Купівля кондомініуму на стадії будівництва в Таїланді та ескроу: як захистити кошти

Що таке купівля 'на стадії будівництва'

Off-plan - це договір, за яким ви платите забудовнику задовго до того, як кондомініум побудований і оформлений на ваше ім'я. Іноді - ще до початку робіт на майданчику. Це принципово відрізняється від купівлі готового юніту на вторинному ринку, де основна сума передається продавцю в день реєстрації переходу права в Земельному управлінні (Land Office), а до цього вноситься лише невеликий завдаток.

При купівлі об'єкта, що будується, схема зворотна: значна частина ціни іде забудовнику авансом, а право власності ви отримуєте в самому кінці. Саме ця послідовність і створює основний юридичний ризик, який потрібно розуміти заздалегідь.

Типовий графік платежів

У більшості проєктів структура оплати виглядає так:

• Резерваційний внесок - зазвичай близько 100 000 батів (приблизно 3 300 USD). Бронює юніт на час підготовки основного договору.
• Початковий внесок - як правило, 10-20% від ціни, вноситься в день підписання договору купівлі-продажу (sale and purchase agreement).
• Платежі за графіком - рівними частинами в ході будівництва, прив'язані або до календаря, або до етапів готовності будинку.
• Фінальний платіж - залишок при здачі та реєстрації переходу права власності.

Конкретні суми та строки прописуються в самому договорі (часто це окремий додаток - payment schedule). Важливо: що більша частка, виплачена до здачі, то вищий ваш ризик.

Головна проблема: ескроу в Таїланді майже не застосовується

У більшості країн кошти покупця зберігаються на ескроу-рахунку незалежного банку і переходять до забудовника лише після виконання умов договору. В Таїланді це законна можливість, але на практиці рідкість.

Діє Escrow Act B.E. 2551 (2008), який запровадив інститут ескроу. Однак ні цей закон, ні Condominium Act B.E. 2522 (зі змінами 2008 року) не зобов'язують забудовника використовувати ескроу при продажах. Девелопери, як правило, відмовляються від нього, оскільки поточні платежі покупців є джерелом фінансування будівництва.

У результаті кошти зазвичай переказуються безпосередньо на банківський рахунок забудовника, без будь-якої гарантії повернення, крім договірних зобов'язань. Що це означає для вас:

• При банкрутстві або дефолті забудовника ви можете втратити все сплачене - ваші вимоги стануть у загальну чергу кредиторів.
• У будь-якому спорі позиція забудовника сильніша: він уже отримав значну частину коштів. Якщо ви відмовитеся вносити фінальний платіж через прострочення або погану якість, забудовник заявить, що в дефолті перебуваєте ви, утримає сплачене і продасть юніт іншому. При ескроу-рахунку такий маневр був би неможливий.
• Судове повернення коштів у Таїланді - шлях тривалий, дорогий і з непередбачуваним результатом.

Ескроу проти прямої оплати забудовнику

Якщо забудовник принципово готовий обговорювати ескроу, пам'ятайте: рахунок має відкриватися в ліцензованому банку або фінансовій установі, а не у юриста чи агента.

Надійність самого забудовника

Оскільки гарантій щодо платежів майже немає, ключову роль відіграє постать забудовника. Ризик нижчий, якщо це:

• великий девелопер, в ідеалі публічна компанія, що котирується на біржі (SET);
• компанія зі значним статутним капіталом і реальною історією зданих проєктів.

Особливу обережність викликає локальна компанія з обмеженою відповідальністю (limited liability) і недостатньою капіталізацією - наприклад, фірма зі статутним капіталом 5 млн батів, що веде проєкт на 100 млн батів, без підтвердженого послужного списку. У разі проблем стягнути з такої компанії буде нічого.

Квота 49% та валютний переказ (FET)

Іноземець може володіти квартирою в кондомініумі у freehold, але в межах 49% від загальної площі житлових приміщень будівлі (Condominium Act). Перед оплатою переконайтеся, що в вашому будинку іноземна квота ще не вичерпана і юніт іде саме як freehold, а не замаскований leasehold.

Для реєстрації іноземної власності потрібно підтвердити, що кошти надійшли з-за кордону в іноземній валюті та конвертовані в бати в Таїланді. Це оформляється документом FET (Foreign Exchange Transaction form), раніше відомим як Tor.Tor.3, який видає банк-отримувач при переказі від 50 000 USD. Коли платежі надходять безпосередньо до забудовника, саме він відповідає за отримання та надання FET, необхідного для реєстрації права.

Найпоширеніші проблеми покупців

• забудовник збанкрутував, проєкт добудований лише частково;
• юніт фактично оформляється як leasehold, а не freehold;
• низька якість будівництва;
• зрив строків здачі;
• порушення інших умов договору.

Що перевірити / на що звернути увагу

• Кому і куди платите - реквізити забудовника як юридичної особи, наявність або відсутність ескроу.
• Капітал і історія забудовника - статутний капітал, здані проєкти, статус на біржі.
• Графік платежів - яка частка іде до здачі; що менше, то безпечніше.
• Іноземна квота 49% - підтвердження, що вона не вичерпана, і тип володіння саме freehold.
• Зобов'язання надати FET - пропишіть його в договорі, переказуйте валюту з-за кордону з правильним призначенням платежу.
• Умови розірвання та повернення - що повернуть при простроченні забудовника або суттєвому відступленні від проєкту.
• Гарантії якості та строки - фіксована дата здачі, штрафи за прострочення, гарантійний період.