter la valeur de votre terrain, aucune indemnité n'est prévue. À Phuket et à Samui, ce n'est pas théorique : les restrictions de construction littorales et sur les pentes ont été réécrites à plusieurs reprises, et à chaque fois, quelqu'un s'est retrouvé avec un terrain où l'on ne peut pas bâtir ce pour quoi il avait été acheté.

Une asymétrie mérite d'être citée : depuis 1966, les ressortissants américains bénéficient du Traité d'amitié et de relations économiques, qui leur accorde un traitement quasi national et la possibilité de détenir à 100% une société dans la plupart des secteurs. Quasi, car la terre, les transports, les communications et d'autres domaines sont exclus du traité. Un Américain peut donc posséder entièrement une société de services thaïlandaise, mais ne peut toujours pas acheter de terrain. C'est la meilleure illustration du fait que la libéralisation des entreprises et les droits immobiliers vivent en Thaïlande dans deux univers juridiques distincts.

Un point pratique pour ceux qui conduisent une transaction à distance : l'enregistrement du transfert de droit et celui d'un bail de longue durée se font au Land Office du district, où il faut soit une présence physique, soit une procuration correctement établie avec traduction thaïe. Prévoyez au minimum trois jours ouvrés par bien : les calculs fiscaux sont faits sur place et diffèrent parfois de ceux de l'avocat.

Quand tout ce qui précède peut être ignoré : si vous achetez un appartement fini en copropriété à moins de 6 millions de bahts, en pleine propriété (freehold), dans le quota étranger, avec un virement bancaire et un formulaire FET à votre nom. Votre transaction est alors protégée par les mêmes normes que celle de tout acheteur thaïlandais, et le droit des sociétés ne vous concerne pas.

FAQ

Les étrangers peuvent-ils posséder un terrain en Thaïlande en 2026 ?

Non. Le Code foncier maintient l'interdiction de la propriété directe d'un terrain par un particulier étranger. La réforme de la Liste 3 du FBA de mai 2026 ne touche pas à cette interdiction. Les options viables sont un bail enregistré de 30 ans ou l'achat d'un appartement en freehold dans le quota de 49%.

Qu'est-ce qui a concrètement changé dans le Foreign Business Act en mai 2026 ?

Le conseil des ministres a approuvé en principe le retrait de neuf catégories de services de la Liste 3. Pour les sociétés de ces niches, l'obligation d'obtenir une Foreign Business License disparaît. Les changements ne s'appliqueront qu'après examen par le Bureau du Conseil d'État et publication au Royal Gazette.

Une société thaïlandaise avec actionnaires prête-noms est-elle dangereuse ?

C'est une violation directe du FBA. Le risque n'est pas théorique : les contrôles des bureaux fonciers et du DSI à Phuket ont abouti à l'ordre de vendre l'actif. Les prête-noms thaïlandais engagent leur responsabilité pénale, et le bénéficiaire étranger perd son investissement.

Quelle part d'étrangers est autorisée dans une banque thaïlandaise ?

Selon la loi de 2008, la Banque de Thaïlande peut autoriser au cas par cas jusqu'à 49% dans une banque existante. Au-delà, c'est le ministre des Finances qui décide, sur recommandation de la banque centrale. En assurance et télécoms, le plafond est analogue : moins de 50% sans autorisation spéciale.

L'État peut-il exproprier mon bien immobilier en Thaïlande ?

Formellement oui, en vertu de l'Expropriation of Immovable Property Act, avec indemnisation et droit de recours devant le tribunal. Aucun cas récent d'expropriation directe d'un investisseur étranger n'est recensé. Le danger est ailleurs : l'expropriation indirecte, via un changement de zonage ou de normes de construction, n'est pas indemnisée du tout.

Que choisir : bail de 30 ans ou appartement en freehold ?

Le freehold en copropriété, avec un FET correctement établi, est juridiquement plus solide : c'est un droit de propriété enregistré, et non une obligation contractuelle. Le bail se justifie lorsqu'on veut une maison avec terrain ou lorsque l'immeuble a déjà épuisé son quota étranger.

Comment vérifier s'il reste du quota étranger dans l'immeuble ?

Demandez à la personne morale de la copropriété une attestation du rapport des surfaces et comparez-la avec les données du Land Office pour le projet concerné. Le promoteur doit confirmer par écrit le quota restant avant le versement de l'acompte.

Créer une société de services va-t-il devenir plus simple ?

Pour les neuf catégories retirées, oui, après publication au Royal Gazette. Pour tout le reste, rien ne change : licence FBA, promotion BOI, ou structure avec un vrai partenaire thaïlandais apportant de vrais fonds.

Étape pratique pour les prochains mois : n'attendez pas de la libéralisation de la Liste 3 un signal pour acheter du terrain, elle n'en contient aucun. Vérifiez par écrit le quota étranger restant dans votre immeuble et, si vous optez pour un bail, exigez l'enregistrement du contrat au Land Office pour la durée pleine de 30 ans, et non des promesses verbales de renouvellement.

Source: The CITY Asia

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